מחדל בהתנהלות המנהל: ניהול זכויות דיירים בקרקעות מוטל על הקבלנים

משרד הבינוי והשיכון ומנהל מקרקעי ישראל המציאו את המושג 'חברה משכנת' כדרך להעברת האחריות על ניהול זכויות בעלי דירות במקרקעי מנהל שטרם נרשמו במרשם המקרקעין לידי הקבלן הרוכש את הקרקע. כתוצאה מכך, כל רוכש קרקע, נהפך בניגוד לרצונו לחברה משכנת ונגזר עליו להתנהג כ"טאבו", קרי לנהל מרשמים וזכויות של רוכשי דירות תמימים. הנושא אינו מוסדר ואין כל קריטריון למי יכול להיות או אמור להיות חברה משכנת.

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה? צפה במחירון הנדל"ן החדש של זזים

לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, תפקידו של מנהל מקרקעי ישראל הוא לנהל את מקרקעי ישראל. עליו לנהל מאגר מידע שיהיה פתוח לעיון הציבור ושבו ייכללו פרטים על התקשרויות חוזיות של המינהל לגבי מקרקעין שבניהולו וזכויות המקרקעין. אולם בפועל המינהל מטיל חלק ניכר מניהול המקרקעין שבידיו על קבלנים שפועלים בעל כורכם כחברות משכנות.

בעת העלייה הגדולה מחבר העמים בתחילת שנות ה-90 היה צורך בבניה מיידית של עשרות אלפי יחידות דיור. בשל הלחץ הרב שנוצר על המנהל נקבע כי הקבלנים יעזרו לו בניהול הזכויות של אותן דירות.

מאז, ההסדר הזמני הפך לקבוע ורוכשי דירות בקרקעות מנהל הפכו לתלויים בחסדי הקבלנים כדי לקבל משכנתה או אישור זכויות. רישומן של מאות יחידות דיור מפוזר בקרב מאות חברות משכנות שאין עליהן כאמור כל פיקוח. אין כל גורם אחראי שניתן לפנות אליו במידה וקבלן פושט רגל או מאבד את תיקי הדיירים.

לדבריו של עורך דין ניר לוי העוסק בתחום התכנון והבניה, "המינהל הוא גוף סטטוטורי מינהלי החייב ומחויב לנהל את מקרקעי המדינה ולהעניק שירותים שונים לאזרח. תפקידו לנהל את זכויות הרוכשים כנאמן של הציבור. גוף זה הוא החייב הראשון כלפי כל אזרח, ואל לנו לאפשר למינהל לגלגל אחריותו לחברות משכנות".

"קבלן שלא מתחייב לכך מונע מעצמו רכישת קרקע מהמנהל ויוצא שהמדינה מפקירה לכאורה את ניהול נכסיה", אומר לוי. "יוצא שכופים על מי שאינו מומחה לכך, להתעסק ברישום וניהול נכסים. והרי אותו קבלן, הוא קבלן וזה מה שהוא יודע לעשות אז מדוע להפקיד בידיו ניהול של נכסים ועוד ללא פיקוח?".

בהתאחדות הקבלנים מסרו בתגובה: "התמשכות הליכי רישום בתים משותפים מקשה על קבלנים בשל החיוב לשמש כ'חברות משכנות' ולנהל מרשם מקביל של הזכויות על כל המשתמע מכך לרבות איסוף כל האישורים הנדרשים לרישום, מתן אישורי זכויות, התחייבויות לרישום משכנתא וכו'.

ההתאחדות מציעה ליצור "לובי כניסה לטאבו" לצורך יצירת מרשם אחיד, במקום המרשם המתנהל כיום אצל שורה ארוכה של חברות קבלניות. לדברם הדבר יאפשר בדיקה טובה יותר של זכויות הדיירים במקרה של העברת זכויות, הקפדה על הדרישות הפורמליות לצורך ההעברה הסופית (אישורי מסים וכו'), סטנדרטיזציה וכיוצ"ב. כמו כן, ימנע באופן זה מצב שבו מצבה של החברה הקבלנית לאורך זמן ישפיע על האפשרות להשלים את רישום הפרוייקט. הדבר גם יאפשר מעקב טוב יותר אחר המקומות בהם יש עיכובים ברישום והסיבות לעיכובים אלו ולכן יתאפשר טיפול ממוקד ומסודר יותר בבעיות אלו".

ממנהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "חובת הרישום בטאבו היא על החברה המשכנת. המנהל לא יכול לנהל את הפעילות הזאת, אין את הכוח אדם לנהל את רישומיהם של כ-15,000 איש. קבלן הזוכה במכרז חותם על הסכם פיתוח לפיו מועבר אליו התפקיד של חברה משכנת". המנהל אישר כי העברת נטל ניהול זכויות הדיירים אינה מעוגנת בחוק או בתקנה.