איפה משיגים תשואה גבוהה מדירת מגורים ופוטנציאל השבחה?

הריבית על פיקדונות בבנק אפסית, שוק ההון מתעתע במשקיעים, והירידות שנרשמו במחירי הנדל"ן עשויים להוות הזדמנות השקעה למחפשים השקעה בנדל"ן למגורים.

Bizportal פנה לברנרד רסקין, מנכ"ל רימקס, לרשת אנגלו סכסון , לרשף נכסים וללוי יצחק, עורך מחירון הדירות, כדי לשמוע היכן להערכתם קיימות היום הזדמנויות להשיג תשואה של כ-5% ואף יותר, עם פוטנציאל להשבחת ערך הנכס בעתיד.

מרכז תל אביב וירושלים

לדברי ברנרד רסקין, מנכ"ל רימקס, אלו הערים החזקות יותר בתחום ההשכרות, מפני שקיים בהן מחסור בדירות חדשות. בעת רכישת דירה להשקעה, מומלץ לחשוב במונחים של תשואה גבוהה, כלומר מעל 5% ולא במונחים של הגדלת הון.

ירושלים

ירושלים היתה ונשארה אחת הערים המצוינות להשקעה- למרות מחירי הדירות הגבוהים יחסית עדיין, כמו בתל אביב, גם כאן ניתן למצוא מציאות בשכונות כמו קרית יובל, ארנונה, גבעה צרפתית, שגובלות בשכונות יוקרתיות אך עדיין לא נדבקו במחירים היוקרתיים.

העיר מבוקשת על ידי אוכלוסיות מכל הסוגים, דתיים וחילוניים, תושבים מקומיים ותושבי חוץ, ונכס בירושלים תמיד יהיה סחיר, הן להשכרה והן למכירה, וברור המקרים המחירים יהיו בעלייה, לפחות בטווח הארוך. ניתן להשיג היום נכסים בשכונות הנ"ל במחירים הנעים בין 700 אלף שקלים למיליון שקלים, הנושאים תשואה של כ-4% ועם פוטנציאל עצום מבחינת עליית מחירים עתידית.

תל אביב ואזורים המיועדים לפינוי בינוי במרכז

למרות התשואה הנמוכה יחסית, מומלץ לבדוק אופציות של דירות קטנות בשכונות דרומיות כמו שפירא או פלורנטין שלאחרונה חלה בהם ירידת מחירים.

אזור מעניין נוסף הוא אזור יד אליהו, המבוקש על ידי סטודנטים זוגות צעירים- המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים הוא בין 700-900 אלף שקלים, וניתן להשכירה ב-3,000-3,500 שקלים, דירת 4 חדרים עולה כ-1-1.1 מיליון שקלים, וניתן להשכירה ב-3,500-4,000 שקלים לחודש. כלומר מדובר בתשואה של 5%-6%. באזור יפו ניתן להשיג תשואה שבין 5% ל-7%, בין השאר בזכות מכללת ת"א-יפו המושכת לאזור סטודנטים. כך למשל, מחיר דירת 2.5 חדרים ברחוב נחל הוא כ-500 אלף שקלים והיא מושכרת ב-2,300-2,500 שקלים לחודש.

גם דירות לפינוי בינוי באזורים כמו הדר יוסף, נווה שרת או גבול גבעתיים יכולים להיות אטרטיביים להשקעה.ככלל, ככל שהשכונה ברמה סוציו אקונומית טובה יותר העסקה כדאית יותר. כך למשל, דירת 2.5 חדרים בנווה שרת הנמכרת בכ-850 אלף שקלים, ומיועדת בעתיד לפינוי בינוי, מושכרת בכ-3200 עד 3300 שקים לחודש ומניבה תשואה של למעלה מ-4.6% .

בת ים

ניתן להשיג דירות במחירים של כ-400-500 אלף שקלים ולהשכירן מיידית ב-2500 שקלים ומעלה. מדובר בתשואה של 7.5% עם פוטנציאל עתידי ברור של פינוי בינוי ועליית ערך בעיר הקרובה לים בגוש דן.

דוגמא נוספת: דירת 2 חדרים ברחוב הרצל, קומה 2, 60 מ"ר, נמכרה ב-510 אלף שקלים והושכרה מיידית ב-2600 שקלים- מדובר בתשואה מיידית של כ-6.1%בעיר מרכזית בגוש דן, שאין ספק שמחירה עתיד לעלות בשנים הקרובות, ובעתיד הרחוק יותר סביר להניח שתשתתף בתוכנית פינוי בינוי ותפיק לבעליה דירה חדשה במקומה.

