ביה"מ צמצם את זכות המקרקעין: יזמים יוכלו לחסוך מיליוני שקלים במס שבח ומס רכישה

פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב עשוי לחסוך מיליוני שקלים במס שבח ומס רכישה לחברות בנייה ויזמים. חברת אשד איילון ייזום בניה וחברת פרידמן חכשורי חברה להנדסה זכו בפסק דין שצמצם משמעותית את הגדרת זכות במקרקעין, ולא ייצטרכו לשלם מס בגובה מיליוני שקלים על רכישת קרקע ממושב יציץ.

בפסק הדין נדונה סיטואציה בה המושב מכר את זכויותיו לחברת אשד איילון ומאוחר יותר נרכשו מניות חברה זו על ידי חברת פרידמן חכשורי. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי מדובר במכירה של זכות במקרקעין ושל זכות באיגוד מקרקעין. לטענת המנהל, מושב יציץ היה זכאי לפיצוי כספי או לקרקע חלופית, והזכות שנמכרה על ידי מושב יציץ היתה למעשה הזכות לקבל קרקע חלופית שזוהי זכות במקרקעין.

בפסק הדין מתייחס בית המשפט להגדרת המונח "זכות במקרקעין" וקובע שלא די בפעולה של "מכירה" (שהגדרתה רחבה מאוד) אלא נדרש כי פעולת ה"מכירה" תיעשה לגבי נכס העונה אחר הגדרת "זכות במקרקעין". הפסיקה צימצמה למעשה את הגדרת "זכות במקרקעין", כך שנדרש שתהיה זו זכות משפטית מחייבת הניתנת לאכיפה. זאת, לעומת הגדרת "נכס" שבפקודת מס הכנסה, הכפוף למס רווח הון.

מדובר בשומות מס מאד גדולות של מיליוני שקלים שהחברות היזמיות היו צריכות לשלם, אילו פסק הדין היה קובע שהיה אירוע מס במכירת הזכויות בקרקע. מושב יציץ יהיה זכאי לקבל ממנהל מקרקעי ישראל פיצוי כספי ולא קרקע. על סמך זה קבע בית המשפט שלא היה אירוע מס לא במכירה הראשונה לחברת אשד אילון, וכפועל יוצא, גם לא בשלב השני של מכירת הזכויות לחברת פרידמן חכשורי.

עו"ד מיכל סולומונוביץ ועו"ד זיו שרון ממשרד עורכי הדין אלתר, שייצגו את פרידמן חכשורי ואשד איילון, מסבירים כי אחת השאלות הבסיסיות בתחום מיסוי המקרקעין הינה מהי "זכות במקרקעין". ככל שמדובר בזכות במקרקעין, מיסוייה ייעשה במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, ובמקרה כזה בנוסף למס המוטל על הרווח מהמכירה (מס שבח, הדומה באופיו למס רווח הון בפקודת מס הכנסה), מוטלים גם מיסים עקיפים - מס רכישה, ובעבר גם מס מכירה. "מיסים אלה הינם מיסים היוצרים הכבדה על הפעילות העסקית והכלכלית במשק, היות והם אינם מוטלים על הרווח, ולכן יש לפרש בצמצום את היקף הפעלתם ותחולתם", אומרת סולומונוביץ.