מחירי הדירות עולים? הנה הנתונים שהלמ"ס לא מספר לכם

בחודש אפריל 2009 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (בירחון מחירים מס' 4/2009) נתונים אודות שינויים רבעוניים של מחירי דירות בבעלות דיירים. עפ"י הנתונים שפורסמו שווי דירה ממוצע ברבעון הראשון של 2009 עלה ב- 4.8% ביחס לרבעון הקודם, ובהשוואה של מחירי הדירות בין הרבעון הראשון של 2009 לרבעון הראשון ב- 2008, עלה שווי דירה ממוצע מסך של 754,900 שקל ל- 802,900 שקל. לכאורה עליה של 6.35%.

על נתונים אלו עטו לא מעט מנהלים בחברות הבניה, מנהלי חברות שיווק וסוכני נדל"ן רבים תוך שהם מפריחים הערכות ותחזיות על מגמת עליה מובהקת, ופריחה מחודשת של תחום הנדל"ן למגורים בארצנו.

את הנתונים העובדתיים מהשטח, המצביעים על האטה קשה בענף, טיאטאו אלו האחרונים אל מתחת לשטיח כאשר הם מנסים לשדר עסקים כרגיל. כך למשל בפני האזרח התמים והמשתהה נותרו סימני שאלה רבים, כאשר בצד כותרות העיתונים המבשרות חדשות לבקרים על עליית מחירים ופרוספרטי, נראים סימני ההאטה מובהקים בענף כדלקמן:

1. כל מוכר או קונה דירה, וכל המצוי בענף יודע שבמכירת דירות יד שניה קיים קיפאון כמעט מוחלט והקונים, לא מצליחים "לפגוש" את המוכרים.

2. בשוק הדירות החדשות מקבלן יש ירידה של עשרות אחוזים בהיקפי המכירות בהשוואה לרבעון הראשון של שנת 2008 וזאת עפ"י דיווחים של חברות הבניה עצמן.

3. יש ירידה מהותית בכמות התחלות הבניה, ואין כמעט היום קבלן או חברה קבלנית אשר לא וויתרו על פרויקט בנייה זה או אחר בשל החשש מאי היכולת לשווק ולמכור את הדירות שיבנו.

4. חברות קבלניות מוכנות היום יותר מתמיד (לא בצורה מוצהרת) לתת הנחות משמעותיות על דירות חדשות כדי לסגור עסקאות.

5. קבוצות רכישה קמות וצצות לאחרונה כמו פטריות לאחר הגשם במטרה להפחית את שווי הדירות לצרכן.

ראשית, למען הגילוי המלא, נציין כי אכן מינהל הכנסות המדינה מצידו הרים את הכפפה ופרסם בסוף חודש מאי נתונים המפריכים את מגמת הפרוספרטי שניסו כל בעלי העניין לקרוא לתוך הנתונים של הלמ"ס. מינהל הכנסות המדינה ציין שברבעון האחרון של 2008 הייתה ירידה של 43% במספר הדירות שנמכרו, מחירי הדירות עצמן ירדו ב- 7% ואף ברבעון הראשון של 2009 ניכרת האטה מהותית ברכישת דירות.

ניתוח נתוני הלמ"ס

אם לא נתכבד וננתח את נתוני הלמ"ס לגופם נחטא לאמת וחלילה נתפש לכלל טעות בניתוח של המגמה האמיתית של שוק הנדל"ן למגורים, דבר שעלול לגרום למי מאיתנו, לעשות צעד כלכלי לא מחושב.

עפ"י נתוני הלמ"ס השוני במחירי הדירות בחמשת הרבעונים האחרונים היה כדלקמן:

לכאורה, הנתונים מלמדים על עליה בשווי דירה ממוצעת בין הרבעון הראשון של 2008 לרבעון הראשון של 2009 ב- 48,000 ₪ (48,000 ₪ = 754,900 ₪ - 802,900 ₪), דהיינו עליה לכאורה של 6.35%.

כך למשל, נוכח נתונים אלו, עלול לכאורה הקורא להתרשם מתוצאות הרבעון הראשון של 2009 שפורסמו ע"י הלמ"ס, כי הינה בתוך תקופת המיתון החלה התעוררות ועליה במחירי הדירות וזאת בשעה שהעלייה במחירי הדירות, כמעט כולה שייכת לתקופה שלפני המיתון דהיינו לשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2008, כפי שניתן לראות מהטבלה שלעיל.
בניתוח נתונים אלו אסור לנו להתעלם ממה שקרה במהלך שנת 2008. כולנו יודעים כי בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2008 התנהל שוק הנדל"ן הישראלי כולו בפרוספרטי גדול, המחירים עלו והחגיגה נמשכה. רק ברבעון האחרון של שנת 2008 נכנס השוק להאטה ולקיפאון. מכאן שהשוואה בין הרבעון הראשון של 2009 לבין הרבעון הראשון של 2008, תוך התעלמות מעליית המחירים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2008 הינה מטעה ואינה משקפת את המציאות שלאחר משבר הנדל"ן האחרון.

ההשוואה של הרבעון הראשון של 2009 צריכה להיות לבין הרבעון השלישי של 2008 עת פעל השוק במגמת עליה. השוואה זו מראה כי ההפרש בין שווי דירה ממוצע בין שני רבעונים אלו הוא בסך הכל של 13,900 ₪ בלבד 13,900 ₪ = 789,000₪ - 802,900 ₪ דהיינו 1.84% בלבד.

יתרה מזו, אחוז זניח זה לא בהכרח משקף ירידת מחירי דירות בשוק. קחו מצב שבו יש קיפאון חזק בשוק הדירות הרגילות (להבדיל מדירות היוקרה) וכתוצאה מכך יש מיעוט עסקאות (כפי שאכן היה בשני הרבעונים האחרונים). הוסף לכך שיש ירידה מהותית במחירי דירות היוקרה בשעור של בין 20% - 10% (כפי שאכן היה בשני הרבעונים האחרונים). בנסיבות אלה מאוד סביר להניח שהקונים הנבונים אשר מעוניינים בדירות יוקרה ינצלו את ירידת המחירים בתחום דירות היוקרה לסגירת עסקאות בעוד שרוכשי הדירות הרגילות לא יבצעו עסקאות נוכח העובדה שאין ירידת מחירים בדירות הרגילות.

במצב דברים זה נתוני הלמ"ס יצביעו לכאורה על עליית מחירי הדירות שכן עפ"י הגדרת הלמ"ס "הלוח מציג ממוצעים של כל הדירות שנמכרו בפועל בכל רבע שנה מבלי להתייחס להבדלים בין התקופות השונות מבחינת שטח הדירה ואיכותה וחלק העיר שבו הדירה נמצאת". כל זאת בשעה שהמגמה כמפורט לעיל היא בעצם מגמת ירידת מחירים מובהקת. ואולם זו כאמור רק דוגמא מדוע נתוני הלמ"ס בתקופה של קיפאון בשוק הנדל"ן יכולים להיות מעוותים ומטעים.

מגמת ירידת מחירים במיקרו ובמקרו

אין אנו יכולים לפטור עצמנו מתחזית כלשהי של מגמת השוק, שכן אחרת כאילו לא אמרנו כלום. בבואנו לנתח את מגמת השוק אנו נתמקד בבדיקת שקול הדעת של הצדדים לעסקה הבודדת, בהלך מחשבתם ובאופן לקיחת ההחלטות.

בהתחשב בכך שאנו מצויים במיתון כלכלי ארצי ועולמי ובנסיבות של עליה באבטלה קיים חשש אצל כל רוכש דירה בעצם כדאיות העסקה ובביטחון הכלכלי לבצע אותה בעיתוי זה. חברות הבניה והשיווק מצידן מנסות לדחוק בקונה לבצע את העסקה מהר שכן אחרת יפסיד כתוצאה מכך שהמחיר יעלה בעתיד. בנסיבות השוק הנוכחי אין הקונה ממהר לקחת החלטה. ואילו אנו, כאשר אנו באים לנתח את מגמת המחירים בשוק, אנו צריכים לשאול את עצמנו האם במו"מ המצרפי שבין רוכשי הדירות לבין החברות הקבלניות מי יגבר על מי הרוכשים או המוכרים? איזה צד יהיה זה שימשוך את הצד האחר אליו?

כדי לדעת את התשובה לשאלה זו עלינו לבחון כאמור את הלך הרוח של הצדדים במו"מ הפרטני שבין הרוכש לבין החברה הקבלנית. במילים אחרות, במהלך המו"מ בין הצדדים מי "לחוץ" יותר הרוכש או החברה המוכרת? אם נחליט שהרוכש "לחוץ" יותר והוא ימהר לסגור עסקה כי אז המחירים צפויים לעלות אם נחליט כי החברה הקבלנית "לחוצה" יותר והיא זו שתתגמש כי אז המחירים צפויים לרדת.

להערכתנו, במצב הכלכלי הנתון, קרי מיתון והתגברות האבטלה, בפני רוכש דירה שאינו נקי מחששות בבואו לבצע את העסקה, יש יותר אפשרויות מלחברה הקבלנית. החברה הקבלנית חייבת למכור ומהר כדי להרוויח ולהתקיים וככל שחולף הזמן רווחיה מתמסמסים. הרוכש, מאידך, יכול לעכב את החלטתו, יכול לבחור באופציה של שכירות ואף יכול לדחות את הרכישה אם הוא יהיה סבור שהדחייה תואיל לו כלכלית (כגון במקרה של ירידת מחירים צפויה).

לחברה הקבלנית אין את הפריווילגיה הזו, והיא אינה יכולה לדחות את רווחיה לעתיד על חשבון הפסדים בהווה, במצב דברים זה החברה הקבלנית לחוצה יותר, היא פועלת עם הגב לקיר ועל כן היא צפויה להתגמש יותר במחיר.

חברות הבניה לא מורידות מחירים

ככלל נוקטות חברות הבניה בארץ בתקופת המיתון בקו מוצהר של אי הורדת מחירים (למעט חריגים). אין אנו יודעים אם עמדה זו מתואמת בין החברות אם לאו (הנושא כידוע בבדיקה של הרשות להגבלים עסקיים) ואולם ניראה בעליל כי משבר הסאבפריים שמעבר לים לא השפיע כלל על התנהלותן של החברות הקבלניות. משבר זה יש לציין יותר משלימד אותנו על שוק הנדל"ן האמריקאי, לימד אותנו על שוק הנדל"ן הישראלי.

אנו למדנו שבארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות התמורה עבור הנדל"ן יכולה להיות בלתי מוגבלת אולם בהרבה מקרים היא גם וירטואלית וזו הסיבה לקריסת שוק הנדל"ן האמריקאי. ואילו אצלנו יתכן שהתמורה היא מוגבלת אך מחוברת למציאות , היא ממשית. אצלנו מדובר בכסף חי ונושם. ואם כך הדבר המוסר השכל שלמד השוק המקומי הוא שיש לבדוק כל שקל המשולם בתמורה לנדל"ן, יש לצמצם עלויות, ויש לחסוך בתמורה הכוללת.

חברות הבניה, לצערנו טרם התאימו עצמן לעידן שלאחר משבר הסאבפריים, הן טרם השכילו להבין שבמציאות החדשה הלקוח הוא זה שנמצא במרכז הבמה ולא חברת הבניה. ועל כן חובתה של חברת הבניה לשפר עבור הלקוח את המוצר ולהוזיל לו את המחיר.

כך למשל בהקשר לתחרות בקבוצות הרכישה, ניראה שהתאחדות הקבלנים נוקטת בעמדה תמוהה ביותר. שמענו כי אחד מראשי ההתאחדות הציע להפעיל לחץ על הבנקים שלא לתת אשראי לקבוצות רכישה. למה הדבר דומה, כאשר אחת מרשתות המזון מוזילה את מחיר "העוף" תפנה הרשת הגדולה יותר אל הבנקים שמן הסתם קשריה עימם טובים יותר ותדרוש לעצור את האשראי לרשת שמוזילה את מחיר "העוף". קו פעולה זה לדעתנו הוא פגום ונפסד.

נישמת אפה של "יזמות" היא בניית מוצר ומחיר בעלי תחרות על מנת להגיע אל הקונה. במקום זאת, ע"י אי הורדת המחירים פועלות חברות הבניה לנסות ולשדל את הקונה להגיע אליהן במקום להגיע אליו. דרך פעולה זו לדעתנו היא קרב אבוד מראש ודחיית הקץ. על הקבלנים בתקופה זו מוטל קודם כל להחליף דיסקט, להתרגל למציאות החדשה, שלאחר משבר הסאבפריים. בתקופה זו שלאחר משבר הסאבפריים אנו מניחים שלא יהיו עליות מחירים "סדרתיות" ו"אוטומטיות". בתקופה זו על הקבלנים מוטל הצורך להתייעל, לקצץ, ולהוריד מחירים אחרת יהפכו לפחות ופחות רלוונטיים כפי שקורה עכשיו בתחרות שבינם לבין קבוצות הרכישה.

קריאה תמוהה לראש ההמשלה להימנע מהורדת מחירי הדירות

לסיום, אי אפשר שלא לתמוה על הצהרתו של אחד מבכירי מינהל מקרקעי ישראל לשעבר אשר קרא לראש הממשלה להימנע מלפעול להורדת מחירי הדירות. נימוקו לדבר, שלא לפגוע בבעלי הדירות הקיימים על ידי ירידת ערכן.

שאלה נכבדה היא אם יש ברצונו וביכולתו של ראש הממשלה להוזיל את מחירי הדירות? ואולם אם אפשרי הדבר, אך תמוה מה רע ביצירת מגמה של הוזלת מחירי דירות שתאפשר לזוגות צעירים במדינה לרכוש דירות, פעולה, שנעשית בדרך כלל בעזרת ו/או ע"י הוריהם.

למסגרת טיעוניו, הוסיף אותו בכיר לשעבר במינהל, כי בכל העולם המערבי אף ממשל אינו פועל להורדת מחירי הדירות. ראשית נאמר כי ברוב העולם המערבי מחירי הנדל"ן ירדו ובמקומות מסוימים אף קרסו. אך בכך לא נצא ידי חובתנו להשיב לאותו בכיר. אם מלבד שחרור ההצהרה הנ"ל היה איש המינהל לשעבר מתכבד ובודק במדינות מערביות שונות, היה מגלה כי למשל בשוודיה, הממשלה מוכרת קרקעות מדינה לקבלנים במחירים זולים. ואולם כדי שלא לסמוך על טוב ליבם של הקבלנים שיפעלו להוזלת מחירי הדירות, מחייבת הממשלה השוודית את הקבלנים למכור את הדירות במחירים מפוקחים. הנה כי כן אנו רואים שדרך אחרת קיימת בעולם המערבי צריך רק להחליט לבחור בה.

סיכום

לסיכום, עלינו לקרוא את נתוני הלמ"ס בתקופת מיתון וקיפאון בשוק הנדל"ן בזהירות רבה. החברות הקבלניות מצידן צריכות להיות קשובות לשוק ולהתאים את המוצר לצרכן ולרוח התקופה.

ואילו הממשלה מצידה, בהיותה בעל הקרקעות הגדול במדינה, עליה ליצור שוק שפוי של מחירי קרקעות לבניה ולפקח על מחירי הדירות שיבנו עליהן.
כל הפעולות הללו, יש לקוות יובילו אותנו לא רק לחברה בריאה יותר אלא גם לכלכלה מוצלחת יותר.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עוה"ד דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".


*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.