החלטות של ועד הבית - איפה אתם בתמונה?
לאחר שהרופאים הזהירו אותך שמצב בריאותך ירוד עד כדי מסוכן, החלטת לשנות אורח חיים. כלל ראשון שהצבת לעצמך: "תהא הקומה אשר תהיה – לעולם לא אשתמש יותר במעלית אלא רק במדרגות". עוד לא הספקת ליישם את הכלל הראשון ונציגות הבניין כינסה את כל הדיירים על מנת להודיע להם כי בקרוב תותקן בבניין מעלית וכל דייר יאלץ לשלם עבור התקנתה בהתאם לחלקו היחסי בבניין. גם אתה, דייר בקומה הרביעית שזה עתה החליט לשפר את מצב בריאותו וגם הדייר מקומת הקרקע התנגדתם להתקנת המעלית. האם יש בסיס להתנגדותכם? על כך ועוד להלן.
סעיף 59ו לחוק המקרקעין קובע שבעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף אם נתקיימו שני תנאים מצטברים אלה: ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית וניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום לפגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
בעלי הדירות אשר החליטו על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה והם רשאים להחליט ביניהם כי רק חלקם יישאו בהוצאות כאמור. בעלי הדירות בקומת הקרקע לא יישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקנת המעלית.
בניגוד להוצאות התקנת המעלית אשר פוטרות מראש את בעלי הדירות בקומת הקרקע ומאפשרות לקבוע כי רק חלק מהדיירים יישאו בהוצאות כאמור, כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית.
העובדה כי בעלי דירות מסוימות התנגדו להתקנת המעלית ומשכך, לא נשאו בנטל התקנת המעלית אינה פוטרת אותם מחובתם לשאת בהוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית. כך גם עצם העובדה שהמתנגדים להתקנת המעלית לא השתתפו בעלות התקנתה אינה גורעת מזכות השימוש שלהם בה. יחס חלוקת הוצאות החזקת והפעלת המעלית יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים. יחד עם זאת החוק אינו מחייב בעניין זה ובעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כל הוראה אחרת שנראית להם בעניין.
במקרה שאחד הדיירים חש כי ההחלטה שהתקבלה אינה עושה עמו צדק, רשאי הוא לפנות למפקח על רישום המקרקעין והמפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.
מהי "פגיעה מהותית" השוללת מבעלי הדירות את האפשרות לקבלת החלטה בדבר התקנת מעלית? אין כל ספק כי התקנת מעלית תצר את השטח המשותף בבית ולעתים תצר את רוחב חדר המדרגות. יחד עם זאת, את הפגיעה ברכוש המשותף שתגרם כתוצאה מהתקנת המעלית יש למדוד מתוך הנחה שהתקנת המעלית היא בבחינת רע הכרחי לצורך מימוש רצון בעלי הדירות להתקין מעלית אשר תסייע לבעלי הדירות להגיע לדירתם ואף תעלה את ערך דירותיהם. טענות כי לאחר התקנת המעלית לא ניתן יהיה עוד להעביר רהיטים מסוימים או אף יקשה להעביר אלונקה ברכוש המשותף או כי בשעת חירום יהיה קשה יותר לרדת למקלט – נדחו.
מנגד, במקרה בו תוכנן פיר המעלית כך שלצורך גישה למעלית מחויבים יתר הדיירים לחלוף תחת חלון חדר השינה של אחד הדיירים תוך יצירת תנועה ורעש, או במקרה בו התקנת פיר המעלית פגעה באיכות חייו של בעל דירה בהיבט של אוורור ותאורה טבעיים, נקבע כי מדובר בפגיעה מהותית השוללת את אפשרות התקנת המעלית. אף ההצעה לפצות את הדייר בגין הפגיעה ובנוסף להתקין מכשיר ונטה כתחליף לאוורור הטבעי והתקנת מערכת תאורה חשמלית במקום תאורה טבעית לא התקבלה. כך גם לגבי חדר מכונות שתוכנן להיבנות תחת חדר השינה.
ומה אם הסכמתם על התקנת מעלית בבניין אך הנכם שומרים שבת ומעונינים כי המעלית תפעל כמעלית שבת? במקרה זה קובע סעיף 59ז לחוק כי בבית בו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת. חוק התכנון והבניה קובע כי בכל בנין מגורים [למעט אם התקבל פטור לענין זה] בו מותקנת יותר ממעלית אחת, יותקן באחת המעליות מנגנון פיקוד שבת. כל בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להחליט על הפעלת מעלית שבת בשעות מסוימות. בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת יישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעים מהפעלתה כמעלית שבת.
מאת: חן דסטגור, עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן
