שוק הנדל"ן רותח: מרכיב הסיכון עולה כעת משמעותית

קיץ "חם" בשוק הנדל"ן כפי שאנו חווים בימים אלו במחוזותינו לא היה בארץ מזה שנים ארוכות. עפ"י פרסומי הלמ"ס מיום 29.7.09 בחודש יוני 2009 נמכרו 1,540 דירות חדשות בבניה ביוזמה פרטית. מן הראוי לבחון נתון זה באופן השוואתי לנתוני העבר.

א. נתון זה משקף עליה של 46% ביחס לחודש יוני 2008 בו נמכרו 1,231 דירות חדשות ביוזמה פרטית ולהזכירנו היה אז שוק גואה.

ב. נתון זה משקף עליה של 33% במכירת דירות חדשות ביחס לכמות הממוצעת (1,156) של דירות חדשות שנמכרו בחודש יוני בשלוש השנים האחרונות(2006-2009).

ג. נתון זה משקף את המספר הגבוה ביותר של כמות דירות חדשות שנמכרו במשך חודש אחד במשך חמש השנים האחרונות(2005-2009).

נתונים השוואתיים אלו באים ללמד אותנו ששוק הנדל"ן "רותח". מידי יום מתפרסמים נתונים נוספים התומכים במגמה זו כמו דו"ח השמאי הממשלתי שפורסם לפני מספר ימים המצביע על עליה של 3.5% במחירי הדירות ברבעון השני של השנה, או נתון אחר שפורסם במסגרת סקר שערך השמאי לוי יצחק ממנו עולה כי 52% מרוכשי הדירות בחודשים יוני ויולי 2009 הם משקיעים.

האם אלו חדשות טובות או רעות? האם מצב השוק הוא טוב לעם ישראל או רע? אין ספק שמצב שוק זה מלמד אותנו שהישראלי הממוצע מעדיף היום לשים את מבטחו הכלכלי בנדל"ן וזאת אחרי ששבע אכזבות בבורסה ובשוק ההון בשנת 2008. למרות העליות הנאות של הבורסה המקומית במחצית הראשונה של שנת 2009, המשקיע הישראלי עדיין סבור שמרכיב הסיכון בה עדיין קיים ו"מעיק".

שוק הנדל"ן המניב בירידה

בחינה חדה יותר של שוק הנדל"ן הנוכחי מראה כי "התחממות" שוק הנדל"ן שייכת בעיקר לשוק הנדל"ן למגורים ולא לתחום הנדל"ן המניב (משרדים. מסחרי ותעשייה). בתחום זה אנו מוצאים ירידות של עד 30% במחירי השכירות כאשר מאות אלפי מטרים בנויים עומדים ללא דרישה ו"מעיקים" מאוד על בעליהם.

נתון זה חשוב , כי הוא יכול לרמז לנו על מה שעלול להיות כאן בעתיד בשוק הנדל"ן למגורים. בשעה שהון גדול מופנה כיום לשוק הנדל"ן למגורים וקצב מכירת הדירות עולה מידי חודש.בשעה שיש עלייה תלולה בכמות הדירות להשכרה בשוק. יש מקום לחשש שהתהליך עלול להוביל לירידה בדמי השכירות בשנים הקרובות.

הנדל"ן למגורים כאפיק השקעה

האם הנדל"ן למגורים הינו אפיק השקעה טוב בימים אלו? מעבר לכך, האם הוא אפיק השקעה בטוח?כלאמר אפיק השקעה בו סכום הקרן המושקע בו לא יפגע במהלך השנים הקרובות?

ראשית נאמר שלדעתנו כרגע העתיד הוא פתוח ולכן שתי האפשרויות תיתכנה הן השלילית והן החיובית. כאשר אנו באים לנתח את האפשרויות בתחום זה בעתיד אסור לנו להתעלם מכוונותיו ותוכניותיו של השחקן הבולט ביותר בשוק , קרי המדינה ? בעל הקרקעות הגדול ביותר.

לאחרונה הכריז שר השיכון שבכוונתו להציף את "השוק" בקרקעות לבניה על מנת "להוריד" את מחירי הדירות, פעולה זו יש לציין אינה פשוטה כלל ועיקר ורק לפני מספר ימים הציב בית המשפט העליון מכשול ראשון בסוגיה כאשר הותיר על כנו את צו המניעה כנגד הסכם חילופי הקרקעות שבין המדינה לקק"ל.

ואולם בהנחה שבסופו של דבר הכוח למשול, להחליט ולהוציא לפועל את המדיניות הוא בידי הממשלה הרי שמגמה של הצפת השוק בקרקעות לבניה נראית לנו מסוכנת.

נניח שכל המשקיעים ה"מוסדיים" בשוק ההון הישראלי היו מחליטים למכור מניות בבורסה על מנת להציפה בסחורה. צא וחשוב מה היה קורה למחירי ניירות הערך.

מדוע אם כן שמדיניות מוצהרת ואגרסיבית של המדינה בעלת הקרקעות של 93% ממלאי הקרקעות לא תהיה בבחינת הצהרת כוונות מסוכנת לשוק הנדל"ן.
אין ספק שמדיניות נבונה בעניין שווק הקרקעות היא מדיניות "מווסתת" ולא מדיניות "מציפה".

אסור לנו לשכוח בהקשר זה שהמשבר הכלכלי האחרון בארה"ב ובעולם החל בשל קריסת מחירי הנדל"ן בארה"ב ( סאב פריים) ועל כן אסור לממשלה זו להוביל לקריסה ולמשבר שהמשק שלנו נחלץ ממנו יותר בזכות מזל מאשר שכל, כדברי הגורו האמריקאי החדש פרופ' נסים ניקולאס טאלב מחבר הספר " הברבור השחור".

הקבלנים לא נוטלים סיכונים

חרף שוק הנדל"ן הרותח אנו עדים לכך שחברות הבניה והפעילים בשוק הנדל"ן נזהרים מלקיחת סיכונים מיותרים.לפעילים בשוק ברור שכאשר תנועת "העדר" היא מסיבית יש להיזהר שבעתיים. אם היום יש ביקוש גדול לדירות כאפיק השקעה, מי יערוב לנו שטעם המשקיעים ? הרוכשים לא ישתנה בעוד שנה, כאשר כמות הדירות להשכרה שיפלטו לשוק תגדל בצורה משמעותית ודמי השכירות יפחתו.

יתרה מזו אם תיישם הממשלה את כוונותיה לשחרר כמות גדולה של קרקעות בבחינת "בעל הבית השתגע" כי אז מרכיב הסיכון בכל פרויקט של נדל"ן למגורים הופך להיות גדול יותר.

התוצאה היום כפי שנראית בשטח היא שכאשר המינהל הוציא לאחרונה שוב את "מכרז דרום הקריה" ראינו את החברות הקבלניות פועלות בגישה מאוד זהירה , כאשר הן בוחנות הגשת הצעות לחלקים בפרויקט בלבד ולא לפרויקט כולו ומן הסתם אף המחירים שיוצעו על ידם בחודש הבא יש להניח יוצעו בזהירות ובמשורה.

מאת: עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.