הרפורמה בנדל"ן: החדשות הטובות והרעות עבורכם

הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל מתוכננת מזה שנים רבות. למעשה, עיקרי הרפורמה הנוכחית גובשו כבר במסגרת דו"ח הועדה הציבורית לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל (ועדת גדיש) שבין המלצותיה העיקריות מניעת החיכוך בין מינהל מקרקעי ישראל לחוכרים בין היתר באמצעות שיווק קרקע המיועדת למגורים עם מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות והקניית זכויות בעלות לבעלי זכויות מהוונות. כמו כן האצת הליכי ההסדר והרישום של הזכויות במקרקעי ישראל כמו כן דובר על שינוי המבנה הארגוני של מינהל מקרקעי ישראל כך שיבוסס על שלוש חטיבות: חטיבת השירות, חטיבה עסקית וחטיבת שמירה על הקרקע.

עיקרי המלצות הדו"ח הציבורי אומצו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בישיבה מיום 11.1.06 בכפוף להשלמת הליכי החקיקה. אך הנושא קודם רק בחלקו.
לאחר הבחירות האחרונות ראש הממשלה, בנימין נתניהו, הטיל על צוות 100 הימים, בראשותו של ח?כ יובל שטייניץ, לגבש רפורמה מהירה במינהל מקרקעי ישראל על בסיס ההמלצות מהעבר. יצוין כי נתניהו דיבר על כוונתו לקדם ביצוע רפורמה מקיפה במינהל מקרקעי ישראל עוד בתקופת כהונתו כשר אוצר בממשלת שרון. אולם כוונה זו לא הגיעה לכלל ביצוע, בשל עיסוקו של נתניהו אז ברפורמות אחרות ובפרט רפורמות בשוק ההון.

הצורך ברפורמה הוסבר בכך שהמינהל מהווה במשך שנים מוקד של ביורוקרטיה בלתי נסבלת ושל חסמים רבים, כאשר מאות פרויקטים כלכליים בתחומי המסחר, התיירות והמלונאות, התעשייה והבנייה למגורים מתעכבים לאורך שנים, התנהלות זו גורמת לייקור קרקעות המדינה ובהתאם למחירי דיור גבוהים. הצפייה היא כי טיפול בחסמים הבירוקרטיים יוביל להגברת מכירת הקרקעות אשר יורידו באופן משמעותי את המחירים.

לאחר הקמת הממשלה הקים נתניהו ועדת שרים לטיפול בנושא הרפורמה. הוועדה שבראשה עומד נתניהו, כוללת את שר האוצר יובל שטייניץ, שר המשפטים יעקב ושר השיכון אריאל אטיאס.

ביום 4.5.09 אישרה וועדת השרים את הצעת הרפורמה. על-פי ההצעה, תועבר הבעלות על כל הדירות, הקוטג'ים והווילות לבעלות החוכרים. הממשלה אישרה להכליל הצעת חוק ברוח זו בחוק ההסדרים, שיוגש בקרוב לכנסת.

ההצעה קובעת:

* המתגוררים בדירות על קרקע מינהל, יקבלו את הבעלות המלאה עליהן ללא תשלום.

* בעלי קוטג'ים, היושבים על מגרשים ששטחם עד 250 מ"ר, יקבלו אף הם את הבעלות המלאה בחינם.

*בעלי קוטג'ים ווילות, היושבים על מגרשים ששטחם בין 250 ל-1,000 מ"ר, יוכלו לרכוש את הבעלות המלאה תמורת תשלום קטן (למעט איזורי עדיפות שמקבלים פטור) בשיעור 3% מערך הקרקע על-פי הערכת שמאי ממשלתי הרכישה היא רשות ולא חובה, ומי שלא ירצה, לא יקנה את הבעלות ולא ישלם דבר.

