נדל"ן - האזורים המשותפים בבניין שלכם, המותר והאסור
הדיירים בבניין הסמוך רכשו אגרטל יוקרתי שיובא ממילנו והציבו אותו בלובי הבניין. על מנת שלא "לפגר" אחר "השדרוג" של הבניין הסמוך, מיהרה נציגות הבניין שלך ורכשה ספת עור מהודרת ומעליה הוצבו שנדלירות בסך כולל של עשרת אלפים שקלים. באותו החודש גם חויבת לשלם פי שלוש דמי ועד בית בגין "שדרוג" הבניין. האם כבעל דירה המתגורר דרך קבע בבניין אתה חייב להשתתף בתשלום? האם היה על הנציגות לקבל את הסכמתך? על כך ועוד להלן.
חוק המקרקעין קובע כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לענין זה, "החזקה תקינה" – פירושה שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. לעבודות כאלה, אין צורך לקבל את הסכמת כל הדיירים לביצוען ומספיק רוב של בעלי הדירות.
מנגד, עבודות יוצאות דופן ברכוש המשותף אשר הינן בגדר "שיפור" ו"שדרוג" למצב הקיים, לא יחייבו בעל דירה אלא אם נתן להן את הסכמתו.
מה נחשב שמירה על הרכוש המשותף ומה בגדר "שיפור"?
עבודות כגון סיוד וצבע, תיקונים בגדר או בגג, התקנת ארון לשעוני המים והתקנת תיבות דואר חדשות, הם חלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין, אשר נועדה לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד. כך גם שיפורה של גינה ממצב מוזנח לגינה משוכללת יותר הכוללת טפטפות ושתילת צמחים איננו נחשב שיפור יוצא דופן. התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר נכללת במסגרת ההחזקה התקינה. כך גם נקבע כי תיקון ליקויי בניה לאחר שהקבלן שבנה את הבית פשט את הרגל נחשב החזקה תקינה אף שמדובר בשיפור לעומת המצב בו נמסר הבית.
קנה המידה לקביעת הצורך בהחזקה תקינה של הרכוש המשותף אינו רק נגזרת ממצב תחזוקה ירוד ומהווה סכנה. כך גם עלות התיקון לא מעידה בהכרח על כך שמדובר ב"שדרוג". במקרה מסוים חיזוקים ותיקונים שבוצעו בעלות כספית של -2,300,000 שקל בשל צו שהוציאה העירייה לגבי חלקים בבנין הבנויים בשיטת ה-"פל-קל" להבטחת שלומם של הדיירים, נחשבו שמירה על הקיים.
הגישה הנוהגת היום בפסיקה מרחיבה את פרשנות המונח החזקה תקינה ומכירה בעובדה, כי בחלוף השנים, משתנה הטכנולוגיה ואיתה משתנים הצרכים, הכלים, החומרים, המתקנים והשימוש בהם ולכן, אין להניח כי שמירתו של הבית המשותף במצב שהיה בעת גמר הבניה, צריך להתפרש כמחייב שימוש בחומרים וכלים ואמצעים שהיו טובים לשעתם ושוב אין עושים בהם שימוש כיום. הפסיקה מכירה כיום גם באפשרות להוסיף ולכלול במסגרת שיפוצים הנעשים ברכוש המשותף, מתקנים שלא היו בו בעת גמר בנייתו, ולראות בהוספתם חלק משיפוץ רגיל.
כך נקבע למשל כי הצבת מחסומים בכניסה לחניות של דיירי הבית, שלא היו חלק מהרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר בנייתו של הבית, הינה בגדר שמירה על הרכוש המשותף ואף על זכות הקניין של בעלי החניות הצמודות ואלמלא הותקנו המחסומים, היו חניותיהם של בעלי הדירות נתפסות על ידי מבקרים בגן המשחקים השכונתי.
מנגד וכבדוגמתנו, במקרה בו הותקנו בלובי הבניין פריטי ריהוט יקרים כגון שולחן עליו הוצב אגרטל ענק והותקנו מנורות יקרות והקירות כוסו במראות גדולות – נקבע כי כל אלו הן הוצאות יוצאות דופן ה"משדרגות" את הבית ומטרתן היחידה להתקשט ולהתהדר. משכך, אין הוצאות אלה בגדר החזקה תקינה ונדרשת הסכמת כל הדיירים לצורך הוצאתן.
על כן, אף אם מאוד הייתם רוצים שעיצוב הבניין שלכם יהיה יפה ומתקדם יותר מהבניין הסמוך, אל לנציגות או לבעל דירה להזדרז ולהוציא כספים שאינם בהכרח שמירה על הקיים קודם לקבלת הסכמת כל בעלי הדירות שאם לא כן, עשויים הם למצוא עצמם מממנים על חשבונם את ההוצאות שהוציאו "לשדרוג" הבית.
*הכותבת היא עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן
