בועה במחירי הדירות? הנה המספרים של העשורים האחרונות

קיימות מספר סיבות למגמת עלית מחירי הנדל"ן כגון משקי בית שעברו מהבורסה ומתוכניות החיסכון להשקעה בנדל"ן, ההיצע המוגבל לאור העדר עתודות קרקע ומגמת הממשלה שלא להפשיר קרקעות במרכז. עליות אלו מעלות את התהייה האם מתפתחת בישראל בועת נדל"ן נוספת, אך הנתונים מראים כי גם אם המיתון ימשיך ותשואת הנדל"ן תקטן, ניצול הזדמנויות מניבות כעת ישתלם בעתיד.

עליית מחירי הנדל"ן בחלקים שונים בישראל מעלה שוב את השאלה האם אנו מצויים בבועה? מחד, המיתון העולמי, שהביא בכל העולם המערבי לירידת מחירי הנדל"ן, עדיין כאן וצפוי אף להמשך אל תחילת השנה הבאה. מאידך, היצע הדירות בישראל לא גדל אך הביקושים לדירות כהשקעה מניבה והתשואות הנמוכות בבנקים רבים הביאו לשקול רכישת נכס דווקא עכשיו.

רשתות תיווך גורסות ששוק הנדל"ן ימשיך ויעלה. ובכל זאת, כדאי לזכור כי ראשי משק הנדל"ן צפו באביב 2008 כי "משבר הסאב פריים יימחק מהאדמה עד סוף 2008" והתבדו. אז איך יודעים האם לקנות או לא לקנות? כדי לענות לשאלה זו יש להבין את המצב השורר בשוק ולקרוא את מפת הנתונים.

קיימים מספר גורמים שמצביעים על עלייה פוטנציאלית במחירי הדירות והגורם הראשון הוא העובדה כי בארץ אין כעת דירות מיותרות. משק דירות המגורים בישראל בריא מאד, והיחס בין מספר יחידות דיור למשקי הבית הינו 1.05, כלומר התאמה כמעט מלאה וללא עודפים.

בעקבות העלייה מחבר העמים משנת 1990 התנהלה בניה מאסיבית של 40,000 עד 80,000 דירות חדשות בשנה עד לשנת אלפיים, אולם משהודבק הפער בביקוש ירד היקף הבניה החדשה משנת 2001 לכ- 30,000 דירות בשנה, כשלפי דיווחי הלמ"ס ומשרד השיכון מלאי הדירות החדשות ירד והגיע לכדי 15,000 דירות בלבד.

בין ההיצע לביקוש קיים פער שיוצר ביקושים כבושים. בעשור האחרון, בעוד הבניה החדשה הינה כ- 30,000 דירות בשנה, נוספים מדי שנה במדינה כ- 40,000 משקי בית. במקביל, שיעור הדירות הנרכשות לצרכי השקעה עלה לאחרונה והגיע לשיא כיוון שחלקים מהציבור, שנכוו מפוטנציאל הסיכון הטמון בבורסה, ורואים איך כספם אינו נושא כל תשואה בבנקים, עברו להשקיע חלק מכספם בדירות מגורים מניבות.

עוד תכניות

מחירי הדירות בארץ אינם מנותקים מעלות הבניה וברוב חלקי הארץ יש חיבור בריא בין עלות בניה של דירה חדשה לבין מחיר דירה, כמעט ללא "שומנים", כשרכיב הקרקע אינו הרכיב המשמעותי. בתל אביב וסביבתה רכיב הקרקע משמעותי, כך שבמשבר משמעותי, אם ייווצר פער משמעותי בין ההיצע לביקוש ותיווצר נכונות מוכרים להתפשר על המחיר, יש מקום לירידה זמנית מסוימת. אך מכאן ועד בועה המרחק גדול- מדובר במלאי מצומצם ביותר של דירות שהינן בעלות ערך נדיר - אי אפשר לשכפל את הרחובות השקטים של תל אביב.

גורם נוסף שעלינו לקחת בחשבון הוא התנהלות המחירים לאורך תקופה ארוכה. מעבר לתנודות במחירי דירות מקובל לראות מגמת עליה מתמידה, המשקפת את העובדה שהקרקע לא מתרחבת ואת עליית עלויות הבניה - מחירי חומרים וכוח אדם. בשנים 1989 עד 1997 הייתה עליה ריאלית ממוצעת במחירי הדירות בישראל בשיעור של 88%, על רקע הביקושים הגדולים.

