על הזדמנויות בשוק הנדל"ן בישראל - מגורים או מניב?
הפיכת משבר להזדמנות
בחינה של שוק הנדל"ן מצביעה על עובדה מעניינת - לאורך זמן ולמעט אירועים נקודתיים, מחירי הנדל"ן בישראל רק עולים. עובדה זו בשילוב ההבנה כי עתודות קרקע לבנייה הולכות ונעלמות, הרי שהשקעה בנדל"ן לטווח ארוך צפויה להניב תשואות כדאיות. דווקא היום כאשר מחירי הנדל"ן המניב ירדו נדמה כי זה הזמן להשקיע בנדל"ן מניב.
נדל"ן למגורים או נדל"ן מניב?
מרבית המשקיעים נרתעים מהשקעה בנדל"ן מניב מסיבה פשוטה ולא רציונלית. חוסר הבנה, חוסר רצון להתעסק בתשלומי מס. בעוד דירת מגורים מושכרת, בד"כ פטורה ממס בהשכרתה ובמכירתה, נכס מסחרי (כגון משרדים ו/או חנויות) אינן פטורות ממס. עם זאת, דווקא נדל"ן מסחרי מניב תשואות גבוהות משמעותית מנדל"ן למגורים ועלותן לרכישה במקרים רבים יכולה להיות נמוכה משמעותית מרכישת דירה.
כך לשם הדוגמא, רכישת נדל"ן מניב יכולה לעלות החל מעשרות אלפי דולרים, להבדיל מדירות אשר מרביתן יעלו במאות אלפי דולרים. זאת ועוד, ניתן לרכוש, דווקא היום, נדל"ן מניב אשר יניב תשואה של 9-10% ומעלה להבדיל ממגורים אשר יניב בד"כ עד 4-5%.
כיצד קונים נדל"ן מניב ומה חשוב לבדוק?
טרם רכישת נדל"ן מניב רצוי לבדוק:
1. יציבותו של השוכר, תמיד עדיף להשכיר לגוף יציב ככל הניתן כגון בנק ואולם בהתאם לגודל העסקה ניתן להסתפק ברואי חשבון, עורכי דין, רופאים וכו'. 2. אורכה של תקופת השכירות (ללא אפשרות יציאה), ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר, כך יציבות הכנסת התשואה מובטחת. דווקא בתקופה שכזו יש לכך חשיבות. 3. גובה התשואה, מובן כי זהו מרכיב חשוב. 4. שוויו של הנכס ללא התשואה, חשוב לוודא כי רוכשים נכס בשווי ריאלי (מחיר למ"ר) בהתעלם מגובה התשואה ע"מ להימנע ממקרה בו עם עזיבת השוכר הנכס יניב תשואה נמוכה ומכירתו תניב הפסד ניכר לרוכש. במובן זה כדאי לבדוק את סחירותו של הנכס, היינו, האם מדובר במרכז בו יש תפוסה טובה של שוכרים, האם ניתן למכור נכס בקלות? וכו'. 5. שמאות, הואיל ומימון של הנכס מחייב שמאות, הרי ראוי וכדאי לרכוש שירותי שמאי טרם הרכישה על מנת לבדוק את ההיבטים השונים של הכנס. 6. עלויות נלוות-בדומה להוצאות "ועד בית" בנכסים מניבים רבים ישנה חברת ניהול המלווה את המרכז או הבניין ? כדאי לבדוק את השירותים הניתנים וגובה דמי הניהול.
מימון
מימון נכס מניב דומה מאוד לרכישת דירה. מרבית הבנקים למשכנתאות מעניקים משכנתאות לרכישת נכסים מניבים. עלויות המשכנתא מעט גבוהות יותר ותקופות ההחזר בד"כ נעות עד ל- 10 או 15 שנים. עם זאת, בהתחשב בעלות הרכישה הנדרשת, שכאמור קטנה מדירות, אין הדבר צריך להרתיע.
מיסוי
כאמור, הכנסות מנכסים מניבים אינן פטורות. מכירתם למי שאינו עוסק בתחום חייבת ב- 20% מס ליחיד, ו- 25% מס לחברה. הכנסה משכירות הינה הכנסה החייבת בתשלום מס שוטף. גם רכישת הנכס ומכירתו חייבים במע"מ (למעט מעט מאוד סייגים). ייעוץ מס פשוט אצל יועץ מס או רו"ח יכולים לפטור את המבוך שאינו כה מסובך.
לסיכום, רכישת נכס מניב בתשואות שאינן ניתנות להשגה היום בתחומים אחרים הינו אפיק השקעה ראוי וכדאי.
מאת: עו"ד אליעזר אשל, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד יורם ל. כהן, אשלגי, אשל
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או אחר אלא דעה בלבד ויש להתייעץ עם מומחים.
