סוף לחגיגות בשוק הדיור? "צפי להתמתנות ואף לתיקון מוגבל ב-2010"

בשנה וחצי האחרונות נרשמה התעוררות משמעותית בשוק הדירות למגורים, אשר באה לידי ביטוי בעלייה ניכרת במספר העסקאות ועליית מחירים חדה. בחודשים האחרונים אנו עדים לשינויים בתנאי הרקע, אשר תמכו בעליית המחירים, ואשר מעלים את השאלה האם אנו צפויים להפוגה זמנית, התייצבות או היפוך מגמה, על סוגיות בוערות אלו דנה הכלכלנית הראשית של בנק דיסקונט, נירה שמיר, במסגרת תחזית הבנק למשק המקומי לשנת 2010.

"עליית מחירי הדיור בתקופה של מיתון אינה טריוויאלית, בעיקר לנוכח ירידות המחירים החדות בשוקי הנדל"ן בחו"ל, וזו אכן הפתיעה במידה רבה", מדגישה הכלכלנית הראשית בסקירתה.

בין הגורמים המרכזיים אשר הביאו לעליית מחירי הדיור בישראל ניתן לציין את הנזילות הרבה במשק והתשואות הנמוכות במיוחד על אפיקי ההשקעה הנחשבים סולידיים, בראשם ממשלת ישראל. זאת במקביל להפחתת הריבית האגרסיבית (3.75%-) שביצע , במסגרת צעדיו למניעת כניסת המשק למתון, וירידת תשואות האג"ח הממשלתיות.

כל אלה הביאו לדברי שמיר להוזלת המשכנתאות, כך שריבית המשכנתאות הממוצעת הגיעה לרמת שפל של 2.56%. בחודש אוקטובר 2009, לעומת 4.14% בחודש דצמבר 2008. גורמים אלה ואחרים, עודדו לדבריה מחפשי דיור, משפרי דיור ומשקיעים לקחת משכנתאות ולרכוש דירות חדשות. ואכן, נתוני מס שבח מצביעים לדבריה על עלייה של כ-65% מהרבע הרביעי של שנת 2008 ועד הרבע השלישי של שנת 2009.

בנוסף, "בחינת ביצוע היקף ההלוואות שניתנו לציבור על ידי הבנקים למשכנתאות משקפת עלייה חדה בחודשים מאי-אוגוסט 2009. התפתחויות אלו הובילו לעליית מחירים חדה בשוק הדיור, והשינוי השנתי במדד מחירי הדיור, על פי חוזי מכירה, הגיע. בחודש ספטמבר לשיא של 15.2% עם זאת, כבר בחודשים האחרונים אנו עדים לשינוי בתנאי הרקע הכלכליים והפיננסיים, אשר עשויים לאותת כי החגיגה בשוק הדירת למגורים לא תמשך לאורך זמן".

הכלכלית הראשית מונה את הסימנים שעשויים לאותת על סוף החגיגה. לדבריה, המשך העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, מגדילה את עלויות המימון, בפרט במשכנתאות בריבית משתנה. בנוסף, עליית תשואות אג"ח ממשלת ישראל, גוררת עלייה בעלויות המימון בריבית קבועה, והופכת את ההשקעה בנדל"ן לפחות אטרקטיבית. גם עליית המחירים החדה עד כה מעלה להערכתה חשש לקיומה של בועה בענף.

"בחינת שוק הדיור מראה מגמת התמתנות מסוימת במספר מדדים, ביניהם בביצוע המשכנתאות וכן במספר העסקאות. עם זאת, התמתנות בקצב עליות המחירים אינה מורגשת עדיין. יתרה מזאת, התחלות הבנייה לא גדלו בשנה החולפת ומלאי הדירות למכירה לא צפוי לגדול בשנה הקרובה - עובדה התומכת במחירי הבתים. אף על פי כן, לאור השינוי בתנאים הפיננסיים והכלכליים, אשר תמכו עד לא מכבר בעליית המחירים, אנו צופים התמתנות ואף תיקון מוגבל גם במחירי הדירות בשנת 2010."