מחירי הדירות בישראל צפויים לצנוח? בהחלט ייתכן

העובדה ששוק הנדל"ן בישראל מצוי, בששת החודשים האחרונים בקיפאון, היא עובדה שהיום כמעט מוסכמת על כל העוסקים בענף לרבות קבלנים, מתווכים, אנשי פירסום, עורכי דין, שמאים, אדריכלים, ספקי חומרי בניה ואחרים. השאלה הנשאלת בעתוי זה היא, האם עקב הקיפאון הנוכחי בשוק הנדל"ן נוצרת לנו מול עינינו בישראל 2009 בועת נדל"ן שעלולה להתפוצץ כמו כל בועה, ולהביא עימה קריסת מחירים?

בהקשר זה, אף ניתן להוסיף ולשאול האם יתכן שבכל רחבי העולם, קרי: ארה"ב, בריטניה, אירופה המערבית, אירופה המזרחית, רוסיה, הודו, ואפילו סין הרחוקה, בכל המקומות הללו, המיתון הביא לירידת ערך משמעותית של מחירי הנדל"ן עד לקריסה ממש במדינות מסויימות, ואילו בארצנו הקטנטונת מדובר במיתון "מכוכב אחר", אשר בו שוק הנדל"ן כלל לא מושפע מההתרחשויות הכלכליות.

כדי לענות לשתי שאלות נכבדות אלו עלינו "להכיר מקרוב" את השחקנים בשוק הנדל"ן המקומי.

ראשית, הקונים: בין אם מדובר ברוכשים פרטיים, בין אם מדובר בחברות ויחידים שהינם גורמים מסחריים בענף הנדל"ן ובין אם מדובר במשקיעים פרטיים, לכולם אינטרס כלכלי זהה בימים אלו שניתן לנסח אותו כדלקמן:

א. כולם לא רוצים לעשות עיסקה מוקדם מידי ולהפסיד על ידי כך את ירידת ערך הנדל"ן הצפויה בעתיד בשוק.
ב. כולם לא רוצים לעשות עיסקה מאוחר מידי ולפספס את ירידת הערך ובלימת עליות המחירים אשר מתרחשות בימים אלו בשוק.

באשר למוכרים, כאן התמונה מורכבת הרבה יותר.

ראשית, יש לנו את המוכרים הפרטיים, בנוסף יש לנו את החברות הקבלניות והגורמים המסחריים בענף, וקבוצה שלישית הינה של חייבים, לווים ואחרים, אשר נאלצים לבצע עיסקה מיידית על מנת לעמוד בהתחייבותיהם (אשר לעניינינו הקבוצה האחרונה זניחה).

האינטרס הכלכלי וההתנהגות של תת הקבוצות בקרב המוכרים שונה לחלוטין. המוכרים הפרטיים לא מוכנים בשוק קפוא להוריד מחירים, על מנת "להגיע" אל הקונה "הדורש" הפחתה נוכח הקיפאון בשוק. המוכר הפרטי, אשר "עבד" שנים ארוכות ליצירת הונו, אינו מוכן להוריד במחיר הנדל"ן ולוותר על ידי כך על שכר של לא מעט שנות עבודה, גם אם הדבר כרוך בדחיית מהלכים כלכליים שהוא היה מעוניין בהם. ניתן להבין את המוכרים הפרטיים, כי זו דרכו של עולם.

לא כך הדבר בקרב החברות הקבלניות והגורמים המסחריים בענף. תפקידם של אלו הוא "לבנות" "ולמכור" ולהרוויח כסף ועל כן מ"חובתם המסחרית" להוריד במחיר במידת הצורך על מנת לפגוש את "הקונה" וזאת כדי לבצע עיסקה. תפקידן של החברות לעשות כסף ממכירת נדל"ן. ישנן תקופות של ביקוש גבוה ואז גם מתח הרווחים מן הסתם "גבוה" וישנן תקופות שהביקוש נמוך ואז גם מתח הרווחים נמוך. ההתנהלות המסחרית בתקופת קפאון צריכה להיות עידוד והגדלת כמות העיסקאות ולא צמצומן, וזאת כדי להגדיל את הרווח הכולל.

ואולם החברות הקבלניות שהורגלו שנים ארוכות "ללקק את השמנת" ולהנות מעליות מחירים "כרוניות" אינן מוכנות לקבל ירידה במתח הרווחים ולכן במקום להציע לציבור הקונים מבצעי הוזלה כדי למכור "יותר" "ומהר" הן בוחרות להחזיק את המחירים בצורה מלאכותית למעלה וזאת "עד יעבור זעם", דהיינו עד שהשוק יתעורר ויתחילו ביקושים קשיחים.

כיצד משפיעים הכלכלה הגלובלית והמיתון העולמי על שוק הנדל"ן המקומי?

