איילת ניר: "אין בישראל בועת נדל"ן, לא יהיה תיקון חד במחירי הדירות"

איילת ניר, הכלכלנית ראשית של אי בי אי, אינה צופה ירידה משמעותית במחירי נדל"ן בשנה הקרובה, אפילו אם הריבית תעלה ותהפוך את המשכנתאות לפחות אטרקטיביות.

בסקירה השבועות של בית ההשקעות אי בי אי, מסבירה ניר כי ממאי 2007עלה מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים בישראל בשיעור של 24.4%. "יש המתייחסים לעליית מחירים זו כאל בועת מחירים", אומרת ניר ומסבירה כי בועה במחירי נדל"ן למגורים מתקיימת בתקופה מסוימת באזור מסוים מקומי או רחב יותר. "היא מאופיינת על ידי עליה מהירה בשווי נכסי הנדל"ן עד לרמות שאינן ברות קיימא או מנופחות, ביחס לשווי ההכנסה או משתנים אחרים בכלכלה".

קיים קושי לזהות בועות בעת התהוותן (אלא אם הן מתנפחות למימדים עצומים, כמו בועת מחירי הנדל"ן בארה"ב), ולכן לא פעם מוגדרת עליית מחירים כזו כבועה, רק בדיעבד, מדגישה ניר.

בועת מחירים נוצרת על ידי מינוף יתר - דוגמא לכך ניתן למצוא בבועת הנדל"ן בארה"ב - או על ידי ובו השקעות ספקולטיביות. "גם נזילות מוניטרית עלולה להוות בסיס להיווצרות של בועות נכסים, על ידי יצירת ביקוש עודף לנכסים ולכן לעליה בשוויים עד למחיר שמנותק מהשווי האמיתי של אותו נכס. זה מצב בו הרבה כסף נזיל רודף אחר מעט מידי נכסים, דבר שיוצר עליה בשוויים, מעבר לרמה ההגיונית", אומרת ניר.

במקרה כזה, מסבירה ניר, עליית , תהווה תמריץ שלילי למינוף וללקיחת סיכון, ותקטין את היצע הכסף הנזיל, או אז יבלמו עליות המחירים, ובמקרים מסוימים, תירשם מגמה הפוכה של ירידה בהם. אך מתי מתפוצצת בועת מחירים? "כאשר מי שקנה ביוקר הופך להיות מי שקנה הכי יקר, שכן הוא לא מוצא את מי שיקנה ממנו את הנכס במחיר גבוה יותר", אומרת ניר.

האם קיימת בועה במחירי הנדל"ן למגורים בישראל?

"אין ספק כי במשק הישראלי מתקיימת בשנתיים האחרונות עליית מחירים מהירה, כך שהחלק הראשון בהגדרת בועת מחירים מתקיים", אומרת ניר. "אך לא די בכך". נשאלת השאלה, האם עליית המחירים היא אכן בועתית, או שבדומה לעליית המחירים שחלה בתחילת שנות ה- 90' היא כלכלית וגם אם בסופה (כמו בכל מחזור כלכלי) נהיה עדים לירידת מחירים, "הרי שמדובר יהיה בהתאמת מחירים ולא בקריסתם", אומרת ניר.

למעשה, הבחינה צריכה להיעשות בפרספקטיבה ארוכה יותר - מה קרה למחירים טרם עליית המחירים הנוכחית, האם היתה ירידת מחירים מוגזמת והעליות עתה הן לא יותר מתיקון לאותה ירידת מחירים, מה קורה בצד ההיצע של הנדל"ן למגורים, האם עליית המחירים נובעת מעודף ביקוש אמיתי על רקע מחסור בהיצע של דירות למגורים, או שמא המחיר כבר מזמן לא משקף את צד ההיצע.

"מדד משכן למצב רוכשי הדירות" ( לכתבה המלאה על מצב רוכשי הדירות ) נמצא היה במגמת עלייה במשך יותר מעשור, אך מאז 2007 ועל רקע עליה במחירי הדירות ובשיעור האבטלה, התהפכה המגמה, והמדד מצוי במגמת ירידה. הירידה במדד מבטאת הרעה ביכולת הכלכלית של הלקוח לעמוד בתשלומי המשכנתא.

"כשבוחנים את עליית המחירים בפרספקטיבה מעט רחוקה יותר מגלים, כי עליית המחירים במשק הישראלי לא התאפיינה במגמה אחת ראשית של עליית מחירים מתמשכת, כפי שקרה בארה"ב, כי אם בעליות מחירים, שהתחלפו בירידות מחירים, ושוב עליית מחירים, כלומר על ידי תבנית של מחזור כלכלי", אומרת ניר. "למעשה, מאז השיא האחרון, בדצמבר 1999, נרשמה עליית מחירים נומינלית של 7.3% בלבד (בכל התקופה) במחירי הדירות למגורים בישראל".

עליית המחירים בשנתיים וקצת האחרונות באה על רקע קיומם של גורמי רקע רבים התומכים בקיומה של מגמת מחירים עולה בנדל"ן למגורים: מצבם של רוכשי הדירות השתפר, ועל כן גדל הביקוש לנכסי נדל"ן למגורים, היצע הדירות למגורים הלך ופחת עד לרמת שפל כיום של 6 חודשי היצע בלבד באוגוסט, והריבית המוניטארית ירדה לרמה כזו, שהיא מפנה יותר ויותר מקורות כספיים מנכסי השקעה/חיסכון פיננסיים להשקעה בנדל"ן. בנוסף, מחירי השכירות התייקרו כל כך, שיש המעדיפים לרכוש דירה ולהחליף את כספי השכירות בתשלומי משכנתא, אומרת ניר.

לא צפויה ירידה משמעותית במחירי הדירות

ניר מעריכה כי "התייקרות מחירי הנדל"ן בישראל, במקביל להתייקרות צפויה בריבית המקומית, אשר פוגעים ביכולת ההצטיידות של משפחות ויחידים בישראל בדירת מגורים, יובילו לשינוי מגמה בשוק הנדל"ן למגורים בישראל בעתיד הלא רחוק, אך אנו לא צופים תיקון חד (בהיקף ובזמן) במחירים".

היה ועליית המחירים תימשך ללא תיקון לאורך תקופת זמן ארוכה נוספת (מעל לשנה), למרות הירידה הצפויה להימשך במדד יכולת הקניה, עליית המחירים הנמשכת, והעלייה הצפויה בריבית הנומינלית, "אזי נוכל להתחיל ולחשוש מקיומה של בועת מחירי נדל"ן בישראל", אומרת ניר. "להערכתנו, אנחנו עדיין לא שם".