רשות ני"ע: חברות נדל"ן הציגו שווים מנופחים

לפי הרשות - מרבית הערכות השווי שנבדקו לוקות בחסר, ומעלות חשש כבד לעיוותים שעלולים להטעות משקיעים ולערער את אמון הציבור. "במרבית החברות נמצאו ליקויים מהותיים בהיבטים קריטיים של הערכות השווי", נכתב בדו"ח, שמצביע על שורה של כשלים – החל מהנחות מופרזות על שיעור התפוסה ועד אי-עדכון שווי בהתאם לשינויים בשוק.

הבדיקה בוצעה לגבי שורה של חברות ציבוריות מתחום הנדל"ן המניב, והיא מציגה תמונה עקבית של חוסר בקרה מספקת על עבודת שמאי השווי. בין השאר עלה כי ברוב החברות לא קיים תהליך מסודר לבדיקה של תחזיות ההכנסות וההוצאות שנכללות בהערכות השווי, ואף לא ניתוח של סטיות בין תחזיות עבר לבין הביצועים בפועל. גם הנחות יסוד כמו שיעור התפוסה, דמי השכירות הריאליים, ומדדי ההיוון – לא תמיד נתמכו בנתונים עדכניים מהשטח.

עוד נמצא כי בחלק מהחברות כלל לא נבחנת סבירות ההנחות שנכללות בהערכת השמאי, ולעיתים אף לא מתבצע עדכון שווי גם כאשר חל שינוי מהותי בתנאי השוק או בנכס עצמו – למשל, עזיבת שוכר עוגן או ירידה בדמי שכירות. ברשות אף התריעו כי לעיתים שמאים מעריכים "על אוטומט" את אותם נכסים משנה לשנה – מבלי לבדוק לעומק את ההנחות שהובילו לתוצאה.

על פי נתוני הרשות, הנכסים שנבדקו כללו בעיקר מרכזים מסחריים, מבני משרדים ומרכזים לוגיסטיים – תחומים שחוו טלטלות בשנים האחרונות, בעקבות הקורונה, עליית הריבית, ושינויים בשוק העבודה והצרכנות. למרות זאת, בחלק מהחברות לא שונו כלל הנחות השמאים, ולעיתים אף נרשמו עליות שווי שנראות מנותקות ממציאות השוק.

• התחדשות עירונית מביאה איתה יתרונות רבים; מה לגבי החסרונות?
• היזמים שרכשו קרקעות במחירי שיא מאיימים לתבוע את משרד השיכון

הרשות מזהירה

ברשות מזהירים כי הערכות השווי מהוות כלי מרכזי בהחלטות של משקיעים וגופים מוסדיים, ולכן כשלים כאלה עלולים לגרום לעיוותים חמורים בשוק ההון ולפגוע בציבור הרחב. הרשות הודיעה כי תגביר את האכיפה בנושא, ובוחנת צעדים רגולטוריים נוספים, בהם הגברת הפיקוח על גופי השמאות והערכות השווי.