הוצל"פ/דין ויתור על דיור חלוף ברישום משכנתא/שלום
עובדות וטענות: הנתבע מנהל עסק בתחום שיווק המזון באמצעות חברה בבעלותו. הנתבע פנה להוריו, הם התובעת ובעלה המנוח, וביקש שיעבירו את הדירה לבעלותו, ללא תמורה, על מנת שיוכל להעמיד אותה כבטוחה לבנק, לטובת האשראי שהחברה תקבל. ההורים נעתרו לבקשה ועל מנת להבטיח את זכויות המגורים שלהם בדירה עד סוף ימי חייהם, הסכים הנתבע להשכיר להם אותה, תמורת תשלום של 1 ש"ח לחודש בשכירות מוגנת.
בהתאם, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין משכנתא על הדירה לטובת הבנק ומנגד הועמד לטובת החברה קו אשראי. יצוין, כי הבנק התנה את רישום המשכנתא בחתימת ההורים על כתב ויתור ביחס לדירה, הגם שידע כי הדירה משמשת את ההורים למגורים בפועל.
לימים, צברה החברה כלפי הבנק חוב של כ- 1.5 מיליון ש"ח והבנק החל בנקיטת הליכים למימוש המשכנתא. מכאן התביעה דנן לצו מניעה זמני ועיכוב הליכי מימוש המשכנתא.
דיון משפטי: כב' הש' י' רטנר: בית המשפט קיבל את טענות הבנק לפיהן שיעבוד הדירה נעשה כחלק מתנאי פתיחת החשבון, עוד לפני שנוצר חוב של החברה, וכי התובעים חתמו על ההתחייבות בה הם ויתרו על זכויותיהם בדירה לטובת הבנק, זמן קצר לאחר פתיחת החשבון, עוד במהלך ניהול העסקים הרגיל של החברה, ולפני שנוצר חוב לפירעון מיידי של החברה.
כן נדחתה טענת המבקשת כי לא חתמה על התחייבות ו/או לא הבינה את מהות חתימתה. החתימה על התחייבות היא רק צעד אחד בכל מהלך הויתור על הבעלות בדירה ושעבודה לטובת הבנק. הבנק פעל בסבירות ובתום לב. עובר לשעבוד הדירה הבנק ערך שמאות מסודרת והיה מודע למצב שמדובר בנכס המשמש למגורים בפועל של הוריו של הנתבע. לפיכך, התקבלה התחייבות מפורשת של התובעים, שלא יתנגדו למימוש המשכנתא. טענת הבנק, שהיה נמנע מלתת אשראי לו ידע על הסכם השכירות סבירה. הסכם זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, דבר שמחזק את טענת הבנק, כי לא ידע על קיומו. התובעת התחייבה במפורש כלפי הבנק, שלא תמנע את מימוש המשכנתא. בנסיבות אלה, לפיהן זכויות הבנק מעוגנות במסמכים ברורים, נראה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו.
"הגנת בית המגורים", הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, והמחייבת "סידור חלוף" בטרם יפונה בית המגורים, נתונה ל"חייב ולבני משפחתו הגרים עמו". הגנה זו לא חלה על התובעת, שכן איננה החייבת כלפי הבנק. לתובעת היתה ברירה שלא להתקשר בהסכם חוזי עם הבנק ושלא לוותר על זכויותיה בדירה. מדובר במהלך עסקי של הנתבע, בו התובעת ובעלה סייעו לו באופן מודע, תוך כדי ויתור על זכויותיהם.
לא מדובר בצורך סוציאלי של רכישת דירת מגורים, כאשר לרוכש הדירה אין ברירה אלא לוותר על דיור חלופי לצורך קבלת משכתנא. התובעת נקלעה למצב בו היא נמצאת, בשל מחדלו של הנתבע להחזיר לבנק את חובות החברה, שבבעלותו ובניהולו. במצב זה נראה שעל הנתבע מוטלת החובה לספק לאמו, התובעת, את הדיור החלופי לו היא זקוקה.
הבנק לא פעל כאן כזרוע ארוכה של המדינה, באופן שהעמיד את כספי המדינה כהלוואות ארוכות טווח לרוכשי דיור. הבנק פעל מתוך שיקול עסקי טהור, בו העמיד את כספיו הוא כאשראי. שינוי מצב הבנק לרעה במקרה זה ברור יותר. מדובר במהלך עסקי בו התובעת היתה שותפה ובו קיבלה על עצמה תנאי חוזי ברור ומפורש. יתרה מזו, תנאי זה נקבע במסמך נפרד שנערך לצורך כך, ולא היה מובלע בין שלל התניות החוזיות, כפי שהדבר נעשה בהסכם משכנתא שגרתי.
ואולם, חרף האמור יש מקום לריכוך מסוים של התנאי החוזי, אם ע"י השהיה מסוימת בהפעלתו ואם ע"י קביעת דיור חלופי למגורים לתקופה מוגבלת. הטעם לכך הוא שלא יהיה נכון להתעלם לגמרי מהצורך הסוציאלי של התובעת במקום מגורים, וכי מדובר בזכות בסיסית שנשמטה ממנה, היכולה להעלות לכדי פגיעה בתקנת הציבור ו/או בכבוד האדם. לפיכך, הבנק יעמיד לתובעת דיור חלופי למגורים למשך 3 שנים. בקביעת תקופה זו נלקחו בחשבון נסיבותיה המיוחדות של התובעת ובכלל זה גילה המתקדם ומצבה הבריאותי.
