שוק הנדל"ן למגורים מבעיר מנועים מחדש

מי שעוקב בשבועות האחרונים אחר ההתפתחויות בשוק הנדל"ן למגורים ער לכך כי השוק "העביר הילוך קדימה".

רק לפני מספר ימים נסגר מכרז המינהל לשיווק קרקע ל-256 יחידות בחולון (שכונת ח-300) במחיר של 120 מיליון ש"ח, דהיינו מחיר המשקף עלות ממוצעת של 468,000 ₪ עבור קרקע ליחידת דיור.

במכרז המינהל בשכונת רמות בירושלים נמכרה קרקע ל-20 יחידות דיור ב- 16 מיליון ש"ח מחיר המשקף 800,000 ₪ בממוצע עבור קרקע ליחידת דיור.
מכרז המינהל ברחוב אחד העם ברמת - גן לשיווק קרקע ל-136 יחידות דיור נסגר תמורת 79 מיליון ₪ מחיר המשקף 583,000 ₪ לקרקע ליחידת דיור.

גם בענף קבוצות הרכישה המנועים הובערו מחדש. כך למשל קבוצת העיר החדשה הספיקה לשווק כ-90-100 דירות בפרויקט אסותא , דהיינו כשני שליש מהפרויקט כולו.

גם ב.ס.ר מתקדמת בשבועות האחרונים בשיווק החלק השני של פרויקט בלו ואף החלה בשיווק הפרויקט הנוסף בפארק צמרת לגביו קיבלה מחברת חבס.

מעקב אחר ההתפתחויות במכרז השוק הסיטונאי, גם הוא מגלה שטרם נאמרה שם המילה האחרונה. חברת הריבוע הכחול חברה לאחרונה אל קבוצת גינדי וזכייתה של שכון ובינוי בפרויקט כלל לא ודאית, בטח שלא ברמת המחיר הנוכחית המוצעת על ידה.

תוכנית הממשלה להוזלה מיידית של מחירי הדירות נזנחה באופן מעשי

היכן אם כן ממוקמים מאמצי הממשלה להוזלת מחירי הדירות?

נראה היום כי ממשלת ישראל הבינה מעבר לכל ספק כי ביצוע מהלך מהיר שיוביל להוזלת מחירי הדירות ב-2010 -2011, אינו בנמצא.

הטיב לתאר את המצב, שר השיכון, אשר הודה בכנותו כי כמות הקרקעות במרכז ובאזורי הביקוש לא יכולה לעלות על 25% מהקרקעות המוצעות במכרזי הקרקעות של המדינה. אם למשל ב-2009 הוצעו במכרז ע"י המדינה קרקעות לכ- 20,000 יחידות דיור , משמע הקרקעות באזורי הביקוש יגיעו לכדי 5,000 יחידות דיור.

עם כל הכבוד, ברור לממשלה שעם 5,000 יחידות דיור באזורי הביקוש אין באפשרותה לגרום להצפה של קרקעות במרכז. לכל היותר יכולה להיות כאן, "שאיבה" של יחידות הדיור הללו לשוק גואה ותוך עליית מחירים כפי שאנו רואים בימים האחרונים.

אין הצפה בשוק הדירות להשכרה

טיעון אחר שנשמע בחודש האחרון הוא כי תוך שנתיים שלוש, שוק הדירות להשכרה יגיע לרוויה ומחירי השכירות יחלו לרדת.

אף טיעון זה מנותק מהמציאות. במדינה בה כמות הדירות החדשות הנבנות בשנה היא כ-30,000, כאשר מידי שנה נוספים כ- 40,000 בתי אב חדשים, הרי שמידי שנה גדל מספר הדירות החסרות לשוק הנדל"ן למגורים ב-10,000 יחידות. לכך יש להוסיף כי מידי שנה מצטרפים למעגל תלמידי האוניברסיטאות והמכללות עשרות אלפי סטודנטים אשר לא מעט מהם עוברים למגורים עצמאיים בשכירות ומגדילים בכך את הביקושים לדירות להשכרה. במצב דברים זה לא נראה כי בשנים הקרובות מחירי השכירות עומדים לרדת בצורה משמעותית.

רפורמת ראש הממשלה בתחום התכנון והבניה

הרפורמה בתחום התכנון והבנייה שיזם ומוביל ראש הממשלה , ביבי נתניהו, אין ספק שהיא אחד המהלכים החשובים ביותר בשוק הנדל"ן מאז תחילת קיומה של המדינה. האפשרות להוציא היתר לבניית בניין תוך 90 יום ולא בתוך מספר שנים עפ"י המצב היום היא "החלום הרטוב" של כל יזם נדל"ן.

חשיבותה של רפורמה זו היא בראש וראשונה בתרומתה לצמיחה, פיתוח ושגשוג של ענף הנדל"ן והכלכלה הישראלית כולה.

כולנו יודעים עד כמה ענף הנדל"ן יכול להיות מנוע צמיחה של המשק כולו. זאת ועוד, אין ספק שרפורמה זו תביא בתוך מספר שנים להגדלת היצע הדירות בשוק הנדל"ן למגורים: ואולם עדיין בגדר נעלם הוא מה יהיה מצב הביקוש העתידי, שיכול להיות מושפע מכניסה של משקיעים זרים, מהגדלת ביקושים מקומיים עקב צמיחה וכו'. מכאן, שהטענה כי הרפורמה תוביל בשנים הקרובות ( 2010-2011) להוזלת מחירי הדירות היא יותר משאלת לב מאשר תחזית ריאלית.

לא זו אף זו בטווח הקרוב מאוד, יש להניח שרפורמה זו תגרום לעליית מחירי הנדל"ן. קחו למשל בעל קרקע המציע את מגרשו למכירה לאחר כניסת הרפורמה לתוקף. הוא יודע כי בעקבות הרפורמה, בתוך 90 יום יכול יזם נדל"ן - הרוכש ,להקים בנין על הקרקע.

החיסכון הכלכלי בשינוי לוח הזמנים של הקמת הבניין משנתיים - שלוש לשלושה חודשים בלבד, ניתן לחישוב מתמטי פשוט בשיעור של מחיר הקרקע כפול שנתית כפול מספר השנים הנוכחי הנדרש להקמת הבניין. אין ספק שמוכר נדל"ן ינצל את ההשבחה בגין קיצור הליכי התכנון כדי להעלות את המחיר המבוקש עבור המגרש.

הוזלת מחירי הדיור לזוגות צעירים - "מחיר למשתכן"

איננו יכולים לסיים סקירה זו מבלי להתייחס לבעיה הבוערת של זוגות צעירים במדינה הזקוקים לדיור במחיר בר השגה , אשר נראה גם עתה כמו תמיד כחלום שאינו בר מימוש.

אנו סבורים שמשרד השיכון השכיל להבין שעדיף וקל יותר לפתור את בעייתם של הזוגות הצעירים, מאשר להוזיל את מחירי כל הדירות במדינה.

גיבוש תובנה זו התבטא כבר באימוץ התוכנית של " מחיר למשתכן" גם באזורי הביקוש (אור יהודה, אלעד, יבנה, מודיעין, רעננה וירושלים). במסגרת תוכנית זו כידוע הקבלנים מתחרים על בניה במחיר הנמוך ביותר עבור הרוכשים.
גישה זו למעשה מאפשרת לממשלה לקבוע מחיר נמוך עד אפסי לקרקע וזאת על מנת ל"צ'פר" את הזוגות הצעירים בהנחה של עשרות אחוזים במחיר הדירה.
ואולם לצערנו תוכנית זו אינה זוכה לתמיכה באוצר. תוכנית העבודה של משרד השיכון ל-2010 אמורה, לפי דברי הגברת שרה צימרמן-מנהלת אגף נכסים ודיור במשרד השיכון ,להעלות את כמות הדירות מ-1360 דירות ב-2009 ל1500 עד 2000 דירות ב-2010 .

תוספת של 500 דירות לזוגות צעירים בשנת 2010, לאוכלוסייה שגדלה ב-40,000 בתי אב בשנה היא טיפה בים.

לדעתנו על משרד האוצר בשיתוף משרד השיכון לגבש קו פעולה לפיו בכל מכרז של קרקע באזורי הביקוש יש להקצות 50% מהפרויקט לזוגות צעירים על בסיס התוכנית של " מחיר למשתכן". יתכן שמדובר כאן בויתור על הכנסה לקופת המדינה בסך של מליארד ₪ עד שני מליארד ש"ח לטובת הזוגות הצעירים. ואולם,נראה לנו כי הגיע הזמן שהממשלה כאן תעבור למעשים של ממש, ו"תכניס את היד לכיס" כאשר היא מטפלת בנושא הוזלת מחירי הדירות לזוגות צעירים,ולא תשלם מס שפתיים בלבד.

* עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.