נדל"ן: כשבעל הבית משתגע - זה יכול לקרות גם לך!
"דיירי הבנין השתגעו". באסיפת דיירים החליטו הדיירים פה אחד לצבוע את קירות הבנין החיצוניים בצבע כתום. את החלונות שיוחלפו החליטו לצבוע בצבע ירוק. כך, החליטו הדיירים, "נהפוך את הנכס שלנו לייחודי". החליטו והתפנו לבצע.
במהרה התקשרו עם קבלן וכחודש ימים לאחר מכן כבר עמדה יצירת המופת במלוא "הדרה".
3 ימים לאחר מכן התקבלה התראה שהניח מפקח מטעם מחלקת הפיקוח על הבניה באגף ההנדסה שבעירייה. במכתב הוזהרו הדיירים כי ככל שלא יפעלו להשיב את הבנין לצבעו המקורי לפי היתר הבניה המקורי, יוגש כנגדם כתב אישום. האם דרישת העירייה לגיטימית? האם היתה דרך למנוע את קבלת ההתראה?
מתברר, כי על אף סברת חלק מהתושבים, "חופש הביטוי והיצירה" בכל הנוגע לשיפוץ בתיהם, אינו עולה בקנה אחד עם דיני התכנון והבניה. זאת למד בדיעבד בעל זכויות אשר הגיש בקשה לתוספת בניה של חדר ומחסן בקוטג' הפרטי שלו [שהיה צבוע בעת הגשת הבקשה בצבע כתום-חום עז].
הבית נשוא הבקשה לתוספת הבניה מצוי היה בשכונה בעלת צביון אחיד למדי, כאשר הבתים שבשכונה צבועים בגוון בהיר, לרוב בלבן. הבית נשוא הסיפור חרג כאמור מצביון זה. לבקשה לתוספת בניה בבית הצבעוני, התנגד השכן, בעליו של בית צמוד אשר היה צבוע בצבע בהיר כצבע רוב בתי השכונה. התנגדותו התרכזה בטענה כי יש לשנות את צבע הבית לצבעם של יתר בתי השכונה.
להפתעת בעל "הבית הצבעוני", הועדה המקומית קיבלה התנגדות זו ודרשה, כי כתנאי למתן ההיתר לתוספת הבניה לביתו, יצבע את ביתו כולו בגוון הצבע המקורי של הבתים בשכונה.
מבקש ההיתר ערער על ההחלטה לועדת הערר וטען, כי אין כל מקום להתניה לשינוי הצבע מכתום לצבע המקורי מהטעם שתוכנית בנין העיר החלה על השכונה אינה קובעת את הצבע המותר. כן טען כי בכל העיר, וגם בשכונה, קיימים הרבה קוטג'ים הצבועים בצבע אחר. הוא הוסיף וציין כי גם אם יצבע את ביתו בצבע לבן, עדיין לא תהיה אחידות עם בית השכן, היות וזה נצבע מזה זמן רב והצבע שלו דהה וקיימים בו סדקים.
ועדת הערר קבעה כי הועדה המקומית מוסמכת ליתן הוראות בדבר גוון המבנה. סמכות זו היא סמכות שהוקנתה לה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-19701 שם נקבע כי : "ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו ...... וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בעניינים אלה: "....מראהו החיצוני של הבנין המוצע והתאמתו לבנינים בסביבתו"; יתרה מזו ציינה ועדת הערר כי אף שאין בתב"ע החלה על האזור אמירה מפורשת לגבי הגוון, הרי הפרשנות הסבירה שלה הינה הבטחת אחידות ארכיטקטונית, ובמשתמע אף קביעת גוון אחיד לבניינים. לכן, ועדת הערר לא מצאה פסול בדרישת הועדה המקומית וקבעה כי מדובר בהחלטה סבירה והגיונית.
קביעת ועדת הערר התבססה על הנימוק כי כאשר מתבקשת בקשה להיתר ואף לגבי חלק מבניין, מתבקשת הועדה המקומית לבחון את כלל הבניין וזאת הן מבחינה סטטוטורית והן מבחינה ארכיטקטונית והתאמתו לסביבה, ובמידה ומצאה ליקוי כלשהו, היא רשאית ליתן הוראות לתיקון הליקויים וזאת כתנאי לאישור התוספת.
במקרה הזה קבעה ועדת הערר כי מדובר בפגם ארכיטקטוני המשפיע על חזות השכונה שהינה שכונה המתוכננת באחידות, לרבות צבעה. העובדה שבשכונות אחרות קיימים מבנים שלא בצבע אחיד, אינה מחייבת כי גם בשכונה זו יותר דבר דומה. ראשית, לא הוכח כי הצביעה השונה בשכונות האחרות נעשתה בהיתרי בנייה ומתוך שיקול דעת מושכל. שנית, וזה העיקר לענייננו, הבחינה הארכיטקטונית צרכה להיעשות לגבי המתחם של הבנייה המדוברת, ועל רקע צביונו הארכיטקטוני של מתחם זה.
העובדה כי בניינים אחרים בעיר במתחמים אחרים הם בעלי צביון ארכיטקטוני אחר, אין בה כדי לגרום לשינוי הצביון של המתחם המדובר. לגבי הצבע בו ייצבע הבניין והאחידות לאור הצבע הדהוי, נקבע כי אין צורך שיהיה צבע זהה לחלוטין, אלא חשוב שהגוון יהיה תואם ככל האפשר.
מהאמור לעיל עולה כי גם אם יום אחד התעוררתם והחלטתם "להשתגע", רצוי שלא לפעול בחיפזון, אלא להגיש בקשה להקלה לועדה המקומית לתכנון ובניה. אין הכרח שתאושר בקשה לשינוי צבע הקירות החיצוניים או שתאושר בקשה אחרת בעניין שינוי חזית הבניין. לצורך מתן החלטה תשקול הועדה המקומית שיקולים שונים לרבות מיקומו של הבית [במקום בולט ומרכזי וכדומה]. למרות הסיכון בדחיית הבקשה, עדיף לפעול בדרך חוקית הן על מנת להימנע מהוצאות שיפוץ שעשויות לרדת לטמיון והן על מנת שלא להיקלע להליך פלילי בגין "שיגעון" חולף כזה או אחר.
* *הכותבת היא עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן
