נדל"ן - הדרך הנוחה להרחבת הדירה
זה עתה נישאתם ועברתם להתגורר בדירת 2 חדרים בקומה העליונה בבית משותף. לא עברו מספר חודשים ובשעה טובה אישתך בישרה לך שהיא בהריון. לאחר סבב הטלפונים והפצת הבשורה המשמחת, שאלה הסבתא הנרגשת: "אבל איך בדירה 2 חדרים יהיה גם מקום לחדר ילדים?".
לאחר שנפסלה אפשרות מעבר מהדירה שאתם כל כך אוהבים הסתמן פתרון נוסף: הרחבת הדירה באמצעות בנית חדר נוסף בגג הבית המשותף הסמוך לדירה. השכנים הנחמדים נתנו את הסכמתם להרחבה המיוחלת למעט שכן אחד שהתנגד. האם דרושה הסכמת כל הדיירים להרחבה? האם הסכמת הדיירים הינה התנאי היחידי הדרוש? באיזה אופן יש לקבל את הסכמת הדיירים? על כך ועוד להלן.
נושא ההצמדה נבחן הן מבחינה תכנונית והן מבחינה קניינית. תחילה נבחן הפן התכנוני של השטח נשוא הבקשה להרחבת הדירה. ראשית, יש לבחון שהתב"ע החלה על הבנין מתירה בניית שטחים נוספים (מבחינת אחוזי בניה) ובמיקום המבוקש (במקרה שלנו – על הגג).
שנית, ישנם שטחים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות בבניין או מרביתם, דוגמת מקלט או מדרגות וכדומה כך שאף אם תינתן הסכמת כל הדיירים להרחבה המבוקשת, הסיכויים שהועדות המקומיות לתכנון ולבניה תאשרנה הרחבה כזו קלושים.
כך לדוגמא, במקרה מסוים, אף שמרבית הדיירים נתנו את הסכמתם להצמדת חלק משטח לובי הבניין לצורך הרחבת דירת סטודיו של אחד הדיירים, ועדת הערר המחוזית קבעה כי צמצום שטח הלובי אשר קובע את התרשמותו הראשונית של כל הנכנס לבניין, מהווה פגיעה תכנונית בלתי סבירה אשר פוגעת באיכות החיים של הדיירים ומשכך, הבקשה נדחתה.
במקרה אחר, ביקשו שני דיירים לאשר בנית מרפסות בשתי הקומות העליונות של בניין בן 7 קומות. הואיל ולנוכח עקרון השוויון אישור מרפסות לשתי קומות אלו משמעו כי לא ניתן יהיה לסרב לבניית מרפסות לכל מי מדיירי הבניין שיחפוץ בכך, קבעה ועדת הערר כי הדרך היחידה הראויה להוספת מרפסות לבניין הינה על ידי אישור תוכנית כוללת של מרפסות לכלל הבנין ולא על ידי הוספה מבוזרת של מרפסות פה ושם לפי רצון של בעל דירה זה או אחר.
אם כן, רק לאחר שניווכח כי הבקשה ראויה מבחינה תכנונית, יש לפנות לבחינה הקניינית. בעבר, בעל דירה אשר ביקש להרחיב את דירתו היה נתון לחסדיהם של כל בעלי הדירות בבניין. הואיל והמצב הביא לידי כך שלעתים סירבו הדיירים לבקשת הרחבה ממניעים בלתי סבירים, תוקן חוק המקרקעין כך שכיום רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה.
התיקון בחוק מוגבל רק לצורך הרחבת דיור (לדוגמא דייר בקומה העליונה שמבקש להרחיב את דירתו באמצעות הרחבת הדירה לגג בדרך של בניה נוספת או דייר בקומת הקרקע שמבקש להצמיד לדירתו שטח מחצר הבית לצורך בניה נוספת). ביתר המקרים שאינם לצורך הרחבת אותה דירה קיים צורך בהסכמת כל הדיירים.
אין הכרח על פי החוק שההחלטה תתקבל באסיפת דיירים. אין הכרח גם שההחלטה תתקבל בפרוטוקול מסודר. כך למשל למדו מחתימת דיירי הבנין על בקשות להיתר בניה שהגיש הדייר המבקש להרחיב את דירתו את הסכמת הדיירים להרחבת אותה דירה.
יחד עם זאת, נוכח העובדה כי הנושא רגיש וקיימים מצבים בהם דיירים חוזרים בהם מהסכמתם, ראוי כי ההסכמה תעוגן בחתימה במסמך מסודר של הדיירים.
דייר המתנגד להחלטה רשאי לפנות למפקח על המקרקעין ולהוכיח פגיעה מהותית בזכויותיו על מנת שהמפקח יתערב בהחלטה אף שזו התקבלה ברוב הדרוש (כגון פגיעה הגורמת לבעל דירה סבל פיזי או נפשי שאדם סביר לא היה מוכן להשלים עמו גם תמורת פיצוי כספי הולם כדוגמת הסתרת אור, חסימת אוויר, נוף, סכנה ליציבות הבניין וכו').
לסיכום, ככל שהבקשה להרחבה ראויה מבחינה תכנונית וההצמדה לא תהווה פגיעה מהותית ביתר הדיירים בבנין, וככל שההחלטה התקבלה ברוב הדרוש, אפשר להרגיע את הסבתא ולומר לה שככל הנראה בקשתכם להרחבת הדירה תאושר.
מאת: חן דסטגור
*הכותבת היא עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן
