הבלוף בשוק הנדל"ן? "לקבלנים כמות עצומה של קרקעות במרכז אך הם בקושי בונים"

התחלות הבנייה הולכות ומצטמצמות בכל שנה בעשור האחרון (), לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והקבלנים אומרים שמחירי הדירות עולים בשל ביקושים שגוברים על ההיצע. רבים מהם מצרים על כך שמינהל מקרקעי ישראל לא משווק מספיק קרקעות לבנייה (), או משווק קרקעות במחירים גבוהים, ומקשרים את עליית מחירי הדירות לכך.

"הכל פיקציה", אומרת לאה ברמן, אנליסטית הנדל"ן של פועלים סהר. "הקבלנים מדברים מפוזיציה על מנת לקדם את האינטרסים שלהם". לדבריה, "בידי הקבלנים כמות עצומה של עתודות קרקע - גם באזורי הביקוש במרכז הארץ - אך הם בונים במשורה. נורא נוח להם שמחירי הדירות גבוהים".

בפועל, יזמים וקבלנים רבים יושבים על כמות עצומה של עתודות קרקע, המיועדות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, אומרת ברמן. מניתוח הדו"חות הכספיים לשנת 2008 של חברות הבנייה הציבוריות הגדולות, עולה כי יש בידיהן קרקעות זמינות לבנייה גם במרכז הארץ - ובלב אזורי הביקוש.

נכון ל-31 בדצמבר 2008, בידי החברות הציבוריות הגדולות יש קרקע זמינה לבניית למעלה מ-26 אלף יחידות דיור עליהן יש תב"ע (תכנית בניין עיר) מאושרת (לא כולל קרקע חקלאית). בנוסף, יש למעלה מ-11 אלף יחידות דיור הנמצאות בבנייה, ועוד למעלה מ-24 אלף יחידות דיור על עתודות קרקע שנמצאות בשלבי תכנון.

נציין כי, הנתונים אינם כוללים את באר שבע, שדרות, נתיבות, אילת ופריפריות אחרות, אך כן כוללים קרקעות בירושלים ובחיפה. כ-90% מעתודות הקרקע הכלולות בניתוח נמצאות באזור המרכז המובהק - מחדרה עד גדרה, אזור ביקוש בו טוענים הקבלנים שאין מספיק קרקעות זמינות.

דוגמאות לחברות בנייה ציבוריות גדולות להן קרקעות עם תב"ע מאושרות לאלפי יחידות דיור כוללות את: קבוצת אזורים, עם קרקע מאושרת לבניית למעלה מ-7000 יחידות דיור קבוצת שיכון ובינוי, עם למעלה מ-5000 יחידות דיור ו"אפריקה מגורים" וחברת אשדר, כל אחת עם למעלה מ-3000 יחידות דיור. נדגיש כי, מספרים אלה אינם כוללים את יחידות הדיור שבבנייה פעילה ואינם כוללים את יחידות הדיור על קרקע בתהליכי תכנון.

ברמן מדגישה, כי יש עוד מספר רב של חברות נדל"ן פרטיות גדולות כגון רמט, וחברות ממשלתיות גדולות שהופרטו, שגם בבעלותן עתודות קרקע גדולות. "חשוב גם לציין כי ידוע לנו שתהליכי השבחת קרקעות אורכים זמן רב אולם עדיין, לפי הנתונים, ניתן לזרוק לשוק אלפי התחלות בנייה מקרקעות זמינות".

בתגובה, אומר מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, כי עתודות הקרקע המופיעות במאזני חברות הבנייה, ואשר יש עליהן תב"ע מאושרת, אינן בהכרח משקפות זמינות מיידית לבנייה. "אם צריך תב"ע חדשה, למשל אישור לבניית מגדל של 8 קומות במקום בניין של 4 קומות, תהליך אישור תב"ע חדשה לוקח 7-10 שנים. בנוסף, לוקח שנה-שנתיים לקבל היתר בנייה" אומר גורדון, ומדגיש: "איפה שיש קרקע באזור המרכז עם היתר בנייה - הקבלנים בונים. הביקושים גבוהים וכדאי לבנות".