בעשור הנוכחי, 1999 עד 2007, לאור עודפי דירות משמעותיים בשל מתקפת הבניה לעולים בתחילתו, ועל רקע האינתיפאדה ומשבר ההי-טק, הייתה ירידה ממוצעת ריאלית של 22%. בשנים אלה ניתן להבחין בהבדל בין הפריפריה, שבה היו ירידות חזקות במחירים עד כדי 40-50%, לבין אזור המרכז, שבו נצפו עליות מחירים של עשרות אחוזים ויותר. בשנתיים האחרונות, לאחר עשור של ירידות במחירי הדירות, התגברה עלית המחירים, אך בכל מקום שבו יש פוטנציאל קרקע לבניית דירות נוספות- נשאר הקשר הדוק בין המחיר לעלויות.

This is not America, this is not Miami-Wood: רבים מאיתנו נושאים את עיניהם לעבר הדיווחים מארה"ב המספרים על בתים שאיבדו 70% משווים ומסיקים מכך עלינו, תוך התעלמות מכך שהמצב שם שונה בתכלית השינוי, מכמה היבטים. משק המשכנתאות שונה לחלוטין- במשך העשור האחרון מדיניות המימון בארה"ב הייתה מתן משכנתאות בשיעור של 95% משווי הנכס או אף יותר, ובאופן של non-recourse - ללא חזרה לקונה וללא רגולציה של התחום.

התנהלות זו הינה מתכונת בטוחה לקריסת משק הנדל"ן בעת משבר, כפי שאכן קרה. המצב אף החמיר במקרים שבהם עלה שווי הנדל"ן ב-250% ואף יותר (ולמשל באזורי החוף), ובמדינות הקיט, כגון מדבר נוואדה ופלורידה, שם נבנו בתי קיט - בתים שניים, שבעת משבר הופכים לנטל על בעליהם ונעזבים. בישראל, להבדיל, שיעור המשכנתאות אינו עולה ברוב המקרים על 70%, תוך רגולציה קפדנית של מתן ההלוואות, ותוך מדיניות דווקנית של חזרה ללווה, באופן שאינו מאפשר קריסה של שוק הדירות.

להבדיל מארה"ב, שוק כינוס הנכסים בישראל נחשב לזניח בהשפעתו ועל כן התחזקות של המיתון והתגברות כינוסי נכסים לא צפויה להפיל את שוק הנדל"ן בישראל כפי שיתכן ויקרה בארה"ב.

מנגד, קיימים גורמים המצביעים על ירידה פוטנציאלית במחירי הדירות גם בישראל - העולם במיתון ואנחנו גם כן בדרך לשם: השנה חלה האטה של קצב הצמיחה, שמגיעה כדי התכווצות של התוצר הלאומי והממשלה מעריכה כי שיעור הבלתי מועסקים שעלה משמעותית ימשיך ויגדל.

כאשר תוהים לגבי עתידו של שוק הדירות בישראל והוגים בשאלה האם יצטרף למיתון העולמי או ימשיך להתנהג בעצמאות יש לבחון את תתי שוק הקיימים בארץ. שוק דירות היוקרה הכיל פוטנציאל ענק של פער בין היצע לביקוש, כי לא הסתמך על הביקוש המקומי למגורים אלא על השקעות מחו"ל: בהתאם המשבר הכלכלי העולמי גרם לירידה, משלהי 2007, של עשרות אחוזים, ברוב המקומות.

לעומתו, שוק דירות המגורים פועל עצמאית, על סמך התאימות בין ההיצע לביקוש המקומי היציב, כשלמרות הירידות ברחבי העולם, בישראל המחירים יציבים ואף עולים: בפועל, על פי נתוני משרד השיכון, בשנת 2008 הייתה עליה של אחוזים ספורים במחירי דירות בכל חלקי הארץ (זולת חיפה), ובאופן בולט באזור המרכז, כשהשנה המשיכה העלייה ובמיוחד בחיפה.

ברבעון האחרון של 2008, בעקבות פשיטת הרגל של ליהמן ברדרס החזקות, הייתה ירידה במחיר דירות חדשות ברוב הפרויקטים וקיפאון במכירות, ובהמשך עצירת מחירים ואף ירידה קלה גם במחירי דירות יד שנייה, אולם בתחילת השנה השתנתה המגמה כשבחודש האחרון אף עולים המחירים (זולת ירידה קלה בתל אביב), ואנשי השטח מדווחים שהשוק לוהט.

על פניו לא נראה סיכוי ממשי לקריסה של שוק הדירות, מעבר לפוטנציאל ירידה של מספר אחוזים. לא מדובר בפיצוץ בלון ולא בפיצוץ בועה, אלא לכל היותר, אם בכלל, בפוטנציאל לירידה מסוימת, שסביר כי גם אם תקרה, תשקם עצמה בהמשך. קניה של נכסים מניבים כעת תוכיח את עצמה בעתיד גם אם בדרך צפויות ירידות מחירים קלות כתוצאה מהמיתון והשפעותיו.

מאת: עו"ד יוסי ברג, מומחה ביזמות והשקעות בנדל"ן וראש תחום הנדל"ן במרכז להשכלה פיננסית מבית מטריקס.

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.