ענף הדיור בצל הסערה: "אין בועה במחירי הדירות העממיות ולכן הן לא ייפגעו"

משבר האשראי העולמי כבר יצר סערה בשווקים וגרם לקריסתם של גופים פיננסים המלווים וממנים פרויקטים נדלנ"ים. גם ההאטה העולמית מאיימת על המשק הישראלי ועל כוח הקנייה של הצרכן הישראלי. האם אנו בפתחו של משבר בענף הדיור הישראלי?

"שווי הנכסים שבידי הציבור נפגע ומספרם של המרוויחים הגדולים מהשקעות בשוק ההון מתמעט, לכן הצפי הוא שהשוק שעלול להיפגע מהמשבר הוא שוק מגורי היוקרה בישראל", מציין יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים.

יחד עם זאת מוסיף גורדון: "כאשר בוחנים את שוק הדירות העממיות, דירות של 3, 4 ו-5 חדרים, הרי שהביקושים ממשיכים להיות יציבים, כי ההשפעה של המשבר העולמי על הכלכלה המקומית היא נמוכה באופן יחסי. בשנים האחרונות המשק הישראלי עבר תהליכים המאפשרים לו להתמודד עם ההאטה העולמית ולכן הציפיות הן שבשנת 2009 תהיה אמנם ירידה בצמיחת המשק, אך עדיין צפויה צמיחה. לכן, הביקושים הנובעים מהצורך של אנשים לרכוש דירות יימשכו. יש לזכור, כי במקביל ההיצע של הדירות הוא מצומצם ולכן גם רמת המחירים הנוכחית לא צפויה לרדת. לסיכום ניתן לומר כי אין כיום בועה במחירי הדירות העממיות".

גורדון מציין כי קיימת מגמה של משקיעים ישראלים שמוציאים כספים משוק ההון ומשקיעים בדירות להשקעה, זאת לאור עליית מחירי השכירות והעלייה בתשואות על דירות להשכרה. לעומת זאת, צפויה ירידה מסוימת בהיקף ההשקעות בנדל"ן ישראלי מצד משקיעים זרים, בעיקר מארה"ב.

לעומתו, אומר עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG למשכנתאות: "בתקופה האחרונה אנו עדים להרבה מאוד אנשים שחוששים מביצוע רכישת נכס ומעדיפים להישאר על הגדר ולא לקדם את קניית הנכס בו הם מעוניינים.
אני צופה שבעקבות עליית הריביות, הביקוש לדירות ירד ובעקבות זה גם מחירי הדירות, הן בפריפריה והן במרכז".

ומה על היזמים והקבלנים?

"המשבר יאיט באופן משמעותי השלמות של סגירות פיננסיות בפרויקטים גדולים, שהמימון שלהם כבר סוכם, וגם לקיחת התחייבות על פרויקטים חדשים". מציין דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות ומנכ"ל חברת אמריקה ישראל.

יחד עם זאת, מריאן רואה גם פן חיובי במשבר העולמי, שיבוא לידי ביטוי בהתמתנות של עלויות הביצוע של הפרויקטים. לדבריו, ההתייקרות של מחיר חומרי הגלם בחודשים האחרונים נבעה הן מביקושים גבוהים והן מצפי לביקושים, בעוד שהצפי הנוכחי הוא שכעת הביקושים יתמתנו וישפיעו לטובה על חברות הביצוע.

"מובן מאליו כי המשבר התחיל וימשיך להשפיע גם על סקטור הנדל"ן בישראל, המאופיין בשימוש בשיעור גבוה של למימון הפעילות. בנוסף הרמת הראש של האינפלציה בישראל, כמו גם במדינות אחרות, מביאות את הבנקים המרכזיים להעלות , כך שמחד, הכדאיות של חברות הנדל"ן להשקיע פוחתת, ומאידך חלה ירידה בביקושים של רוכשי דירות כתוצאה מעליית מחיר הכסף. גם הבנקים המממנים מקשיחים את תנאי המימון. בנוסף, שוק ההון, שהיה מקור גיוס הון משמעותי לסקטור הנדל"ן, אינו פעיל לחלוטין". אומר רו"ח אסף רבקאי, שותף בפירמת B.D.O זיו האפט.

עוד מוסיף רבקאי: "ענף הנדל"ן התאפיין בשנים האחרונות בהשקעות זרות בהיקף נרחב, ואלו בוודאי מצטמצמות וימשיכו להצטמצם כתוצאה מהתכווצות בתיק הנכסים של המשקיעים הזרים. שאלת "מיליון הדולר" היא עד כמה עמוקה תהיה הזליגה של משבר שהוא באופיו פיננסי, גם לענפים האחרים, ולנדל"ן בפרט. אין ספק כי למשבר הפיננסי השפעה אמיתית גם על הצד הריאלי. ניתן להניח כי במידה והטלטלה הפיננסית תתעצם, כך גם ההשפעה השלילית על יתר ענפי המשק תתחזק".