כבר מזמן הפכה הכלכלה הישראלית כשותפה מלאה לכלכלה הגלובלית. גם בתחום הנדל"ן בחרו חברות ישראליות רבות בשנים האחרונות להשקיע בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה. חברות אלו נפגעו קשות בעקבות המיתון העולמי וקריסת מחירי הנדל"ן בחו"ל. האינפורמציה הזו מצוייה בידיעתם של הבנקים בישראל, אשר מפאת הסודיות לא מפרסמים נתונים אלו אודות החברות הישראליות. דווקא נגיד הבנק המרכזי, שהינו משוחרר מחובת הסודיות והמידע הרגיש נמצא בידיעתו, הודיע כבר ברבים כי קריסה של חברה גדולה בארצנו היא רק עניין של זמן.

אין ספק כי לאחר קריסת חברת נדל"ן גדולה אחת או יותר, אשר מן הסתם היא בונה כאן מאות או אלפי יחידות דיור, ייפלטו לשוק המקומי דירות במסגרת הליך של מימוש מהיר, ובמחירים נמוכים עד 30%-40% ממחירי השוק, דבר שתהיה לו השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן בשוק. כאשר, למשל, בחודש מרס 2009 נמכרו 1140 דירות חדשות בארץ (עלפי פירסומי הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה), נקל להבין כי מימוש מהיר ומסיבי של מאות או אלפי דירות השייכות לחברת נדל"ן בקריסה תהיה לו השפעה מהותית על מחירי הנדל"ן בארץ.

ההשלכות של החזקת מחירים מלאכותית בשוק

כתוצאה מהחזקת המחירים המלאכותית בשוק המקומי על ידי הגורמים המסחריים, אנו נמצאים כבר יותר מחצי שנה בקיפאון בשוק הנדל"ן. אמנם בתקופה זו הגיעה עדנה לקבוצות הרכישה, כאשר יזמים חרוצים דואגים לנצל את הקיפאון על מנת לספק לציבור נדל"ן בהנחות של בין 15%-25%.

אולם כמובן שפתרון קבוצות הרכישה אינו יכול להוות תחליף לציבור הרחב שאינו מעוניין או אינו יכול לבצע עיסקת נדל"ן משותפת עם אחרים. במצב דברים זה, הקיפאון בשוק הנדל"ן הולך ונמשך וככל שנמשך הוא משמר בועת נדל"ן המוחזקת על בלימה "ופיצוצה" עלול להיות כואב יותר ככל שתקופת הקיפאון תהיה ארוכה יותר.

מה צופן לנו שוק הנדל"ן המקומי בעתיד?

במילים אחרות, בכיפוף הידיים הזה בין הקונים שיושבים על הגדר לבין החברות הקבלניות, מי אמור לנצח? לכאורה, החברות הקבלניות הן גורמים עסקיים חזקים היכולים לגבור על הקונה הפרטי הלא מאורגן. למעשה, אין הדבר כך. הקונה הפרטי יכול לדחות את תוכנית רכישת הנדל"ן ככל שיחפוץ.
ראשית, קיימת לו אלטרנטיבה של שכירות. שנית, אם הוא צופה ירידת מחירים משמעותית הוא יכול להמתין גם שנה ושנתיים, כי הפרש המחירים "ייזכה" אותו בסופו של דבר "בשכר של שנות עבודה רבות".

החברות הקבלניות מאידך, על אף ה"שומנים" שצברו במשך השנים, צריכות להציג מידי רבעון שיפור במכירות וברווחים וה"אופק" שלהן קצר הרבה יותר.
המסקנה המתבקשת, כי כיום במהלך של החזקת המחיר בצורה מלאכותית על ידי החברות הקבלניות, למעשה נלחמות החברות בעצמן וסופן להפסיד במערכה.

לאחרונה, שמענו כי אחת החברות הקבלניות פתחה במבצע של הוזלת מחירי הדירות ב-10%. הגם שעצם התחלת התהליך יש לו חשיבות, למרות זאת מבצע של חברה אחת בלבד, השפעתו על השוק היא מינורית.

מה הם הצעדים המתבקשים היום על ידי החברות הקבלניות?

בשוק נדל"ן קפוא תפקידן של החברות הקבלניות למכור. דהיינו לעשות "מבצעים", להוריד מחירים ולהגיע אל הקונים. על ידי הגדלת המכירות, יפשירו החברות את השוק. ייתכן, כי בשלב הראשון, בשנה ראשונה, מחירי הנדל"ן יירדו בשל מבצעי המכירה, אבל סביר מאוד להניח שבטווח הארוך, הפרוספריטי יחזיר את הקונים בארץ ובחו"ל לשוק הנדל"ן המקומי, והתנועה של "עליית מחירי הנדל"ן" תחזור למחוזותינו. ככל שהחברות יתמידו וימשיכו במדיניות של החזקה מלאכותית של המחירים כך הן יחזקו ויחריפו את קריסת המחירים לכשתתרחש.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.