עסקאות נדל"ן תמ"א 38: למה הבנקים מהססים?
ענף הנדל"ן כולו שוצף וגועש בפעילות מסביב לפרוייקטים של תמ"א 38, אך בעוד שרבים מהשחקנים הראשיים בענף הנדל"ן, לרבות כרישי נדל"ן, וחברות בנייה, גדולות בקנה מידה ארצי, לא מעיזים להחמיץ את ההזדמנות להיכנס לנישה חדשה של פעילות, יושבים הבנקים בשקט יחסי, ומערימים קשיים באישור מימון בנקאי לפרויקטים מסוג זה.
הבנקים 'יודעים לעשות עסקים' ובמקום שבו נמצאים יזמים המבקשים מימון של עלויות בנייה, תמיד יימצא בנק שישמח להעמידו, תמורת ריבית ובטוחות מתאימות. אם כן, נשאלת השאלה מדוע דווקא בתחום זה מהססים הבנקים לעסוק ? האם ידוע לבנקים משהו שלא ידוע לאחרים? האם לא ניתן להבטיח את זכויות הבנק המממן כלפי היזם, או כלפי בעלי הדירות?
מבחינת הבנק והצד המימוני גרידא, עסקת תמ"א 38 דומה עד מאוד לעסקת קומבינציה רגילה. הבנקים, כידוע, מנוסים עד מאוד במימון עסקאות קומבינציה ואף לא יחסכו מאמצים להילחם על העמדת אשראי לפרויקטים מבוקשים. מבחנה משפטית ההבדל, העיקרי, מבחינת הבנק, בין עסקת קומבינציה רגילה לעסקת תמ"א 38, הינו אופי הבטוחות, אשר הבנק יכול לקבל, כנגד העמדת המימון הבנקאי.
בעסקת קומבינציה, הבנק, אשר מממן את עלויות הבנייה בעבור הקבלן, מקבל, לרוב, בטוחה מבעל הקרקע עצמו, בדמות משכנתא הנרשמת על המגרש כולו, כנגד ערבות בנקאית, אשר מוסר הבנק לבעל הקרקע. בעסקת תמ"א 38, לא ניתן לרשום הערת אזהרה או משכנתא על כל המגרש, מאחר ולרוב מדובר בבניין בנוי, אשר נרשם בטאבו כבית משותף ומשכך, כל הדירות הקיימות בו רשומות כיחידות נפרדות על שם בעליהן. מאחר ומרבית עורכי הדין המייצגים דיירים, לא מסכימים כי תירשם הערת אזהרה לטובת הבנקים, על דירות הדיירים עצמם, נותר לכאורה הבנק המממן חשוף ללא כל הערת אזהרה.
הפתרון המקובל כיום, להבטחת היזם והבנק, מסורבל ומסובך לביצוע, אך בהחלט מאפשר ליצור בטוחה נאותה לכל הדעות. הפתרון מצריך תיקון של צו הבית המשותף, עוד טרם תחילת הפרויקט ובמסגרת התיקון - הקצאה של יחידה מתוך הרכוש המשותף, אשר תהווה יחידה נפרדת בבניין ועליה ירשמו הערות אזהרה מכורח פרויקט תמ"א 38. בנוסף, יכול הבנק למשכן את זכויות היזם בפרויקט ולרשום בגין כך משכון ברשם המשכונות ושיעבוד ברשם החברות.
לאחרונה מסתמן פתרון נוסף, אשר יתכן ויקדם את האפשרות לקבלת ליווי בנקאי לפרוייקטים אלו והוא רישום הערות אזהרה על חלקת הרכוש המשותף, בגין קיומו של ההסכם עפ"י תמ"א 38.
כלומר, למרות שקיים פתרון, לכל הפחות סביר, להבטחת זכויות הבנק המממן והיזם/קבלן, עדיין מהססים הבנקים להבטיח מימון לפרוייקטים אלו.
נקודה נוספת, אשר ייתכן וגורמת להיסוס הבנקים להעמדת מימון לפרויקטים של תמ"א 38, הינה העובדה כי לגבי חלק מהפרוייקטים, לרבות במרכזי ערים גדולות במרכז הארץ, קיים צפי שיעור רווחים נמוך מהמקובל בפרויקטים בשיעור דומה ובסיכון דומה.
בהקשר זה ברור, כי עבודה נמרצת מטעם משרדי הממשלה, לשם המשך הסרת חסמים קיימים למימוש פרוייקטים של תמ"א 38, עשויה להקל על המצב גם במישור המימון הבנקאי, הן על ידי הסדרת רישום בטוחות לטובת הבנקים והן על ידי העלאת שיעור הרווחיות של הפרוייקטים. מאחר ואפשרויות מינוף הפעילות של יזמים הינה פתח לצמיחה של כל ענף, גם ענף התמ"א 38 עשוי לקבל זריקת עידוד מכניסת הבנקים עם הצעות למימון בנקאי של פרוייקטים.
לאור כל האמור לעיל, נראה כי התשובה לשאלה בכותרת, אינה קשורה לבעיה משפטית קונקרטית, אלא לשמרנות מסוימת בקבלת החלטות, ורמת זהירות גבוהה, אשר מפגינים הבנקים, בשילוב עם חשדנות לגבי סיכויי ההצלחה של פרוייקטים.
דומה כי בהקשר זה הבנקים טועים, שכן, אין מדובר בעסקאות מסוכנות יותר או ודאיות פחות מכל פרוייקט בנייה ופיתוח אחר, אשר הבנקים מסכימים לממן, כגון, מימון קבלנים במכרזים לביצוע תשתיות ציבוריות, בתמורה למשכון זכויות הקבלן לפי חוזה הביצוע עם הרשות.
להערכתנו, הבנק הראשון, אשר יעז להרים את ראשו ולבצע בחינה שקולה ומדודה של הנושא, יגלה, קרוב לוודאי, שוק גועש וצמא למימון וייצור לעצמו נישה ייחודית ורווחית.
מאת: עו"ד עמיר פולטין שותף במשרד פולטין-גרונברג המתמחה בנדל"ן ומלווה פרויקטים של תמ"א 38
