זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
תחנות המטרו במטרופולין גוש דן (תמ"א 70) יוצאות לדרך. התוכנית אושרה בוועדה הארצית לתכנון ובנייה. יש לזה השלכות גדולות על שוק הדירות - יש בניינים שיופקעו בגלל המטרו כשיש בסה"כ תרומה מאוד חיובית למטרו על היקף הדירות בתחומי הנסיעה. מדובר על פוטנציאל לתוספת של רבבות דירות.
זכויות הבנייה ליד המטרו: אושרה תמ"א 70 שמשנה את כללי המשחק בגוש דן
אחרי חמש שנים של ציפייה ועיכובים, המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את תמ"א 70 – תוכנית המתאר הארצית לפיתוח סביב תחנות המטרו בגוש דן. התוכנית קובעת את מסגרת הפיתוח האורבני בסביבת התחנות, כולל זכויות הבנייה, עוצמות הפיתוח, ואופן השימוש בקרקע. מדובר באחד הפרויקטים התכנוניים הגדולים והשאפתניים בישראל, שמתיימר לשנות את פני מטרופולין תל אביב.
מה כוללת תמ"א 70?
- תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?
- איך משכירי הדירות מתחמקים ממס והאם זה "כשר"?
התוכנית מתווה מדיניות תכנונית חדשה שתשפיע על מאות פרויקטים בגוש דן, עם דגש על התחדשות עירונית ופיתוח בר-קיימא. במינהל התכנון מעריכים כי היא תאפשר בנייה של כ-300 אלף יחידות דיור חדשות, לצד מתחמי תעסוקה, מסחר ותרבות.
התוכנית מבוססת על עקרונות תכנון מוטי תחבורה ציבורית (TOD – Transit Oriented Development), במטרה להפוך את תחנות המטרו למוקדים עירוניים מרכזיים. סביב התחנות, במרחק של עד 800 מטר, תתאפשר בנייה בצפיפות גבוהה משמעותית מהמקובל כיום, תוך צמצום תקני החניה ועידוד השימוש בתחבורה ציבורית, אופניים והליכה רגלית.
יתרונות וסוגיות כלכליות
במינהל התכנון מדגישים כי המטרו לא רק יקל על התנועה במטרופולין אלא גם יפעל כמנוע צמיחה כלכלי. מדובר בשינוי פרדיגמה, שבו תחנות המטרו הופכות למרכזים אורבניים פעילים המשלבים מגורים, תעסוקה, שירותים ציבוריים ושטחים ירוקים.
אך לא הכל ורוד: יזמים ומשרדי ממשלה חלוקים בנושא היטל ההשבחה, שהוגדר תחילה על 75% מערך ההשבחה וירד ל-60% למשך חמש שנים. ישנם קולות שטוענים שהיטל גבוה מדי עלול להפוך פרויקטים לבלתי כלכליים. מנגד, מינהל התכנון עומד על כך שהתכנון צריך להסתכל בצורה הוליסטית ולא רק דרך הפריזמה של רווחיות היזמים.
תהליך אישור ארוך ומורכב
תמ"א 70 אושרה לאחר שהושלם תכנון כל מקטעי קווי המטרו. התוכנית מתייחסת לא רק לתכנון המרחבי, אלא גם לקביעת כללים להכנת תוכניות מקומיות סביב התחנות, תוך מיקסום פוטנציאל השימוש בתחבורה הציבורית.
- ניר ברקת, הפוליטיקאי העשיר בארץ לא ישלם מס מלא - אתם כן
- ביקורת פתע: בכירי משרד השיכון הגיעו למוקדי השירות
- תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם
"זהו פרויקט שיביא לשינוי דרמטי במציאות האורבנית," ציינה סמנכ"לית תשתיות במינהל התכנון, יעל סלומון. לדבריה, "התוכנית תאפשר להפוך את המרחב הציבורי ליעיל ונגיש יותר, עם מוקדים אורבניים מועצמים ותשתיות מודרניות."
מה צפוי בהמשך?
למרות ההכרזה החגיגית, רשת המטרו תתחיל לפעול, על פי הערכות, רק באמצע שנות ה-30. עד אז, יושלמו עבודות הפיתוח באזורי ההשפעה, ותוכניות המפורטות יגיעו לוועדות התכנון.
בינתיים, מנהל התכנון מבטיח שהמטרו ישנה את פני גוש דן, ויהפוך אותו למטרופולין מודרני עם תחבורה ציבורית יעילה ועירוב שימושים חכם.
שאלות ותשובות
מהי המטרה המרכזית של תמ"א 70?
התוכנית שואפת למקסם את הפוטנציאל האורבני סביב תחנות המטרו ולהפוך אותן למרכזים עירוניים פעילים, תוך עידוד השימוש בתחבורה ציבורית וצמצום התלות ברכב פרטי.כיצד תשפיע התוכנית על מחירי הדיור בגוש דן?
מצד אחד, צפוי גידול משמעותי בהיצע יחידות הדיור, שיכול להקל מעט על המחירים. מצד שני, אזורי ההשפעה סביב התחנות עלולים להפוך למבוקשים מאוד, מה שעשוי להעלות את מחירי הקרקעות.מהם האתגרים המרכזיים ביישום תמ"א 70?
יישום התוכנית תלוי בשיתוף פעולה בין רשויות מקומיות, יזמים ומשרדי ממשלה. נושאים כמו היטל ההשבחה ותכנון תשתיות עשויים לעורר מחלוקות שידרשו פתרונות יצירתיים