לוד למרות הדימוי של העיר, ניתן להשיג בה תשואה של למעלה מ-8%: כך למשל, דירת 3.5 חדרים ברחוב אלברט איינשטיין, מושקעת מאוד עם מעלית וחנייה, קומה 5 נמכרה ב-290 אלף שקלים ומושכרת ב-2000 שקלים לחודש. דוגמא נוספת: דירת 3 חדרים ברחוב נחושתן, קומה 4, ממוזגת ומושקעת, עם מעלית וחנייה, מסודרת וממוזגת נמכרה ב-315 אלף שקלים ומושכרת ב-2200 שקלים לחודש.

חיפה והקריות מדובר באחת הערים בה המחירים אטרקטיביים והפוטנציאל בלתי ממומש. בתקציב של 200 אלף שקלים עד 600 אלף שקלים, ניתן להשיג החל מדירת 2 חדרים ועד דירת 4 חדרים, ולהשכיר לסטודנטים בטכניון או בבית החולים רמב"ם בתשואה של לנעלה מ-6%. בנוסף לכך, פרויקט קמפוס הנמל, שיוזמת העירייה במטרה לשדרג את העיר, עשוי למשוך צעירים מהאזור ומהמרכז, ולהוציא את העיר מהתרדמה הנדלנ"ית.

לדברי זכיין אנגלו סכסון בחיפה דרור אלוני, בשכונות כמו רמות רמז, הדר עליון, בת גלים וקרית אליעזר ניתן לרכוש דירות בסכומים של 250-350 אלף שקלים ולהשכירן תמורת 1,000-1,150 שקלים לחודש. ברמות רמז שוכרים בעיקר סטודנטים, בהדר עליון או בקרית אליעזר ובת גלים יש מיגוון שוכרים כמו קצינים בחיל הים, סטודנטים מבית הספר לרפואה, זוגות ויחידים.

במיקומים טובים יותר, כמו למשל בכרמל צרפתי, ברוממה או בנווה שאנן, ניתן לרכוש דירות 3 חדרים במחיר של 400-500 אלף שקלים, ולהשכירן בין 2,000-2,500 שקלים לחודש בכפוף למצבן. יוסי פרץ, מנהל חיפה של רשף נכסים, מביא דוגמאות נוספות: בנווה שאנן נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר ב-380 אלף שקלים ומושכרת ב-2200 שקלים לחודש, כלומר כ-7% תשואה. בקריית אליעזר בחיפה נמכרה דירת 2.5 חדרים במחיר של 230 אלף שקלים ומושכרת במחיר של 1,600 שקלים לחודש, כלומר תשואה של כ-8.5%. בקרית שפרינצק בחיפה נמכרה דירת 3 חדרים במחיר של 250 אלף שקלים ומושכרת במחיר של 1,500 שקלים לחודש, כלומר תשואה של כ-7.5%.

ארז טילן, מהל סניף הקריות של רשף נכסים מביא דוגמא מהקריות: בשדרות גושן בקריית מוצקין, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 125 מ"ר בקומה 3 ללא מעלית ומעט מדרגות, הניתנת לחלוקה ל-2 יחידות במחיר של 380 אלף שקלים, והיא ומושכרת בשכירות חודשית של 3,600 שקלים, כלומר תשואה של כ-11%.

פתח תקוה

בפתח תקווה ניתן להשקיע סכומים לא גבוהים ולקבל תשואה של למעלה מ-6%. ללא סיכון ועם פוטנציאל עתידי, שכן קיימים שיכונים רבים המיועדים לפינוי בינוי כמו ברמת וורבר בכניסה לעיר, ברחוב כצנלסון, ברחוב הפורצים ואחרים. ניתן לרכוש ברמות מחירים של כ-500-600 אלף שקלים, ולהשכיר בכ-3000 שקלים לחודש. בנוסף לכך, קיימות דירות שחולקו ליחידות בנות חדר ומניבות תשואה גבוהה יותר, שכן ניתן לקבל עליהן כ-2000 שקלים ליחידת דיור.

באר שבע מעבר בסיסי צה"ל לדרום במסגרת תוכנית עיר הבהדי"ם עשוי להעלות את ערך הנדל"ן בבאר שבע, יחד עם זאת בשל ההיצע הגדול של דירות, לא נראה שמדובר בטווח הקרוב. האזורים המבוקשים כיום להשקעה הם בעיקר באזור העיר העתיקה, בהן ניתן להשיג תשואה של 6-9%.

כך למשל, בשכונות י"א, ה', ט' ובשכונות שסמוך לאוניברסיטה ניתן לקבל תשואה של כ-8%: דירת 2 חדרים בשכונה ג' מוצעת למכירה בכ-230 אלף שקלים ומושכרת תמורת 1,650 שקלים לחודש לזוג סטודנטים.

בשכונה י"א מוצעת למכירה דירת 4 חדרים ב-350 אלף שקלים והיא מושכרת לזוג נשוי תמורת 2,000 שקלים בחודש. דירת 3 חדרים בשכונה ד' נמכרה ב-230 אלף שקלים ותושכר ב-1,800 שקלים לחודש ל-2 סטודנטים שותפים.