כמה שווה מניית ג'נרל מוטורס החדשה ומה קורה עם הנדל"ן?

אין שום ספק שהמניע המוביל מאחורי ההתאוששות הכלכלית לאחר המיתון של סוף שנות ה-80 של המאה שעברה, של המיתון של תחילת המאה הנוכחית, 2001-2002, ומן הסתם גם המנוע שיוציא את הכלכלה האמריקאית מהמיתון הנוכחי הוא הנדל"ן.

סקטור הנדל"ן (ללא כל הספיחים הרבים כמו בנייה, אחזקה, טכנולוגיות נדל"ן וכו') שאחראי ליצירת כ-10% מהתוצר האמריקאי מכונה "הזנב שמכשכש בכלב". ב-8 מתוך 10 תקופות המיתון האחרונות היה זה הנדל"ן שהכניס וגם שהוציא את הכלכלה האמריקאית ממיתון.

אנחנו כותבים, מזה כמה חודשים, שיש סימנים ברורים שהנדל"ן כבר הכה בתחתית והשאלה הגדולה היא, "האם יציאה של הנדל"ן מהמשבר, בארה"ב, תוכל גם היום, כמו בעבר, להיות הקטר שימשוך את המשק האמריקאי הענק כולו?". התעוררות הנדל"ן בעבר התקדמה לפי הסדר מסוים. היא התחילה בעקבות מחירי הנכסים הנמוכים והירידה בריבית והמשיכה באמצעות התעוררות של הצריכה הפרטית שבאה בעקבות הירידה של הריבית ומחירי הנכסים.

המצב היום הוא שמחירי הנכסים והריבית נמוכים, אומנם, אבל הצריכה הפרטית עדיין לא שם. עם אבטלה שנוגעת ב- 10%, עם עודפי המשרדים המסחריים ושטחי הקניונים בערים הגדולות, עם חששות לקריסת עוד חברות פיננסיות ובנקים, עם ערימת הנכסים הרעילים שעברו לרשות הממשלה ועם החשש שהמיתון בכל זאת לא נגמר והפחד ההולך וגובר מגובה ההתחייבויות (האישיות והממלכתיות), אותם צרכנים שהיו אמורים לקנות נכסים עקב הירידה בערכם וירידת הריבית מעדיפים לשבת על הגדר.

מה שעצר את ההתדרדרות הפעם הייתה בעיקר ההתערבות הממשלתית שהצטרפה לריבית וערכי הנכסים הנמוכים ולמעשה החליפה את הצרכן הפרטי. עוזרים להתמתנות הזו גם ציידי מציאות ומשקיעים זרים. הצרכן האמריקאי עדיין מתבונן ומלקק פצעיו. לפני שהוא מצטרף הוא רוצה הרגשת בטחון. עד שזו לא תגיע המקסימום שאפשר לצפות לו הוא הפסקת הירידה ואולי התאוששות קלה אבל לא יותר. ההרגשה חייבת להשתנות תחילה, מפסימיות לאופטימיות. השינוי הזה הוא שלב הכרחי בדרך להתאוששות האמיתית.

נראה שההרגשה אכן משתנית ואין סימן טוב לכך מאשר כניסה מסיבית של מומחי נדל"ן אמיתיים, מתחילת השנה גייסו גופים כאלו 1.6 מיליארד דולרים שישמשו לרכישת "מציאות".

בסוף השבוע שעבר נכנס לתחום אחד המומחים הגדולים באמת, בארני סטרנליכט, שגייס באמצעות החברה החדשה שהקים Starwood Property Trust, Inc (סימול: STWD) כ- 810 מיליון דולרים בהנפקה לציבור. אנחנו חייבים לציין שלדעת אנשי מקצוע אמיתיים מחירי הנדל"ן לא הגיעו לתחתית הכלכלית האמיתית, הממשל עצר את ההתדרדרות.

לדעתנו, החלטת הממשל לרכוש נכסים במיליארדים נעשתה בחובבנות יתר, בלחץ ההתפתחויות הכלכליות. הרי במי התייעץ הנשיא החדש לפני שהחליט? בעיקר באנשים מהמערכת הפיננסית, אנשים רציניים ביותר אומנם אבל מהתחום הלא נכון. ראשי היועצים של אובמה, אנשים כמו ברננקי, פולסון, וולקר או גייטנר, כולם מהסקטור הפיננסי, נלחמו "להציל את המערכת הפיננסית" תחילה. הנזילות עניינה אותם, לא הנדל"ן וגם לא התעשייה והחקלאות.

