יובל בן זאב נותן "תשואת יתר" לסקטור הנדל"ן המניב: בוחר 4 מניות מועדפות

יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בכלל פיננסים, מפרסם היום סקירה של סקטור הנדל"ן המניב, מתייחס ליתרונות ההשקעה במניות הנדל"ן המניב, ובוחר 4 מניות מועדפות.

לדברי בן זאב, היתרונות המובנים בהשקעה בחברות אלה, נובעים מכך שהן מניות עם מאפייני אגרות חוב. "מדובר בהשקעה בעלת מאפיינים של השקעה באג"ח עם פוטנציאל לעליית ערך עתידית, העשויה להוות תחליף להשקעה ישירה בנדל"ן", אומר בן זאב.

יתרון שני הינו גבוהה, אומר בן זאב. "תשואה גלומה של כ- 8%-9% על הנכסים, אשר ברמות מינוף שונות (וסיכון שונה) מייצגות עבורו תשואה של 10%-13% ומחלקות שוטף של 5%-7%", כותב בן זאב.

יתרון שלישי הינו הפוטנציאל מול הסיכון. "אנו מעריכים כי השווי ההוגן של נכסי החברות צריך לבטא תשואה של כ- 7.5% ולכן קיים פוטנציאל עליית ערך מעבר למחיר הנוכחי של כ- 20% בסיכון נמוך", אומר בן זאב.

בכלל פינסים מעניקים המלצת "" לסקטור הנדל"ן המניב. "אנו סבורים כי בתשואות הנוכחיות הגלומות במחירי המניות גובר הסיכוי על הסיכון", אומר בן זאב, ומזהיר: "אל תצפו לרווחים חדים ומהירים במניות אלו. סקטור השקעה זה צפוי להניב לאורך זמן תשואה נאה בסיכון נמוך".

ארבע המניות המועדפות בסקטור הנדל"ן המניב

1. מליסרון - המניה המועדפת בסקטור. לדברי בן זאב, "היתרון הבולט בחברה כעת הוא מחיר החוב הנמוך, כ- 4% בממוצע עם נמוך. התוצאה - יתרון מובנה ביצירת מרווח בין ה- NOI לעלות המימון. לכך יש להוסיף את יכולתה של החברה לצמוח תוך ביצוע עסקאות נוספות או בפיתוח זכויות בניה קיימות בנכסים, אשר יביאו ליצירת ערך נוסף".

להערכת בן זאב, "החברה צפויה לנצל את תזרים המזומנים החזק לשם הגדלת הדיבידנד באופן שתשואת הדיבידנד תהיה הגבוהה בסקטור. בנוסף המניה הניבה בשלושת החודשים האחרונים את התשואה הנמוכה ביותר מבין ארבע החברות ולהערכתנו, צפוי תיקון חיובי".

2. אמות - הבחירה השנייה של בן זאב בסקטור. לדבריו, "המניה שבלטה לטובה בשלושת החודשים האחרונים עשתה זאת בצדק. המשך צמיחה ב- NOI מנכסים זהים תוך המשך פיתוח עסקי והעלאת הדיבידנד למשקיעים. לאחרונה גייסה החברה הון מניות בסך 250 מיליון שקלים מחברת מגדל, צעד אשר הביא לחיזוק החוסן הפיננסי ולהכנת הקרקע לעסקאות נוספות, אשר להערכתנו יגיעו בהמשך הדרך".

3. בריטיש ישראל - "מחיר המינוף מתבטא במכפיל FFO נמוך", אומר בן זאב. "החברה טובה ומנוהלת היטב, אבל גם כעת היא סובלת ממחיר המינוף הגבוה, אשר בא לידי ביטוי במחיר החוב הגבוה יחסית לסקטור וביכולת מוגבלת לביצוע עסקאות רכישה במזומן, אשר גורמות לה להתמקד בביצוע עסקאות משולבות של מזומן ומניות אנו מעריכים כי החברה תפעל להקטנת המינוף ולהורדת מחיר החוב".

4. ריט 1 - לדברי בן זאב, "למרות היתרונות המובנים בפלטפורמת ההשקעה כקרן ריט, סובלת החברה מחסרון לקוטן בפעילותה, הפוגע גם ביכולת לפזר את סיכון ההשקעה בנכסים. זהו להערכתנו, האתגר המרכזי של החברה כעת - לבצע עסקאות חדשות, שיהיו טובות ויהוו מנוע לצמיחת ה- FFO למניה".