*בעלי וילות היושבות על מגרשים ששטחם יותר מדונם, שירצו לקנות את זכויות הבעלות - רשות ולא חובה - ישלמו למינהל 31% משוויה הריאלי של הקרקע. יש להניח, שגם בעלים אלו ירצו לממש את אופציות הרכישה והדבר יכניס כסף רב למנהל למימון פעולותיו.

יצוין כי החוק החדש יאפשר ליותר ממיליון משפחות חוכרים הגרות כיום בדירות שבבעלות המנהל להיות בעלים מלאים בדירותיהם. כמו כן, הרפורמה תעלה את שוויין של הדירות שבבעלות האזרחים שכן ערכן של דירות בבעלות פרטית גבוה מאלו שבחכירה.

החדשות הטובות: לא צריך לעבור שבעה מדורי גיהינום בירוקרטיים כדי לפתוח מרפסת. החדשות הרעות: יחד עם זאת צריך לקחת בחשבון כי על פי החוק המוצע כל אחד יכול להיות הבעלים של אדמות המדינה כולל הטייקונים הגדולים - וגם גורמים עוינים לישראל.

הרפורמה תביא להקטנת החיכוך של האזרח עם המדינה שכן במצב כיום, המינהל מחויב להשתתף בשינויים, אפילו קטנים, שאזרח רוצה לעשות בביתו כגון פתיחת או סגירת מרפסת, לאחר הרפורמה יוכל המנהל להתמקד בדברים יותר מהותיים כמו שיווק קרקעות, טיפול בקרקעות חקלאיות ובהסדרי קרקעות.

כחלק מהרפורמה נקבע כי תקום רשות מקרקעין ממשלתית שתנהל את מקרקעי ישראל ולמעשה תחליף בהדרגה את מינהל מקרקעי ישראל. המבנה הארגוני של הרשות יורכב ממטה ושלוש חטיבות: חטיבה עסקית שתטפל בשיווק ובביצוע עסקות במקרקעין, חטיבת שמירה על הקרקע שתעסוק בפיקוח ובאכיפת זכויות המדינה במקרקעין, וחטיבת שירות שתטפל בתחזוקת חוזי חכירה קיימים ותעניק שירותים במיקור חוץ.

למרות האישור של ועדת השרים, הרפורמה עדיין לא יוצאת לדרך.

הרפורמה חייבת לעבור הליכי חקיקה מסודרים בכנסת, משום שחוק מקרקעי ישראל קובע שורה מצומצמת של מקרים, שבהם מותר למכור את קרקע המדינה - והרפורמה אינה אחד המקרים הללו. הרפורמה המוצעת גם מנוגדת לרוח החוק ולרוח חוק יסוד: מקרקעי ישראל, הקובע כי אין להעביר את הבעלות על קרקע המדינה לידיים פרטיות זוהי הסיבה שהיועץ המשפטי לממשלה מזוז, התנגד תחילה להצעה לכלול את הרפורמה כחלק מחוק ההסדרים הנוכחי וביקש להעבירה בחקיקה מסודרת.

שר השיכון, אריאל אטיאס, שהוא גם יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, העריך, כי אם החוק יאושר בחודש יולי במסגרת חוק ההסדרים, אפשר יהיה להתחיל להפעילו כבר בסוף 2009.

עם זאת, אין לשכוח כי יכולה להתעורר התנגדות מצד עובדי המינהל שתביא לדחיית מימוש הרפורמה. אחת הסיבות להתנגדות היא, שהעברת הבעלות על הדירות והמגרשים לידי הדיירים תותיר פקידים רבים "מחוסרי עבודה", יש לצפות לכך כי האמור יביא גם פעילות שמאית נמרצת לתקופה מסוימת, גם אם בסופו של יום שמאים המתפרנסים משומות תשלומים קבועים למינהל בגין תוספות בניה לדוג', לא יידרשו לכך יותר.

עו"ד צבי שוב הוא בעל משרד עו"ד מומחה לדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.