מה בעצם עשה ועושה הממשל? לוקח את כל הנכסים הרעילים לבעלותו ולניהולו ומעביר בתמורתם מאות מיליארדים לגופים הפיננסיים שהנכסים הללו היו בבעלותם ונוהלו רע. לדעתנו הפאניקה, שהתעוררה כתוצאה מנפילת ליהמן והתערערות המוסדות הפיננסיים הגדולים, שיבשה את תהליך קבלת ההחלטות מה שגרם לאוצר האמריקאי ולבנק הפדראלי להפוך למנהלי נכסים שהם פי 100 בגודל מבאפט ועם אלפית מהידע בניהול. אבל בין אם הנדל"ן הכה תחתית אמיתית או לא ההרגשה שזה קרה היא אמיתית וזה, כאמור, מה שחשוב.

הממשל האמריקאי הכיר בחוסר יכולתו לנהל ולכן הוקמה תוכנית ה- PPIP -Public-Private Investment Program. כספי ההנפקה של STWD מיועדים להשקעה בתוכנית זו. מדובר בעצם על הצטרפות, באמצעות השקעה ובערבות המדינה, של גופים פרטיים, להשקעות הממשלתיות בנכסים הרעילים. סטרנליכט, מייסדה של STWD, באמת אחד המנהלי-אנשי עסקים המובילים בארה"ב ועם רקורד כהוכחה, מאמין שבתוך אותם טריליון דולר שווי נכסים שעשויים להיקנות, "יש מציאות בלתי רגילות" ולדעתנו הוא צנוע בקביעה זו. אותם 810 המיליון שהועברו ל- STWD תומכים במחשבה שלנו.

ההנפקה של STWD, למרות שנחטפה עוד בטרם יצאה לשוק, לא הצליחה להפוך להנפקה החמה שכולם ציפו והמניה, ביום המסחר הראשון, ירדה מעט מתחת למחיר ההנפקה, 20 דולרים. בעצם קשה להבין מדוע ציפו להנפקה חמה אם כל מה שיש בחברה, בינתיים, זה כסף וכלל לא ברור עדיין על איזה נכסים רעילים מדובר.

אבל, אם התחושות של סטרנליכט נכונות והנדל"ן מתחיל להתאושש, אז מה שנחשב "נכס רעיל" היום יכול בקלות להיחשב Prime asset מחר. אנחנו מאמינים שלמשקיעים עם סבלנות יש כאן מכשיר השקעה מאוד מעניין. STWD היא רי"ט שמחלקת את כל הכנסותיה כדיבידנד (להוציא דמי ניהול שלדעתנו, במקרה הזה גבוהים). הצלחה בבחירת הנכסים הרעילים הנכונים ו"שיקומם" תהפוך את הריט הזה להשקעה שהיא גם מניבה וגם צומחת. זו אינה חברת חלום שערכה עשוי לקפוץ משמעותית בטווח קצר ומאידך יש לה חסם תחתון, ערך הכסף.

מכיוון שעקב הביקוש הגדול המניה תומחרה גבוה, היינו ממתינים למחיר נוח יותר, 16-17 דולרים. קשה להאמין שהמחיר ירד כך בקרוב כי משמעות הירידה היא שהחתמים לא יצליחו לשווק עוד 6.2 מיליון מניות במסגרת "הנעל הירוקה" (זה אומר אובדן של עמלה רצינית ואופציות) אבל אם יגיע התיקון המיוחל אין לנו ספק שהמניה תגיע למחיר הרצוי כי עד שהחברה תתחיל לרכוש נכסים ול"תקן" אותם יעבור זמן.

אמרנו שזו ההנפקה החמישית השנה בתחום הנדל"ן. ארבעת האחרות, כולן ריטי"ם, היו: PennyMac Mortgage Investment Trust (סימול:PMT) שגייסה, בסוף יולי, 320 מיליון דולרים להשקעה בבתים פרטיים שנלקחו ע"י הבנקים לאחר שהמשכנתאות עליהם לא שולמו. המניה, שהונפקה ב- 20 דולרים נסחרת היום על 19.35. PMT אגב הוקמה ומנוהלת ע"י קבוצת מנהלים של ענקית משכנתאות הזבל שקרסה, קאונטריוייד. Invesco Mortgage Capital, Inc (סימול: IVR) שגייסה 170 מיליון בסוף יוני למטרה דומה לזו של STWD, דורכת עדיין במחיר ההנפקה, 20 דולרים.