היצע מול ביקוש: האם הביקושים אכן חריגים?

אחרי שסקרנו את צד ההיצע - זה שהקבלנים טוענים שהולך ומצטמצם - נעבור לצד הביקוש. "ברור שיש התעוררות בצד הביקוש - המשכנתאות זולות והתשואה על דירה להשקעה גבוהה יותר מהתשואה בבנק, אך הביקושים אינם מעבר לרמתם הנורמאלית", אומרת ברמן. "הבעיה היא בהיצע".

איך נוצרה הבעיה? הקבלנים למדו מטעויות ההיסטוריה, כשעמדו עם אלפי יחידות דיור פנויות וספגו ירידות מחירים בעבר, אומרת ברמן. כיום, הם אינם מוכנים לקחת סיכונים, הן ברמה המימונית והן בהתחלות בנייה. "יש הרבה עתודות קרקע בחברות ציבוריות ופרטיות, אך הקבלנים לא רוצים לבנות ולהציף את השוק ביחידות דיור", אומרת ברמן. בינתיים, "יש הפחדות של גורמים אינטרסנטיים שהולך ונגמר מלאי הדירות ושלא יירדו המחירים".

האם מינהל מקרקעי ישראל הוא האחראי העיקרי לבעיית המלאי המצטמצם? "זן לא נראית לי סיבה מספיק הגיונית", אומרת ברמן. "המחסור בקרקעות נובע גם מכך שקבלנים יושבים על קרקע ולא בונים עליה". אפילו החברות עצמן מעידות על כך בדוחותיהן הכספיים: למינהל מקרקעי ישראל אין כל כך הרבה קרקעות באזור המרכז, אלא הוא משווק בעיקר בפריפריה, מציינת ברמן.

מחנק האשראי: צוואר בקבוק מימוני?

גורמים בכירים בענף הנדל"ן אומרים כי חלק מהבעיה נובע מ"צוואר בקבוק מימוני", שרק עכשיו מתחיל להשתחרר כתוצאה מתכנית האוצר, שמעניקה ערבויות מדינה בסך 500 מיליון שקלים לבנקים שיעניקו הלוואות לקבלנים (). "יש בצנרת, במאזנים, עתודות קרקע מוכנות, שבהינתן מימון יכולים להתחיל לבנות עליהן מיידית", אומר הגורם, שמציין כי בנקים צריכים להגמיש את תנאי האשראי לקבלנים.

באופן כמעט סותר, הבנקים נותנים אשראי זול לרוכשי הדירות, אך לא מעניקים מספיק אשראי לבוני הדירות - הקבלנים, אומר המקור הבכיר. "הריבית הנמוכה במשק מאיצה את הפעילות בשוק הנדל"ן, אבל לא נותנת מימון כדי שיהיה שוק בריא גם מבחינת ההיצע וגם מבחינת הביקוש.

חלק מהיצע הדירות מצטמצם באופן מלאכותי, לדברי ברמן. "הקבלנים אומרים, 'למה לי לסכן את עצמי ולזרוק אלפי יחידות דיור לשוק?'", אומרת ברמן. "הסיכון להתחיל בבנייה גדול לאין שיעור מהסיכון שבהחזקת קרקע במאזן".

לדברי ברמן, "הבעיה הגדולה ביותר כפי שאני רואה אותה נכון להיום הינה הבעיה של מימון הפרוייקטים ומגבלות הבנקים במתן אשראי לענף הבנייה והגדלת החשיפה לענף כמו גם שמירה על יחסי הלימות ההון שלהם".

כמו כן, לחברות רבות המחזיקות בעתודות קרקע, בעיקר הגדולות ביניהן, יש מגבלות של לווה בודד וכן בעיות של יכולת פירעון ועמידה באמות מידה פיננסיות מול הבנקים, אומרת ברמן. "גם אצל החברות הקטנות קיימת הבעיה, כאשר החברות ממונפות ללא יכולת גיוס מקורות, כאשר חלקן אף מתקשה בפירעון האג"ח. צריך לזכור, כי ענף הנדל"ן הינו ענף עתיר הון כאשר החמצן שלו הינם מקורות מימון זולים וזמינים".