לשדרג את ערך הדירה: פינוי בינוי מול תמ"א 38
המונח "פינוי - בינוי" הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, במסגרתן מפונות שכונות מגורים ישנות, לטובת בניה של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים מקבלים דירה חדשה, בשכונה מודרנית, בעלת תשתית סביבתית מפותחת וחדשה.
על פי נתונים של משרד הבינוי והשיכון אושרו עד היום 23 תוכניות פינוי-בינוי ברחבי הארץ, ובשלבי דיון שונים נמצאות עוד 35 תוכניות. האינטרס מאחורי פרויקטים של פינוי-בינוי משותף הן לתושבי השכונות המעוניינים לשפר את איכות חייהם והן לרשויות המקומיות ומשרד השיכון, אשר מעוניינים לחדש את פני העיר ולהפוך שכונות ישנות לאטרקטיביות עבור אוכלוסייה מבוססת.
תוכנית נוספת שמאפשרת השבחת מבנים היא תוכנית ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38). ללא קשר ליעוד המקורי שלה, התוכנית טומנת בחובה אפשרות לשיפוץ תשתיות של מבנים קיימים מבלי להיכנס לתהליך ארוך מול הרשויות הכולל פינוי של הדיירים.
ניתוח של ההבדלים בין שתי התוכניות מצביע על כך, שבמרבית המקרים פרויקטים של פינוי-בינוי מותאמים לשכונות שאינן מאוכלסות בצפיפות וזאת לעומת תמ"א 38 אשר מאפשרת חיזוק מבנים גם במרכזי הערים.
הבדל משמעותי נוסף נובע מכך שפרויקטים של פינוי בינוי מצריכים הגשת תב"ע נקודתית בסמכות מחוזית שתאושר בועדות המקומיות. מכיוון שהתוכנית דורשת את פינוי הדיירים היא יוצרת במקרים רבים התנגדויות רבות אשר מעכבות את תחילתו של הפרויקט וגורמות לכך שהזמן המינימאלי להשלמת פרויקט פינוי-בינוי עומד על כ7-8 שנים. זאת לעומת התמ"א 38 נמשך כ-2.5 שנים בממוצע, ולא מצריך פינוי, משמר את אופיו של הבניין המקורי שבמקרים רבים עדיף על רווי קומות עם תקרות נמוכות וחדרים קטנים.
הבדל נוסף נובע מכך שפרויקטים של פינוי-בינוי התושבים מקבלים דירות חדשות שהן גדולות ב-25 מ"ר מהדירות הישנות, אך בניגוד לתמ"א הדיירים אינם יודעים בוודאות כיצד יראה הבניין החדש מבחינת שטחים שיוותרו לבניה, קווי הבניין, מספר השכנים ועיצוב החלל הפנימי. מנגד, פרויקטים על פי תמ"א 38, מאפשרים במרכזי הערים שיפוץ ושדרוג הבניין, תוך הגדלת שטחי המגורים שבו, באמצעות הרחבות ממ"ד ומרפסות.
שתי התוכניות הן בעלות חשיבות ציבורית ומאפשרות את שיפור חזות פני העיר ומאפשרות לדיירים באזורים ישנים להתאים את הסביבה האורבאנית לחיים המודרנים. כפי שניתן להבין שכדי לקדם את התהליך יש להתאים את הפרויקט הן לאזור אותו מעוניינים לשפץ והן לאוכלוסייה שמתגוררת בו. בחינה של כל הפרמטרים תאפשר לבחור בחלופה שתזכה לתמיכת רוב הדיירים ותצא לפעול בפרק הזמן הקצר ביותר.
* מאת: יוסי בזל, מנכ"ל חברת "תל אביב החדשה", המתמחה בחיזוק ובהשבחת מבני מגורים
