למה דווקא הנדל"ן נפל? היסטוריה קצרה ורחוקה

הורדת הדרוג לאלקטרה נדל"ן ולאפריקה היו המכות האחרונות שנחתו על המשקיעים בנדל"ן הישראלי בשנה האחרונה. התמוטטות מחירים בבורסה, הורדת דרוגים ומספר הולך וגדל של חברות חדלות פרעון הפכו את המשקיעים בנדל"ן בורסאי (מניות או אג"ח) למפסידים הגדולים של השנה האחרונה.

קצת היסטוריה רחוקה

הנדל"ן הישראלי התפתח בצורה מואצת בשנות ה-90 המוקדמות במקביל לעליה מחבר העמים (ברה"מ לשעבר), גידול בפעילות (בניה מואצת למגורים, מסחר ומשרדים) ובמחירים הגדיל את יכולת הענף היזמית והקבלנית. יכולות אלו היוו את חלק ממנוע הצמיחה של המשק בשנות ה-90 המוקדמות.

הירידה בקצב העליה מחבר העמים, גל הפיגועים וההאטה שבאה לאחר מכן יצרה עודף היצע. היכולות של חברות הנדל"ן המקומי היו "גדולות" על המשק הישראלי ובדומה למתרחש בענפים אחרים, חיפשו החברות שווקים חדשים למיצוי יכולת הייצור שלהן. התוצאה היתה השתלבות של נדלניסטים ישראלים בפעילות במדינות רבות על גבי הגלובוס.

היסטוריה קצרה

ניתוח מדד הנדל"ן 15 מציג היטב את ההיסטוריה הקצרה של הענף. המדד הושק בעיתוי פנטסטי מבחינת הענף, לאחר עשור בו הניבו מניות הנדל"ן תשואות נמוכות יחסית, הושק הענף במקביל להתאוששות בנדל"ן המקומי ולהשגים שנצברו בפעילות בחו"ל. מהשקה ועד ל – 06/05/07 עלה מדד הנדל"ן 15 ב- 210%, הרבה מעבר למדדי ת"א 100 והמעו"ף. מנקודת שיא זו ועד היום מחקו המשקיעים במדד זה כ-57%.

הבועה הנדלנית

בשנים האחרונות נהנה ענף הנדלן מהיצע גבוה של כספים. מדיניות אשראי גמישה (הלוואות הסאבפריים) יצרה בשוק האמריקאי ביקוש מדומה לנדלן למגורים ודחפה את הכלכלה האמריקאית לצמיחה גם בשווקי הנדל"ן המניב. גם באירופה תודלק השוק אם כי בעוצמה מופחתת. התוצאה היתה עליות מחירים של מאות אחוזים במחירי הנדל"ן בעשור האחרון.

הענף מינף את עצמו לדעת

ענף הנדלן הינו הענף הממונף ביותר בבורסה בת"א, ההון העצמי של חברות הנדלן-15 מהווה רק 17% מסך מאזנן. עד לפני שנה יכל כל יזם נדל"ן לגייס כספים לכל פרויקט קיים, עתידי, דמיוני שעלה על רוחו. מרבית החברות ניצלו את האפשרות ומינפו עצמן, לעיתים מעבר ליכולת ההחזר.

עוד תכניות

אינפלציה גבוהה והחלשות המט"ח

העליה בסביבת האינפלציה והחלשות המט"ח גוררים עליה בהוצאות מימון מצד אחד וירידה בשווי נכסים מטח"ים מצד שני. תנועת מלקחיים זו עלולה לפגוע משמעותית בשווין וביכולת ההחזר של חברות, בעיקר עם לא הגנו על עצמן מהחלשות המט"ח. לדוגמא, חברה שנכסיה הוערכו בשווי 1 מיליארד שקל וחוב של 900 מיליון שקל הייתה שווה 100 מיליון שקל. ירידה של 10% בשווי הנכסי (והמט"ח אף ירד יותר מזה) תמחוק את הונה העצמי לאפס.

ההאטה הכלכלית ההולכת ומעמיקה חושפת ותחשוף את מימדי הבועה הנדלנית. קשיים בגיוס כסף, מחירים יורדים וריביות עולות צפויות להקשות על חיי חברות הענף. חברות שהטיבו לבחור פרויקטים ונמנעו ממנופים מטורפים צפויות לצלוח את המשבר ואף להתחזק לקראת סיומו. מנגד צפויות חברות רבות להרעה מהותית ולהערכתי צפויים מקרים נוספים של הורדות דרוג וחדלות פרעון. בתקופה האחרונה הוספו 24 חברות נדל"ן לרשימת המעקב של מעלות, חשוב להדגיש כי החברות הללו הינן החברות המדורגות וה"טובות" יותר בענף.

למרות הירידות החדות בענף, אנו ממשיכים להמליץ בפרופורצית חסר על הענף. ובבחירה בתוך הענף אנו מעדיפים חברות הפעילות בישראל (בפרט בתחום המניב) וממונפות פחות.

מאת: גיורא סרצ'נסקי, מנכ"ל ישיר בית השקעות