מנכ"ל אגוד מזהיר מקבוצות רכישה: "לזוגות שרוכשים דירה ראשונה לא מומלץ להכנס להרפתקאה"

לאור הגידול החד וריבוי הכותרות בנושא קבוצות רכישה, השתתף היום מנכ"ל בנק אגוד, חיים פרייליכמן, בכנס בנושא קבוצות רכישה שיזם קמפוס המכללה האקדמית נתניה.

פרייליכמן הדגיש בדבריו כי למרות הכותרות הרבות על הפוטנציאל החיובי, ראוי להתריע, כי קבוצות הרכישה לא מתאימות לכל אחד ויש למנוע מצב מסוכן שבו יותר ויותר אנשים יכנסו לנושא ללא ידע או מושג מספק בתחום, תוך הישענות על יזמים מזדמנים המנסים לגזור קופון על גבם.

"צריך להבין שמדובר ביזמות, ולכן היא גם כוללת סיכון. כמו שלא הייתי ממליץ לגב' כהן מחדרה להשקיע בסאב פריים , כך לא הייתי ממליץ לה להיכנס לקבוצת רכישה ללא הכלים המתאימים. אני ממליץ לא להיכנס להרפתקה זו לזוגות ללא מספק או כאלו הרוכשים דירה ראשונה".

נתוני מינהל הכנסות (משרד האוצר) שהראה פרייליכמן מאמתים את הגידול החד בתחום - בין השנים 2002-2007 חל גידול ריאלי של 92% בשווי הרכישות על ידי יחידים (בניה עצמית או קבוצות רכישה), מכ-3.1 מיליארד שקל, לכ-6.2 מיליארד שקל. במקביל, ירדה באותה תקופה בשיעור ריאלי היקף הרכישות של הקבלנים בכ-26%.

עם זאת, דיבר פרייליכמן גם על היתרונות של קבוצות רכישה וציין כי הן אלטרנטיבה ראויה במיוחד למי שמחפש אפיק השקעה. לדבריו, שיטה זו מאפשרת להשלים בנית דירות חדשות במחיר נמוך בכ-12-15 אחוזים ממחיר השוק, היא מאפשרת חיסכון ברכישת הקרקע בשל העדר תשלום מע"מ, חיסכון בעלויות המימון (בהשוואה לעלות המימון של יזם/קבלן), במרכיב הרווח היזמי של הקבלן, ובמס הרכישה (5% על הקרקע לעומת מס רכישה עפ"י מחיר הדירה בעת רכישתה מהקבלן).

בהקשר של ההיבט הבנקאי/מימוני של קבוצות הרכישה ציין פרייליכמן כי הבנק מלווה את הפרויקטים ב-3 ציוני דרך - הקרקע, הפיתוח והבנייה.
בשלב הקרקע - המבוסס על ההון העצמי שלא לכולם יש אותו, בוחן הבנק את הפרויקט כמקשה אחת, כפי שבודקים פרויקט נדל"ני. בהתייחס לשלב זה, ציין פרייליכמן, כי כבר ראה יזמים שביקשו 13% על הארגון וכגוף המממן הבנק לא אישר זאת, מאחר וזה היה עלול להעמיד את הפרויקט בסיכון גבוה.

לאחר שהפרויקט מאושר, עוברים לבדוק את יכולת הדיירים להחזר, מאחר והם אלו שיישארו בסופו של דבר כלוקחי המשכנתאות מול הבנק. כל אחד מהדיירים הוא לווה נפרד מול הבנק, והמשכנתא משוחררת בחלקים לפי התקיימות הבנייה.

פרייליכמן נתן מס' עצות ברזל לבחינת פרויקטים של קבוצות רכישה: בדיקת היזם והניסיון שלו, מחיר הקרקע, מי השותפים שלך לפרויקט ביכולת ההחזר שלהם, לבדוק אפשרויות המימון עם הבנקים (אם נכנסים לפרויקט בשלב הקרקע, צריך לקחת בחשבון שלעיתים קבלת היתרי בנייה בישראל לוקחת זמן). ולא פחות חשוב - לקבל תמונה ברורה על הסיכונים ועל האפשרות לעמוד בעלויות (לקחת בחשבון שלעיתים העלויות משתנות במהלך הפרויקט וזה עלול לשנות את התמונה).