ענייני נדל"ן: תוכנית תמ"א 38 – בדרך להיות עוד פיל לבן?
לפני מספר ימים פורסמו, סוף סוף, תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט - 2008. רפרוף ראשוני בלבד בתקנות החדשות מספיק כדי להבין שגם הפעם הצליחו חכמינו "לסבך את העניינים" ואפשר גם להוסיף – "בגדול".
יום אחד, כשתקום ועדת חקירה לבדיקת הסיבות שהביאו לעיכובים במימוש תמ"א 38, בטוחני כי תקנות אלו יהוו את אחת הדוגמאות לחלמאות הממשלתית בכל נושא החקיקה המשלימה לתמ"א 38. ובמה הדברים אמורים?
במקום לקבוע בפשטות פטור גורף מהיטל השבחה לכל בנייה לפי תמ"א 38, על מנת לעודד את התקדמות הפרויקטים בכל הארץ, כמטרת התמ"א, קובעות התקנות החדשות, כי הפטור יחול רק לגבי רשימה סגורה של ישובים, אשר עומדים בקריטריונים שנקבעו בתקנות ובכל הישובים שבתחום הועדות המחוזיות צפון ודרום. לגבי ישובים שאינם עומדים בקריטריונים, הנמצאים בתחום הוועדות המחוזיות ירושלים, חיפה והמרכז, נקבע כי יינתן פטור מהיטל השבחה רק אם הוגשה בקשה להיתר בניה לחיזוק מבנה, בתוך שנה מתחילת התקנות.
ההתניה למתן פטור מהיטל השבחה, בתנאי ותוגש בקשה להיתר לחיזוק מבנה בתוך שנה, לגבי ישובי מחוזות ירושלים חיפה והמרכז, מהווה מכשול בירוקרטי לא ברור ויוצרת בעיות רבות בתחומים שאינם קשורים לתמ"א 38.
לאחר עשיית הצעד הראשון והחשוב של ויתור על היטלי ההשבחה, לא ברור מה הטעם בהכנסת המגבלה הנ"ל ? גם אם המטרה הינה עידוד וזירוז בעלי הדירות, על מנת שירוצו ויחתמו על עסקאות תמ"א 38, מדובר ביעד שרירותי ולא סביר, שאין כל סיכוי שישפיע על קצב התקדמות הפרויקטים.
הרי, משא ומתן עם קבלן הינו הליך מורכב, מסובך וגוזל זמן רב. הליך כינוס הדיירים הראשוני, קבלת הצעות מחיר, בחירת עו"ד, ניהול מו"מ עם הקבלן, החתמת כל הדיירים בבניין ולאחר מכן, הכנת והגשת תוכניות ובקשה להיתר בנייה, אורך, במרבית המקרים, הרבה מעבר לשנה. אין כל סיכוי לקצר את ההליך על ידי איום בהיטל השבחה.
מנגד, ההתניה הנ"ל יוצרת בעיות קשות ועוול שלא יתואר לבעלי דירות תמימים, אפילו אם אין אפשרות טכנית או כדאיות כלכלית לקיום פרויקט של תמ"א 38 בבניין שלהם. מעבר לכך, ההתניה הנ"ל עלולה ליצור אנטגוניזם נגד התמ"א 38, מאחר והיא יוצרת מחסום גורף ולא מוצדק למכירת דירות יד שנייה, לכל הבעלים של דירות בבניינים אשר נבנו לפני שנת 1980.
במה הדברים אמורים? חלק מהוועדות המקומיות מפרשות את ההתניה הנ"ל, באופן המאפשר להן לגבות היטל השבחה "מותנה", בעת מכירת דירה, בבניינים הנופלים תחת ההגדרה הכללית של תואמי תמ"א 38. לשם הדוגמא, עיריית כפר-סבא מסרבת להנפיק אישורי עירייה לכל הדירות בבניינים, אשר נבנו לפני שנת 1980, אלא אם רוכשי היחידות יחתמו על התחייבות לתשלום היטל ההשבחה בעצמם בעת הגשת בקשה להיתר לחיזוק הבניין לפי תמ"א 38 או בעת מכירת הדירה.
מובן כי רוכש הדירה אינו מסכים לחתום סתם כך על התחייבות לתשלום היטלים, אשר בעת חתימת הסכם הרכישה הוא לא התחייב לשלמם. משכך, המוכר אינו יכול לספק אישור עירייה לקונה, לשם רישום העברת הזכויות בדירה לשם הקונה, כחובתו על פי ההסכם, אלא אם הוא משלם את היטל ההשבחה. כך יוצא שבהפתעה מוחלטת, מוכרי יחידות נאלצים לשלם היטל השבחה בגין תמ"א 38, בעוד שכל הכוונה הייתה לתת פטור.
תוצאה זו מהווה עיוות מוחלט לכל נושא הפטור מתשלום היטל השבחה לפרויקטים של תמ"א 38 ואף יוצרת עוול חמור לבעלי דירות בבניינים. הרי, לא כל בניין, אשר מותר תיאורטית לצרפו לפרויקט, לפי תמ"א 38, אכן מתאים לפרויקט. לשם הדוגמא, לעיתים קיימות סיבות הנדסיות, אשר אינן מאפשרות את הוספת הבנייה או שהפרוייקט אינו כדאי כלכלית. מדוע במקרה שכזה על בעל דירה לשלם היטל השבחה בגין תוכנית אשר לעולם לא תחול עליו?
יתרה מכך, ההתנייה הנ"ל יוצרת אי וודאות לגבי מתן הפטור בפרוייקטים ראויים, אשר מתקדמים בקצב סביר לכל הדיעות, אולם לא יצליחו לעמוד בלוח הזמנים הקצר אשר נקבע, כתנאי לקבלת הפטור. כידוע לכל, אי הוודאות מתורגמת ישר לחישוב של סיכונים על ידי הקבלנים ופוגעת ביכולת הגמישות שלהם כלפי בעלי הדירות.
לסיכום, במה הועילו חכמים בתקנתם, אם התקנה יוצרת בעיות חדשות ? הרי מטרת התקנות הינה להסיר את אי הוודאות, אשר שררה תקופה ארוכה, בקשר עם הטלת היטלי השבחה על פרוייקטים של חיזוק מבנים ושיפוצם לפי תמ"א 38. ראוי כי העוותים הנ"ל יתוקנו, על מנת שלא להפוך את התמ"א 38 לעוד פיל לבן ומאוס ויפה שעה אחת קודם.
*הכותב הוא שותף במשרד פולטין-גרונברג המתמחה בנדל"ן ומלווה פרויקטים של תמ"א 38
