דירה פורסמה במחיר של 2.5 מיליון ש': בכמה היא נרכשה?

סיפור ששמעתי לאחרונה משמאי מקרקעין

לפני מספר חודשים פנה אליו בעל וילה בגן יבנה לצורך ביצוע שמאות מקרקעין לוילה שברשותו. בעל הוילה התכוון למכור אותה ולכן ביקש לדעת את שוויה המדויק. לאחר בדיקה מאומצת ומדויקת שהתבססה בין היתר על עסקאות השוואה באותו אזור הכין השמאי חוות דעת מפורטת המעריכה את הנכס ב- 1,600,000 ש"ח. לאחר מספר ימים, בשיחה שקיים בעל הוילה עם השמאי הוא הסביר לו, שלאחר קבלת חוות הדעת עשה בדיקות מטעמו באתר "יד 2" ובאזור מגוריו והגיע למסקנה שמחיר הנכס צריך להיות 2,500,000 ש"ח ועל כן פרסם אותו באתר "יד 2" במחיר זה.

לאחרונה ומספר חודשים לאחר פרסומה נמכרה הוילה במחיר של 1,650,000 ש"ח. אני מביא סיפור זה כי הוא משקף את אחת הבעיות הגדולות של שוק הנדל"ן למגורים בארץ בעת זו. רבות כבר דובר על כך שמוכרי הדירות נוקבים במחירים גבוהים כאשר הם מציעים את דירתם למכירה, וזאת בין היתר כי הנייר סובל הכול.

ואולם התופעה, לדעתנו, דורשת ניתוח והבנה מעבר לכך. ראשית עלינו לזכור כי מוכרי דירות ככלל לא פונים לשמאי מקרקעין לצורך הערכת דירתם לפני מכירתה. התוצאה היא שמוכר דירה, בתקופה זו, באמת ובתמים מאמין שדירתו שווה 40%, 50% או 60% מעל למחיר השוק. המוכר אינו רוצה לעשות את "טעות חייו" ולמכור את דירתו בהפסד של " מחצית" או " שליש" מערכה .

מנגד, יש לנו את הקונה שגם הוא עושה את הבדיקות שלו. הוא מודע לכך שהמוכרים נוקבים במחירים לא ריאליים וגם הוא אינו רוצה לעשות את טעות חייו ולשלם 50% או 60% מעל ל"מחיר השוק". התוצאה היא מרחק עצום בין הקונה למוכר אשר מונע ברוב המקרים בצוע עסקה.

אלו היה מדובר במקרה בודד או שולי כי אז לא הייתה לכך כל השפעה על שוק הנדל"ן ואולם כיום, רוב עסקאות "יד שנייה" בשוק הנדל"ן למגורים סובלות מ"הערכת יתר" של המוכרים לגבי הנכסים המוצעים על ידם למכירה. פועל יוצא מכך, הוא "מעוט עסקאות" וקיפאון חלקי בשוק הנדל"ן למגורים.

הקבלנים חוגגים

מי שלצערנו מנצלים את מצב השוק ה"אנומלי" הם הקבלנים אשר במצב זה, יכולים להעלות את המחירים מידי חודש, כפי שהם עצמם מצהירים.

כאשר הקונים "מתווכחים" או "מתדיינים" איתם על ה"מחיר", מה יותר קל לקבלנים מאשר לשלוח את הקונים לבדוק את מחירי הדירות, המקבילות בסוגן, באתר "יד 2 " ולהיווכח שהמחירים המבוקשים בשוק גבוהים בעשרות אחוזים מהמחירים הנדרשים ע"י הקבלנים.כמובן, שהקבלנים לא "מסבירים" לקונים כי המחירים המבוקשים לגבי דירות יד שנייה אינם "מחירי השוק" ואינם ריאלים ואולם, ל"קידום מכירות" יותר טוב מזה לא יכלו הקבלנים לצפות.

המחירים עולים בשוק קפוא חלקית

בשוק הדירות מיד ראשונה ? קבלנים וקבוצות רכישה , הסיפור שונה לגמרי. כאן השוק ממשיך לרתוח, העסקאות רצות והמחירים מאמירים. במקביל לשיווק הדירות ע"י הקבלנים, אנו עדים למכרזים של המינהל ולמכרזים פרטיים, אשר שם המחירים "טסים" מעלה. וראה זה, הפלא ופלא, הקבלנים לא חוששים להעלות את הצעותיהם למחירי המגרשים לשיאים חדשים כי הם יודעים "שאין מה לדאוג", ועם ישראל ימשיך לקנות דירות. שוק הנדל"ן ה"אנומלי" משחק לטובתם, והדירות המוצעות על ידם "נחטפות" בהיותן "ברירת מחדל".

