מסוכסכים עם השכנים? המדריך לשימוש ברכוש משותף

השכן מקומה 4 מזמין אותך ואת דיירי הבניין לערב קוקטייל בגג הבניין. שמחים ומרוצים אתם עולים למסיבה הקטנה, לא לפני שהתפארתם בפני מכריכם עד כמה נחמדים השכנים בבניין. ומה אם השכן מקומה 4 לא היה עורך קוקטיל לדיירי הבניין אלא היה עורך מסיבה פרטית לו ולחבריו ועוד גובה כסף בכניסה; האם גם אז הייתם מרוצים? האם לשכן מקומה 4 יש זכות לערוך מסיבות פרטיות בגג הבית המשותף? האם יש לכם מה לעשות בנדון?

להלן נדון בזכות השימוש ברכוש המשותף. חוק המקרקעין מגדיר מהו רכוש משותף: כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליותּ, מקלטים, וכן מתקני הסקה ומים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

מהו "שימוש סביר"?

ככלל, כל שימוש ברכוש המשותף שלא ניתנה לו הסכמה על ידי האסיפה הכללית הינו בגדר שימוש אסור. יחד עם זאת, "שימוש סביר" מותר אף ללא צורך בקבלת הסכמת יתר בעלי הדירות. "שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות ושל אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת והתואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף.

בהתאם להגדרה זו ובהתייחס למקרה שתואר לעיל ההנחה היא כי לצורך עריכת מסיבות בגג בית משותף, נדרשת הסכמה מוקדמת של יתר דיירי הבניין וכי שימוש קבוע בחלקי הרכוש המשותף לצורך עריכת מסיבות פרטיות ודאי אינו בגדר שימוש סביר.

כך נקבע בפסיקה כי שימוש בחלקת אדמה ליד הבית הוא שימוש סביר כל עוד אין בכך תפיסת חזקה ייחודית. מנגד, שימוש בלתי סביר בעליל נדון כאשר בעלים של דירה השכיר את הדירה למטרת בית קפה. בעלי העסק פתחו פתח כניסה בגדר הבניין הגובלת עם המדרכה, התקינו מדרגות עץ העולות למפלס בית הקפה, הציבו ברחבה שולחנות וכסאות ומנעו מדיירי הבית כניסה לחצר. בית המשפט קבע כי לא ניתן לראות בכך שימוש סביר ברכוש המשותף.

פיצויים מהשכנים

שימוש ללא הסכמה יכול ליצור זכות לפיצויים מהמשתמש לדיירי הבניין. בעניין מסויים חוייבו דיירים אשר השתלטו על שטחים משותפים בבניין תוך שבנו עליהם יחידות נוספות והשכירו אותן, לשלם לדיירי הבניין סכום של 415 אלף שקל בגין דמי שימוש ברכוש המשותף במשך 15 שנים.

עוד תכניות

אף שימוש שעל פניו נראה כסביר יכול להיחשב כלא סביר בנסיבות מסויימות. כך לדוגמא נקבע בפסיקה כי שהייה ממושכת בשטח משותף סמוך למרפסתו או לדירתו של דייר אחר, תוך הפרת תחושת הנוחות של בעל הדירה הסמוכה היא אינה בגדר שימוש סביר ברכוש משותף שכן, שימוש ברכוש משותף צריך שיתחשב גם בזכות הזולת להפקת הנאה מדירתו שלו.

במקרה מסוים ביקשה דיירת בבית משותף להתקין דוד שמש בגג הבניין סמוך לדירתו של דייר אחר. בית המשפט קבע כי לפי החוק, התקנת דוד שמש לא תיעשה ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, וככל שזו ניתנת, עליה להיות "במקום סביר" על גג הבית המשותף. נקבע כי דרישת הדיירת להתקין את דוד השמש ליד דירתו של הדייר האחר ולא במיקום הנהוג בבניין ובהתאמה למיקום השמש ביחס לבניין, מהווה חוסר תום לב ונובעת רק משום הרצון להטריד את אותו הדייר.

הקרב על החנייה סכסוך נפוץ נוסף נשוא שימוש ברכוש המשותף הינו סכסוך בעניין חניות בחצר הבניין מקום בו אין מספיק חניות לכל רכבי הדיירים. הבעיה מתעצמת בשעה שכל דייר מחזיק יותר ממכונית אחת. כלל הוא, שבהיעדר החלטה אחרת, כאשר אין מקום לחניית כל המכוניות, הרי שכל הקודם זוכה.

אולם קדימות זו אינה מעניקה את הזכות לתפוס את שטח החניה ולהחזיק בו ללא הגבלת זמן. החונה זכאי להשתמש בחניה באופן שלא ימנע מיתר דיירי הבניין לחנות בפרקי זמן אחרים כך גם כאשר לבעל דירה יש יותר ממכונית אחת ואין מקום חניה מספיק למכוניות הדיירים האחרים, אין אותו בעל דירה רשאי להחנות את שתי מכוניותיו בעת ובעונה אחת.

במקרה אחר בעניין חניות בבית משותף התפתח נוהג לפיו בצמוד לכל אחד ממקומות החניה בחצר הוחנתה מכונית נוספת באופן החוסם את הרכב הראשון (חניה בטור) וזאת על חשבון הגינה. לימים החליטה האסיפה הכללית של דיירי הבניין על חידוש הגינה, החלטה שמשמעה ביטול מחצית ממקומות החניה בבניין.

אף שההחלטה התקבלה ברוב הנדרש, אף שהיה זה רוב של שלושה דיירים שהינם בני משפחה אחת כנגד דייר נוסף שאינו בן המשפחה שקיבלה את ההחלטה, נקבע כי באזור בו קיימת מצוקת חניה ומקום בו נהג נוהג משך שנים ארוכות, דווקא השימוש לחניה בבניין הוא השימוש הסביר ולא השימוש למטרת הגינה.

* הכותבת היא עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן