העברת דירה מיחיד לחברה על פי סעיף 104 לפקודת מ"ה

שאלה: -----------------------------

יחיד הקים חברה, ורוצה להעביר אליה דירת מגורים שהוא משכיר. על הדירה רובצת משכנתה שגם אותה הוא רוצה להעביר לחברה. השאלות: 1. האם הדבר אפשרי על פי סעיף 104 לפקודה? 2. האם בספרי החברה אפשר לזכות את היחיד בגובה המשכנתה שלקח, ולהחזיר לו את כספי המשכנתה שתועבר לחברה?

תשובה: ------------------- על פי תנאי ההעברה שבהוראות סעיף 104א לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), אפשר להעביר לחברה נכס מקרקעין בפטור ממס שבח ובפטור חלקי ממס רכישה (תשלום של 0.5% מס רכישה במקום 5% לאור סעיף 104ד[4] לפקודה). לחלופין אפשר להעביר נכס כאמור בפטור ממסי מקרקעין על פי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), אך אז יחול חיוב במס רכישה בשיעור 5%. עוד אפשרות היא למכור את הדירה במכירה הפטורה ממס שבח על פי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (הפרק העוסק בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים בהתקיים תנאים מסוימים - מכירה כל 4 שנים וכיו"ב), אך גם כאן מס הרכישה שתחויב בו החברה יהיה 5%. היתרון במכירה על פי חלופה זו הוא שלדירה זו בלבד יינתן יום רכישה חדש ומחיר מקורי חדש לפי שוויה ביום ההעברה לחברה, וזאת להבדיל משתי חלופות ההעברה הקודמות שציינתי, שם תיכנס החברה לנעלי המעביר מבחינת יום ושווי הרכישה של הדירה. לפי האמור לעיל העברה ללא חיוב במס כלשהו (למעט 0.5% מס רכישה) יכולה להיעשות על פי סעיף 104א לפקודה בלבד. נשאלת השאלה, האם אפשר להעביר נכס שצמודה אליו התחייבות (משכנתה), על פי אותו סעיף 104א לפקודה. בנושא זה עסק פסק הדין בעניין ו"ע 1004/00 משה ויינגולד ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים, מיסים יח/2 (אפריל 2004) ה-37. מקריאת פסק הדין אפשר לראות כי עצם העברת נכס משועבד לחברה אינו שולל את תחולת הסעיף אפילו אם ההלוואה עוברת לחברה גם היא, אם כי יש לעיין בפסק הדין העוסק בתנאי ובאופן רישום הנכס שכן יענה על תנאי הפטור. בפסק הדין לא אושר הפטור ממס רכישה בשל אי עמידה בתנאי הסעיף, אך נאמר בו כך: "במקרה בו עסקינן, בחינת שווי החברה לאחר העברת הנכס, הינו נמוך משווי הנכס, בסכום אותן ההתחייבויות שהועברו לחברה, דהיינו בסך של 1,714,803 ש"ח. לו נרשמה העברת הנכס כ"פרמיה על מניות" ללא רישום הלוואת בעלים ולאחר מכן רישום של חיוב הבעלים בכל סכום ההתחייבויות האישיות, הרי שבמקרה כזה ניתן היה להגיע למסקנה כי החברה עומדת בתנאי סעיף 104א." ההנחיה הזו של בית המשפט אינה ברורה לי, וכמו כן מדובר בפס"ד מחוזי בלבד. לאור זאת הייתי ממליץ לפנות לרשויות המס כדי לקבל אישור מראש להעברה שכזו לפי סעיף 104א. נראה לי שייתכן שתתקבל תשובה חיובית, אם אכן הנכס - ערכו עולה על ערך המשכנתה הרובצת עליו.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.