הפתרון הנדרש- מידע מפורט ונגיש לציבור על עסקאות נדל"ן

לדעתנו הפתרון ל"מחלה" של שוק הנדל"ן למגורים הוא מידע אמין על מחירי עיסקאות נדל"ן אשר יהיה מצוי בהישג ידם של כל המוכרים והקונים. כיום גם אותו בעל וילה, יחיד סגולה, שהזמין שמאות מקרקעין מטעמו, הרגיש "פרייר" לפרסם את ביתו באתר "יד 2" במחיר ה"אמיתי" של הנכס, שעה שכל האחרים "מקפיצים" את המחיר ב50%.

אילו היה מאגר נתונים ארצי, אמין ומדויק באינטרנט לגבי מחירי העסקאות שבוצעו בפועל כי אז, סביר להניח, שהשוק היה מהר מאוד מתאים את עצמו למחירי השוק האמיתיים.

האם "מוכר דירה" היה אז יכול לדרוש 50% יותר מהמחיר ש"נסגר" בשלוש עסקאות דומות באותו רחוב שהוא גר בו? לדעתנו התשובה היא לא. אם היה קיים מאגר כגון זה כי אז, טווח הסטייה במחיר היה יכול להיות בין 5%-10% שהוא הטווח "הנורמאלי" של "הערכת יתר", וגם סטייה זו בסופו של דבר הייתה "מתיישרת" ע"י כוחות השוק.

חשיפת מאגרי המידע באינטרנט ע"י רשות המיסים

ה"ישועה" לשוק הנדל"ן למגורים באה דווקא מכיוונו של בית המשפט המחוזי בירושלים אשר ציווה בשבוע שעבר בהסכמת שני הצדדים להתדיינות (רשות המיסים, ד"ר אפרת טולקובסקי וד"ר דני בן ) כי בתוך שלושה חודשים, תפרסם רשות המיסים ,באינטרנט, את מאגר העסקאות המדווחות לה.

מאגר זה ? עפ"י סעיף 105 א' לחוק מיסוי מקרקעין כולל את זיהוי הנכס עפ"י גוש , חלקה ותת חלקה ואת המחיר המוצהר ומחיר העסקה שנתקבל בפועל. מאגר זה אין בו דיי כדי להנגיש את המידע לציבור מכיוון שאינו מזהה באופן ברור את הנכס (עפ"י כתובת מדויקת) ואין בו תיאור מדויק של הנכס (שטח, מספר חדרים, קומה וכו') ואולם, בהתאם לצו בית המשפט המחוזי התחייבה רשות המיסים בתוך שישה חודשים לחשוף באינטרנט את המידע המלא והמפורט שבידיה (מערכת כרמ"ן) הכולל את המידע החסר (שטח, מס' חדרים,קומה וכו').

ואולם, נכון להיום, מערכת זו(כרמ"ן) אינה כוללת את מלוא הפרטים המבוקשים. הסיבה לכך היא שעורכי הדין המדווחים על ביצוע עסקאות לרשות המיסים, בטופסי מש"ח, בהתאם לחוק,לא נוהגים, לצערנו, לפרט את מלוא פרטי העסקה (שטח הדירה,מספר חדרים, קומה, שנת בניה וכו').
לדעתנו רשות המיסים צריכה לאכוף על הציבור את החובה הקבועה בחוק- ליתן דיווח מלא ומפורט על העסקאות, וזאת על מנת שהמידע אשר יפורסם על ידה בתוך שישה חודשים כאמור יהיה מפורט ומלא.

אנו סבורים, בכל הצניעות, כי אין סיבה ששוק הנדל"ן הישראלי לא יתנהל כפי שמתנהלים שווקי נדל"ן של הרבה מדינות מערביות (למשל אנגליה וארה"ב ) שם ניתן לאתר באינטרנט בקלות את פרטי כל עסקת נדל"ן שבוצעה.

עד לרגע שהמידע הנדרש יהיה זמין לציבור , ימשיכו הקבלנים לחגוג, המחירים ימשיכו לטפס מעלה ומוכרי דירות,קוני דירות, משפרי דיור וזוגות צעירים ימשיכו לקוות לטוב.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה בשוק? למחירון הנדל"ן החדש של זזים

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.