שוק נדל"ן שלא חשבתם עליו - מדריך רכישה

רוצים לקנות מגרש במושב? ראשית יש להבין שרכישת הזכויות בקרקע היא ממינהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל, ולא מהמושב או מהחקלאי. תפקיד החקלאי בדרך כלל הוא להמליץ על הרוכש בפני המושב שיסכים לקבלו כחבר באגודה ותפקיד המושב הוא להסכים להמליץ על המשתכן בפני המינהל על מנת שיחתום עם הרוכש הפוטנציאלי על חוזה פיתוח לפיו הוא מתחייב לבנות את ביתו על גבי המגרש תוך פרק זמן מסויים.

בסוף בניית הבית יחתום המינהל עם הרוכש על הסכם חכירה לפיו למעשה מקבל המשתכן זכויות חכירה בקרקע לתקופה של 49 שנה עם אופציה ל- 49 שנה נוספות. הרוכש רוכש שמעוניין לקנות בית בהרחבה במושב צריך לדעת שהעלויות כוללות השקעה בפיתוח תשתיות של השכונה בה נמצא המגרש, תשתיות חשמל, מים וביוב ולעיתים השתתפות בשדרוג התשתיות הקיימות של המושב.

בנוסף לסכום זה על המשתכן לשלם את דמי ההוון למינהל שהם למעשה רכישת זכויות החכירה מהמינהל. יש לשים לב כי זכויות החכירה שרוכשים מהמינהל הם למעשה זכויות בקרקע המקנות למשתכן לבנות בית בגודל מסוים, בהתאם לסוג ההרחבה במושב (לפי איזו החלטת מינהל) והמותרת בתוכנית הבינוי העירונית. בנוסף יש לבדוק אם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין. קרקע שאינה רשומה יוצרת מצב משפטי שבו הזכויות הן חוזיות כלומר ברמה עקרונית מדובר בזכויות אשר מבחינה משפטית ערכן נמוך יותר מאשר זכויות קניין במקרקעין.

אחד היתרונות לרוכש במושב נובע מהחלטת מנהל מקרקעי ישראל להקל את עומס העבודה במינהל ולעורר את שוק הנדל"ן למגורים. לצורך כך המנהל מעניק הנחות גבוהות לאלו שרוצים להרחיב את ביתם. בתקופה הקרובה תכנס לתוקפה רפורמה שתאפשר לבעל זכויות חכירה במגרש עליו בנוי בית אשר לא מנצל את מלוא זכויות הבנייה על פי התב"ע הרלבנטית, שמועניין בהרחבת ביתו לקבל היתר בנייה ללא הזדקקות לאישור המנהל אלא, תסתפק באישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נכון לעכשיו נושא זה תלוי ועומד במשרדי מינהל מקרקעי ישראל לצורך גיבוש נהלי ביצוע.. זוהי הזדמנות מצד אחד למי שרוכש מגרש במושב עליו בנוי בית כאמור להגדיל את התשואה.

אפיק חדש הוא רכישת בית בקיבוץ ולא במסגרת הרחבה. מוצר זה למעשה עוד לא נוצר באופן פורמלי אלא רק מתגבש בימים אלו. מספר קיבוצים ברחבי הארץ יצרו בתוך שטח המחנה שלהם מגרשים לבניית בתים נוספים על מנת שבני קיבוץ יוכלו לשוב ולהתגורר בו. לצורך כך נוצרו מערכות הסכמים אשר בין היתר מקנות הן לבנים שבנו והן לחברי הקיבוץ הותיקים את האפשרות למכור את זכויותיהם בקיבוץ בין שאלו רק זכויות להתגורר בבית שבנו או שמא זכויות מלאות של חבר קיבוץ. הקיבוץ מציע למעשה אופי מגורים שעד כה לא היה פתוח לשוק החופשי אך ללא ספק מהווה מוצר אטרקטיבי לגבי אוכלוסיות רבות.

הזכויות המשפטיות הנוצרות למעשה מגובות אך ורק במערכות הסכמים בין המשתכן לבין הקיבוץ ועל פי רוב רחוק היום בו ניתן יהיה לדבר על זכויות קניין בקרקע (זכויות במקרקעין הרשומות בלשכת רישום המקרקעין). כיום למעשה אף לא מדובר בזכויות חכירה מול המינהל אלא רק בזכויות חוזיות מול הקיבוץ עצמו כאגודה שיתופית חקלאית. בדרך כלל לקיבוץ עצמו ישנם זכויות של בר רשות בכל שטח המחנה אשר אלו למעשה מוסבות לחברי הקיבוץ כל אחד לגבי בית המגורים שלו. מבחינת המשתכן הדבר דומה במקצת למעין חברה משכנת אשר רושמת את הזכויות אצלה ברישומים עד שניתן יהיה לרשום את זכויות הקניין בלשכת רישום המקרקעין.

עוד תכניות

לסיכום, המגורים במושב או בקיבוץ עונים ללא ספק על צרכים של אוכלוסיה שהולכת וגדלה וכי המגורים כאמור בקיבוץ והאפשרות לסחור בזכויות מדור אלו מביא לפתחנו שוק נדל"ן למגורים חדש אשר רב הנסתר על הגלוי בו.

מאת: עו"ד אירם גל, מתמחה בנדל"ן במגזר החקלאי