הצטרפות לקבוצת רכישה - איך עושים את זה?
רכישת דירה הינה אחת ההחלטות החשובות בחיינו. החלטה מסוג זה מלווה בהמון רגשות מעורבים, לחצים וחששות. על אחת כמה וכמה כשמדובר במצב הכלכלי הקשה של ימינו כשמחירי הנדל"ן בשחקים והביקוש לדירות גדול. בעקבות זאת הפכו קבוצות הרכישה פופולאריות וקורצות עבור קוני דירות פוטנציאליים, שההוזלה במחיר משחקת תפקיד מכריע. עם זאת, הצטרפות לקבוצת רכישה אינה החלטה פשוטה ועל המצטרף לבחון מרכיבים רבים על מנת לוודא שאינו קונה "חתול בשק".
על כן, ביקשנו מגיא בלושינסקי, יזם נדל"ן והבעלים של חברת "ג'י-גרופ" המתמחה בקבוצות רכישה, על מנת שיסביר אילו בדיקות יש לבצע לפני הצטרפות לקבוצת רכישה.
יזם/מארגן - ההצלחה והכדאיות שבקבוצות הרכישה הביאו למצב שגורמים חסרי ניסיון מנסים לעלות על הגל וליזום קבוצות רכישה. חשוב לבחון מיהו המארגן ולהבין כי הוא חייב להיות מקצועי ובעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. על כן, יש לבדוק את הרקע של המארגן ופרויקטים שהקים בעבר.
בדיקת הקרקע - קבוצת רכישה במהותה הינה רכישת קרקע לשם בניה משותפת, הואיל והקרקע נרכשת ע"י המצטרפים לקבוצה בטרם קבלת היתרי בניה יש לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית האם יש תב"ע תקפה לאותו מגרש? האם התב"ע מאפשרת לבנות את מספר היחידות הנמכר ואת גודלם? במידה והמארגן מתבסס על הקלות בנייה יש לקחת בחשבון עיכוב זמן משמעותי בקבלת היתר אם בכלל, דבר ההופך בדרך כלל את העסקה למסוכנת ולא כדאית כלכלית.
מיסוי - מאחר ורוב החיסכון הנובע מקניה בקבוצת רכישה נובע מחסכון בתשלום מס בעיקר מע"מ יש לבדוק ראשית האם הקרקע מחויבת בתשלום מע"מ ובמידה וכן יש לבדוק בכלל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במידה שרכישת הקרקע אינה חייבת במע"מ יש לבדוק האם הקבוצה עומדת בתנאים אשר נקבעו בבית המשפט לגבי "עסקה מלאכותית" בכל מקרה יש לדרוש מן המארגן חוות דעת משפטית מעו"ד למיסוי מקרקעין.
ליווי וייעוץ משפטי - הצטרפות לקבוצת רכישה מומלצת בליווי משפטי עוד מהשלבים הראשונים. ליווי של איש מקצוע יכול להקל על התהליך, לתת תמונה מלאה של התפתחות הפרויקט ואף לתת רוגע ובטחון. יש לזכור שעסקה מסוג זה הינה עסקה לכל החיים, על כן מומלץ להסתייע באיש מקצוע.
ליווי פיננסי - קיים חשש שאחדים מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים ויגרמו נזק ועיכוב לשאר חברי הקבוצה. על כן, יש לבחור בנק מלווה אשר יספק רשת ביטחון ומימון לכל שותף, למשך כל הפרויקט. נקודה חשובה העולה מכך היא שכל שותף נבדק על ידי המערכת הבנקאית ובמקרה של פרישה, הבנק מתחייב לעמוד בהתחייבות הפורש עד תום הפרויקט שבסופו יממש את הדירה.
רצוי לבדוק גם אפשרות ממארגן הקבוצה לארגן לווי בנקאי, יש לבקש לראות דוח אפס שנעשה ע"י שמאי מקרקעין ידוע ומקובל על הבנקים וכמו כן מכתב הסכמה מהבנק המלווה.
הסכמים - יש לבדוק בצורה יסודית את ההסכמים עליהם אתם חותמים. מומלץ מאד ואף חובה, לעבור את תהליך זה בליווי עורך דין בעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. בין הנושאים שצריך לבדוק, אפשרויות תשלום, אפשרויות ביטול עסקה ויציאה, ליווי פיננסי, הקלות מס וכדומה. כמו כן, אם המבנה קיים יש לבדוק האם הוא רשום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל. כך נוכל לבדוק האם רשומים עיקולים, או התחייבויות סותרות על הקרקע.
חיסכון כספי - עליכם לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הפרויקט. בין הפרטים שיש לבחון למשל, את מחיר הקרקע, הכדאיות ברכישת הקרקע וכדומה. בנוסף, ניתן לחבר את כל ההוצאות הנדרשות במהלך הפרויקט ולהשוות זאת לרכישת דירה מוכנה מקבלן. חשוב לקחת בחשבון בין היתר, את אובדן הזמן שכרוך ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה.
בדיקת חברי הקבוצה - קריטריון זה חשוב ביותר מכיוון שחברי הקבוצה תלויים זה בזה לאורך כל שלבי הפרויקט. ישנן קבוצות רכישה המכוונות מלכתחילה לקהל רוכשים ספציפי, אך לא כך הם מרבית המקרים על כן יש לוודא מיהם המצטרפים לקבוצה.
ישנה אפשרות לבדוק מהם הקריטריונים הדרושים לקבלה לקבוצה ועל סמך זאת להחליט אם הם מספקים או שמא אפשר לדחות על הסף על סמך הקריטריונים הללו. כמו כן, ישנה אפשרות לקבל את רשימת המצטרפים לקבוצה.
מאת: גיא בלושינסקי - יזם נדל"ן והבעלים של חברת "ג'י-גרופ" המתמחה בקבוצות רכישה.
*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
