פישר מצנן את שוק הנדל"ן? מחירי הדירות צפויים להתמתן ב-2010

מפרסם היום (יום ד') את תוצאות מחקר על ההתפתחויות בתקופה האחרונה והערכת התפתחות מחירי הדיור בעתיד הקרוב.

מהניתוח עולה כי העלייה של מדד מחירי הדיור בשנים האחרונות מוסברת בגורם מחזורי (ירידת שיעור האבטלה) ובכוחות בשוק הדיור (יחס האוכלוסייה למלאי הדירות והתחלות הבנייה), שפעלו באותו כיוון.

ההערכה לעתיד הקרוב היא להתמתנות העלייה של מדד מחירי הדיור ביחס לאשתקד: "אמנם הכוחות בשוק הדיור צפויים להמשיך ולפעול לעליית המדד, אולם בגלל השפל הנוכחי צפוי הגורם המחזורי לתרום לירידתו", אומרים בבנק ישראל. "גם מניתוח הקשרים הסטטיסטיים בין מחירי הדיור למשתנים מרכזיים המשפיעים עליהם מתקבלת תחזית להתמתנות שיעור עלייתם של מחירי הדירות (הריאליים) בשנת 2010".

עוד עולה מהמחקר של בנק ישראל, כי היסטורית, "זעזוע חיובי בריבית בנק ישראל מתבטא בירידה מיידית, לא מובהקת, של מחירי הדירות, אך זו מתפוגגת בטווח הארוך יותר".

בסקירה הנרחבת של מחירי הדירות בארץ, מסבירים כלכלני בנק ישראל כי משנות השישים ועד תחילת שנות האלפיים נרשמה מגמת עלייה במחיר הריאלי של הדיור (מחירי הדיור ביחס למדד המחירים לצרכן). לאחר מגמת ירידה בראשית שנות האלפיים, ניכרה במחצית השנייה של 2008 עלייה חדה של מחיר זה.

לדברי מחברי הדו"ח, לאורך זמן מתקיים קשר בין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית. בטווח הקצר מושפעים מחירי הדיור גם מהיצע הדירות, מרמת הפעילות במשק, וכן מהשינוי בשער החליפין של הדולר. הם מדגישים כי עלייה זמנית של הריבית הריאלית לטווח הארוך מביאה לירידת המחיר הריאלי של הדירות.

"עליית מדד מחירי הדיור בשנתיים האחרונות מוסברת בשני גורמים מרכזיים: ירידת שיעור האבטלה ועליית יחס האוכלוסייה למלאי הדירות", אומרים בבנק ישראל.

*מקור: בנק ישראל

עוד עולה מהמחקר, כי שינוי זמני בשער החליפין הריאלי מביא לעלייה מיידית של מחירי הדיור. "השפעה זו מסבירה את המיתאם הגבוה שהיה בין שינויים בשער החליפין לשינוי במחירי הדיור במשך רוב תקופת המדגם, על רקע הנוהג ששרר לאורך רוב התקופה לנקוב את מחירי הדירות בדולרים", מסבירים בבנק ישראל.

כמו כן, עלייה בשיעור האינפלציה הכללי פועלת מייד לעליית המחירים הריאליים של הדיור. לאורך זמן, השינוי במחיר היחסי של הדיור הוא חיובי, אך קטן מאוד. " גבוהה יותר עשויה לפעול להגדלת הביקוש לדיור כנכס אלטרנטיבי להגנה על ערך הרכוש", אומרים כלכלני בנק ישראל.

עוד עולה מהמחקר, כי עלייה של התשואה הריאלית על אגרות חוב לטווח ארוך (שמשמעותה התייקרות ההלוואות לטווח ארוך) - המשמשות גם למימון רכישת דירות - וגם עלייה של התשואה האלטרנטיבית לדירות כנכס, מתבטאת בירידה של מחירי הדיור בטווח הקצר, והשפעה זו נשמרת גם בטווח הארוך.

קבל חדשות נדל"ן ישירות למייל