סקר של מאן נכסים לרבעון השני: קיפאון בכל תחומי הנדל"ן המניב

מהסקר הרבעוני של חברת מאן נכסים, עולה כי הרבעון השני של 2008 התאפיין בקיפאון בעל תחומי הנדל"ן המניב: משרדים, תעשייה ומסחר. עם הגורמים לקיפאון נמנים המשבר הכלכלי בארה"ב, העלייה במחירי תשומות הבנייה ואי הוודאות בשווקים שבגינם נמנעות החברות לבצע שינויים משמעותיים שיחשפו אותם להוצאות וסיכונים פיננסים משמעותיים.

"במהלך התקופה שקדמה לרבעון השני, מחירי השכירות הגיעו לרמות גבוהות שחייבו את צרכני הנדל"ן הגדולים קרי חברות ההיי טק, לשבת על הגדר ולהמתין להתרחשויות בשוק הגלובלי. בנוסף לכך התנודתיות של שער הדולר פגעה בחברות ההי טק שהכנסותיהם דולריות והוצאותיהם שקליות. בנסיבות אלה מעדיפות החברות להימנע מהשקעות בנדל"ן או ממסעות התרחבות גדולים, המחייבים הגדלה של ההשקעות שלהן". מציין ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים.

לדבריו גורם נוסף בעל השפעה משמעותית על השוק הוא מחנק האשראי של הלקוחות בתחום הנדל"ן שכן הבנקים וגופי המימון מבקשים כיום ערבויות גבוהות יותר מבעבר על הלוואות והחברות אינן ממהרות לפגוע ביתרות המזומנים שלהן לטובת השקעות בנדל"ן, ולכן הן מעדיפות ולהשקיע בניצול מקסימלי של השטח העומד לרשותן.

תחום המשרדים

בתחום המשרדים חלה ברבעון השני התייצבות במחירים ברמה של כ-94.3 שקלים, לאחר שברבעון הקודם עלו דמי השכירות בכ-10% בקירוב. "אנו מאמינים כי שעת המבחן תהיה במהלך הרבעון השלישי, בעת המפגש בין שוכרים ומשכירים פוטנציאלים. נראה כי במהלך הרבעון השלישי והרביעי השוק יפעלו לטובת השוכרים מפני שעודפי ההיצע התגבשים יכניסו את המשכירים ללחץ". מציין ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים.

תחום המסחר

דמי השכירות בתחום המסחר נותרו סביב רמת ה-192.7 שקלים למ"ר. בתחום זה אנו עדים כיום לעודפי היצע מזעריים, אולם נראה שתופעת השטחים הפנויים הולכת ומתרחבת. בעלי הנכסים ערים להאטה הכלכלית ולכן הם מעדיפים לקדם עסקאות בטוחות בשכר דירה סביר, במקום להעלות את מחירי השכירות ולהסתכן באי השכרת הנכס.

אחד הגורמים הבולטים המשפיעים על הגדלת עודפי ההיצע הוא ללא ספק ההתרחבות בשימוש בדמי פינוי במוקדי מסחר אטרקטיביים. המושג דמי פינוי מתייחס לסכומים שמציע שוכר פוטנציאלי למחזיק בפועל בנכס, תמורת התפנותו מהמקום. סכומים אלה עשויים להגיע אף למאה אלף דולר באתרים המבוקשים ביותר, ביניהם קניונים פופולריים באזור המרכז.

בעלי הקניונים, שבעקבות ההאטה במשק מגלים סלחנות להתנהלות בעייתית של שוכרים מסוימים בכל הנוגע לתשלומי שכר הדירה, מאפשרים להם לפתור את הבעיות שלהם בעצמם ומעודדים פתרונות הנשענים על דמי פינוי. זאת בעיקר משום שהגופים המשלמים את דמי הפינוי הם בדרך כלל עסקים בעלי יציבות כלכלית ופוטנציאל רווחים גבוה, המהווים מבחינתם של המשכירים שוכרים אטרקטיביים.

תחום התעשייה

תחום התעשייה התאפיין הרבעון בקיפאון מחירים, ירידה במספר העסקאות והיעדר עסקאות חריגות מבחינת המחיר או היקף העסקה. הגורם העיקר לקיפאון הוא מגזר התעשיות עתירות הידע, שמעדיף בימים אלה לעצור את הפעילות הנדל"נית בשל הגורמים שנמנו לעיל. בנוסף לכך היצע מבני התעשייה גדל לאחרונה בעקבות הבשלת פרויקטים שבמסגרתם שופצו בנייני תעשיה רבים הגובלים בתעשיות נקיות.