למה לא להשקיע בחברות נדל"ן מגורים בישראל?
משקיעים רבים רואים בהשקעה בנדל"ן בארץ כאחד מאפיקי ההשקעה הסולידיים והאמינים. רבים הולכים אחרי אשליית הביטחון שיוצר הנכס ואינם בוחנים את הסיכונים והתשואות מול אלטרנטיבות השקעה אחרות. מחירי הנדל"ן בישראל יקרים, כדי לבחון את כדאיות ההשקעה באפיקי הנדל"ן יש לבחון ראשית מהם הסיכונים ולנתח את התשואה מהשקעה בנדל"ן מול החלופות השונות.
ניתוח סיכוני ההשקעה בדירה למגורים בישראל מצביע על כך שקיימים מספר משתנים שמסכנים את כדאיות ההשקעה כדוגמת ירידה ביוקרת האזור בעיני משקיעים,ושוכרים בעיתיים. משתנה נוסף שמשקיעים רבים נוטים להתעלם ממנו נובע מכך שבמקרים רבים המשקיע נאלץ למכור את הנכס בעיתות משבר הגורמות לבעיות נזילות. הצורך למכור את הנכס מתרחש לרוב בזמן שהמשק כולו נמצא במשבר והיצע הדירות עולה על הביקוש, כך שהמשקיע נאלץ להוריד את מחיר הנכס באופן משמעותי. אחרי שבחנו את הסיכונים יש לבחון את הפיצוי המתקבל עבור הסיכונים האמורים.
תשואה על השכרת דירה משקפת בצורה הטובה ביותר את יכולת ההנבה התזרימית של הנכס ככל שסיכון ההשכרה עולה כך התשואה פר חודש עולה. על מנת לנטרל בצורה הטובה ביותר את סיכון אי ההשכרה של הנכס, דבר המשפיע באופן מהותי על תשואת הדירה, נבחן את כדאיות ההשקעה על דירה בתל אביב, בה סיכויי ההשכרה הם מהגבוהים בארץ.
תשואה על דירת מגורים סטנדרטית בת"א נעה בטווח של-3.5%-4%.עלויות שוטפות הכוללות תחזוקה שוטפת ותיקונים פתאומיים, מקטינות את התשואה בכ-10%. בשביל הנוחות ניקח תשואה משקפת, לאחר הוצאות, של 3.5%.
לאחר שבחנו את הסיכונים ואת הפיצוי על הסיכון, נבחן את החלופות שעומדות בפני המשקעים. בחינת אפיק השקעה אחר כדוגמת, איגרות חוב של ממשלת ארה"ב ל-10 שנים מצביע על כך, שהתשואה על השקעה מסוג זה עומדת על כ-3.5% וזאת בדומה להשקעה בנדל"ן בטוח. מבחינת סיכון מדובר בנכס הנחשב לבטוח ביותר בעולם ומדורג AAA.
הסיכונים נמצאים בכל השקעה, לכן על המשקיע לבחון את הפיצוי המקסימאלי עבור הסיכון הגלום בכל השקעה. במקרה של השקעה בנדל"ן מדובר בהשוואה של אג"ח ממשלת ארה"ב לדירת מגורים בת"א. ההבדלים מבחינת רמת הסיכון הם אדירים. ניתן לטעון שערך הדירות עולה כל הזמן, דבר המשפר משמעותית את התשואה, אך על מנת שהערך יעלה אנו צריכים שקונה פוטנציאלי ישלם על אותו נכס יותר מששולם על ידי המשקיע. כאשר אנו מבצעים רכישה שהרציונל היחיד העומד מאחוריה הוא שאיפה למכור במחיר גבוה יותר מערך השוק מדובר בהשקעה מסוכנת המתבססת על היווצרות בועת נדל"ן.
משקיעים רבים נופלים לאשליית הנכס הממשי ולתחושת הביטחון שמקנה הבטון, אבל קריאה של הכתבות והסקירות בארה"ב לפני שלוש שנים תראה שזו הייתה הטעות של מרבית המשקיעים לפני משבר הסאב פרים.
רו"ח ארז זלצמן מנכ"ל בית ההשקעות KZI
*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