Cypress Sharpridge Investments, Inc (סימול: CYS) שגייסה 100 מיליון דולרים באמצע יוני, והכל למטרות השקעה בנכסים שהחלו דרכם בהלוואות של פאני מאי (סימול: FNM) ופרדי מאק (סימול: FRE). המניה שיצאה לפי 11 דולר נסחרת כעת סביב ה- 13.8 דולרים. Government Properties Income Trust (סימול: GOV) גייסה 200 מיליון דולרים לפי 20 דולר למניה בתחילת יוני השנה ונסחרת היום סביב מחיר ההנפקה. אז למאמינים בהתאוששות יש בחירה רחבה ומעניינת.

אז כמה שווה ג'נרל מוטורס החדשה?

אז כמה שווה Motors Liquidation Company (סימול: MTLQQ.PK) באמת? "זהו", חשבנו לרגע ביום ד' האחרון, "סוף סוף ירד האסימון והמשקיעים מבינים שמניית MTLQQ.PK אכן אינה שווה אפילו לשמש כטפט". המניה, שמשקיעים רבים רוכבים עלייה כרוכבי רודיאו מנוסים, נפלה ב- 36% באותו היום. אלא שלמחרת הסתבר שהקדיש נאמר מוקדם מידי והמניה חזרה ועלתה ב- 23%.

בין יום ד' לסוף השבוע קבלנו גם תשובות מה- SEC, מהנהלת MTLQQ, מג'נרל מוטורס החדשה (סימול: GMP.PA) ומהבורסה הורודה שם המניה נסחרת, על שאלה ששלחנו לכולם, "לטענתכם ההשקעה במניית MTLQQ.PK כמוה כהשקעה בגוש קרח ביום חמסין ובכל זאת, לאחר חודשים של אזהרות בעיתונות, בטלביזיה, ב-SMS, בבורסה ובאמת בכל אתר פיננסי, המניה מתנהגת כמייצגת עסק חי. האם תוכלו בבקשה לומר לנו מה בדיוק מייצגת המניה הזו?".

יש לנו הפתעה עבורכם רבותיי הספקולנטים, בתנאים מסוימים המניה הזו עשויה/עלולה (תלוי באיזה פוזיציה אתה) לייצג ערכים ואפילו ערכים גבוהים. אז מה? אנחנו טוענים שהרשויות, החברות הנוגעות בדבר, דוברי הבורסה ואפילו הנשיא אובמה מסתירים מהציבור אינפורמציה? לא, זה מקרה בו כולם צודקים. צודקים המזהירים וצודקים הממליצים, הכל תלוי במצב הכלכלי שיתפתח ומצבה של GM החדשה, הפרטית כרגע, בעתיד.

כל הגופים מפנים את תשומת לבנו לדיווח ה- K-8 (דו"ח חובה תקופתי של שמסכם את כל האירועים שקרו בחברה בין תאריכים) האחרון, סוף יולי 2009 שבו אנחנו מוצאים (בע"מ 33), די להפתעתנו, שלצד שלושת בעלי המניות הגדולים של ג'נרל מוטורס החדשה, ממשלת ארה"ב, ממשלת קנדה ואיגוד עובדי הרכב מופיע עוד בעל בית פוטנציאלי, MTLQQ, שמחזיק ב-140,909,090 אופציות למניות, מחציתן בשער המרה של 30 דולר ומחציתן בשער המרה של 55 דולרים. זה כמעט 24 אחוזים של GM החדשה בדילול מלא !!! נכון, כרגע זה לא שווה כלום ועל כל דולר של נכס יש ל- MTLQQ חובות עתק אבל נניח ש- GM החדשה תונפק והמניה תגיע לרמה של 100 דולרים או שווי GM חדשה של 100 מיליארד, בהחלט אפשרי וסביר !!!

אז כמה שווה MTLQQ אפילו לאחר החזר החובות? אז כאשר ערך החברה היום הוא פחות מ-600 מיליון דולרים, לא כל הקונים "ספקולנטים מטורפים".


*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.