הלכתם על תמ"א-38 אבל הקבלן נעלם באמצע - מה עושים?

לאחרונה למדנו שגם רוכשי דירות מחברות ענק, כמו חפציבה, עלולים להיפגע קשות בעת קריסת החברה. יש לקוות כי כיום, לאחר הפרסום הנרחב של פרשת חפיצה, ידאג כל קונה להבטיח עצמו, בעת רכישת דירה, ככל הניתן, ורצוי בעזרתו של בעל מקצוע המתמחה בתחום.

דאגה זו יפה גם לגבי פרוייקטים של תמ"א 38. הרי, במקרה בו קבלן, המבצע פרוייקט חיזוק ושיפוץ לפי תמ"א 38, מתחיל לעבוד ולהרוס ומסיבה כלשהי לא מצליח לסיים אותו, בעלי הדירות נשארים להתגורר באתר בנייה לכל דבר ועניין, עם לכלוך ואי נעימות במקרה הטוב, ועם בניין ללא ציפוי טיח, ללא חדר מדרגות, מעלית וחניות ועם התחייבויות לצדדים שלישיים, במקרה הרע. למעשה, עומק הבעיה במקרה שכזה הינה כעומק הפרוייקט והשלב בו הפרוייקט נתקע.

לכן, יש להבטיח את הדיירים בעסקת תמ"א 38, בהתאם לשלב בו הפרוייקט נמצא. יש לזכור כי לא ניתן ואף לא רצוי, לחייב את הקבלן לחלק ערבויות בנקאיות, בסכומי עתק ללא הגבלה, שכן, לגבי פרוייקטים רבים דרישות מחמירות מדי לערבויות עלולות להפוך את הפרוייקט ללא כדאי לקבלן, בייחוד כאשר עדיין קיימים בשוק שפע של הזדמנויות ופרוייקטים.

הערבויות בעסקה צריכות להיות מדודות, הגיוניות ולא מכבידות מדי. יש לזכור כי בעסקה שכזו לא ניתן למנוע לחלוטין את כל עוגמות הנפש, אשר עלולות להיגרם לבעלי הדירות אם הקבלן נעלם. כל אשר אנו מנסים לעשות הוא למנוע קטסטרופה כלכלית של הפרוייקט ולמנוע מצב שבו לא ניתן להעביר את הפרוייקט לקבלן אחר, לשם גמר ביצוע, במקרה בו הקבלן אינו יכול לסיימו.

הדרכים להבטחת הדיירים הם רבות ומגוונות. בכל עסקה יש לזהות את הנקודות המסוכנות ביותר מבחינת הדיירים ולהגביר בהן את הערבויות וההגבלות החלות על הקבלן. בגמר שלב מסוכן ניתן להקטין את הערבויות וכך ליצור את האיזון הראוי.

לשם הדוגמא, ניקח את שלב קילוף הטיח הישן וציפוי הבניין מחדש. החשש בשלב זה הוא שאם הקבלן יעלם לאחר גמר קילוף הטיח הישן, יוותרו הדיירים במשך חודשים רבים (במקרה הטוב) עם קירות לא אטומים ועם בוא הגשמים יתחילו הצרות. לשם מניעת מצב שכזה ניתן, באופן תיאורטי כמובן, לנסות ופעול בשני מישורים. האחד, הגבלת הקבלן לקילוף הטיח וציפוי הבניין מחדש בשלבים ולא מכל הבניין בבת אחת, אם וככל שהדבר אפשרי וסביר במגבלות הפרוייקט (ייתכן והקבלן יסרב מטעמים כלכליים הקשורים באופי הפרוייקט הספציפי).

עוד תכניות

והשניה, מתן ערבויות בנקאיות מוגדלות עד לסיום הציפוי מחדש. כך, בדוגמא זו, אם יעלם הקבלן, יהיה בידי הדיירים סכום כסף להזמנת עבודות שיפוץ דחופות והחזרת הציפוי לבניין טרם תחילת הגשמים. מובן כי בגמר שלב הציפוי תוקטן הבטוחה לממדיה הרגילים. דרישת ערבויות ספציפיות מסוג זה הינה מתונה ומדודה יותר מדרישה כוללנית להפקדת ערבויות בסכומי עתק למשך כל תקופת הפרוייקט.

מעבר לאמור לגבי הבטחת שלבים ספציפיים בערבויות ספציפיות, מובן כי יש לדאוג, כי בכל שלב, אף אם נמכרו חלק, או כל הדירות על ידי הקבלן, יש בצד סכומי כסף שטרם התקבלו אצל הקבלן, בשיעור מספיק כדי להחליף את הקבלן בקבלן אחר ולסיים את הבנייה. הדבר יכול לבוא לידי ביטוי בהגבלת קצב מכירת הדירות, איסור קבלת כספים מרוכשי יחידות הקבלן, אלא על פי התקדמות בנייה, מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי יחידות הקבלן וכיו"ב.

בנוסף לביטחונות הנ"ל, מומלץ לקבל בכל מקרה ערבות בנקאית, אשר תחול למשך כל זמן ביצוע הפרוייקט, אשר תהווה בגדר ערבות לכיסוי עלות ביצוע עבודות חירום בלבד, כגון עבודות חשמל ואנסטלציה דחופות, עבודות כיסוי ואיטום דחופות, פינוי פסולת בניין וכיו"ב עבודות, אשר יידרשו בשבועות הראשונים שלאחר שהקבלן הסתלק.

בנוסף ומעבר לערבויות הנ"ל, יש לקבל ערבויות לתשלום המסים על ידי הקבלן. ערבות זו תוחזר לקבלן לאחר הצגת אישורי תשלום כל המסים בגין העסקה.

יש לזכור כי בעת העלמות או קריסה כלכלית של הקבלן, יקומו נפגעים רבים שאינם מקרב דיירי הבניין, כגון ספקים, עובדים, רשויות המס, רוכשי דירות מאוכזבים וכו' ויבקשו לקבל חלק מנכסי הקבלן ובהם הדירות החדשות על גג הבניין. במצב זה תידרש התערבותו של בית המשפט. ככל שהערבויות, הביטחונות וצעדי המנע המתוארים לעיל, יהיו רבים יותר, כך יהא קל יותר לביה"מ ליתן צווים והוראות, אשר יאפשרו את המשך הפרוייקט, החלפת הקבלן, ותשלום חובות הקבלן לנושים, תוך מזעור אי הנוחות והנזק לבעלי הדירות הקיימות בבניין.

*הכותב הוא שותף במשרד פולטין-גרונברג המתמחה בנדל"ן ומלווה פרויקטים של תמ"א 38.