חזקיהו יעצור את אור? "אני מתכננת פרויקט של 5,000 דירות; צריך לסנן מארגנים לא מתאימים"

תחום קבוצות הרכישה תפס כותרות בימים האחרונים, זאת על רקע המהלך של רוני חזקיהו, המפקח על הבנקים, שהורה להחמיר את תנאי האשראי לקבוצות הרכישה. על רקע הדברים, נפגשנו עם ענבל אור, מנכ"לית חברת אור סיטי, שהינה מהדמויות הבולטות כיום בתחום קבוצות הרכישה. בראיון ל-Bizportal אור מתייחסת לדבריו של חזקיהו ומפרטת על תכניותיה העתידיות.

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה? צפה במחירון הנדל"ן החדש של זזים

אור מתייחסת להוראה שהוציא חזקיהו לפיה יש להקשיח את תנאי מתן האשראי לקבוצות הרכישה בשל החשש לפגיעה מהותית באיכות האשראי ובמוניטין הבנקים ואומרת כי "מדובר באי הבנה, עליית הריבית מתוכננת לתקופת הבניה בלבד ותעמוד על אחוז אחד בלבד. הסובל העיקרי מכך יהיה הרוכש הסופי. כשהתחילו להקים קבוצות רכישה הריבית הייתה 6%, וכיום היא עומדת על 4% בלבד. העלאת הריבית והטלת ערבות חוק המכר על המארגנים עשויים להוביל לחיסולן של קבוצות הרכישה".

"יש ליצור יוזמות משותפות עם משרד הבינוי והשיכון להעצמת קבוצות הרכישה ולא לחסלן" אומרת אור. "ראשית, על המשרד להגדיר מהי קבוצת רכישה, שנית עליו ליצור רגולציה שתפריד בין הקבוצות הטובות והטובות פחות כדי להגן על הצרכן". לדעתה "הבנקים צריכים לעשות רשימה סגורה של כל המארגנים החזקים, כפי שיש להם רשימה של שמאים". היא מוסיפה כי "בשנים האחרונות יזמים נפלו, אולם לא שמענו על קבוצות רכישה שנפלו בחמש השנים האחרונות מאז שהתחילו להתארגן לראשונה".

לשכת המסחר מארגנת עם מארגני קבוצות הרכישה הגדולים במשק פורום שיסנן את כניסתם של מארגני קבוצות רכישה לא מתאימים. אור אומרת כי "רק מארגנים שבנו מספר מסוים של דירות יוכלו להיכלל בפורום". יו"ר הפורום הוא יצחק חג'ג', מנהל קבוצת חג'ג', ענבל היא חברת הנהלה ולדבריה "מדובר בהתחלה של יצירת לובי חזק".

אור מפצירה בכל מי שמתעניין ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה לבדוק טוב את התכנית בניין עיר (תב"ע) בעיריות ותמיד לפנות לשמאי: "היזמים יכולים להבטיח הרים וגבעות, נתקלתי בכמה קבוצות שרכשו קרקע בעייתית ולא יכלו לקבל היתר בניה. לא הגיוני למשל שעלות הדירה תהיה מיליון שקל כאשר הקרקע מתומחרת ב-800 אלף שקל".

ארגון קבוצת רכישה אינו דבר פשוט וקיים החשש כי פרויקטים מסוימים יתקעו בשל פניה לבוררויות ולערכאות משפטיות של רוכשים לא מרוצים. בפרויקט של האחים חג'ג' ברחוב מאיר יערי פנו הרוכשים לבוררות כי לא קיבלו את דירתם בזמן שהובטח להם, הדירות בבניין קטנו ועל הגג נבנו פנטהאוזים לא מתוכננים. אור מארגנת בימים אלה את פרויקט ארלוזורוב עם קבוצת חדד.

אור מציינת כי לא נתקלה במצבים של בוררויות: "במקרה של חג'ג' היה מדובר בנושא אישי, אני לא רוצה להיכנס לסיפור, יותר מדיי עשן, הייתה סטייה של קצת יותר ממטר בבניה, לבוררות לא תהיה כלל השפעה על פרויקט ארלוזורוב". אור מוסיפה כי "במידה ויש רוכש בעייתי, לעורך הדין יש ייפוי כוח בלתי חוזר להמחאת זכותו לרוכש אחר".

ניכר חשש בין רוכשים כי מחירה ההתחלתי של דירה במסגרת קבוצת רכישה נמוך משמעותית ממחירה הסופי. אור אומרת כי "לא ניתן לאמוד את המחיר הסופי של הדירה גם אם מדובר בדירה שנמכרת על ידי קבלן". לדבריה, "בגבעתיים מכרו 33 דירות 3.5 חדרים במחירים של 1.1-1.2 מיליון שקל כשבאותו האזור 1.7 מיליון שקל הוא המחיר ההתחלתי לדירה שכזו. גם אם תהיה סטייה של 5% במחיר הדירה בקבוצת הרכישה מחירה עדיין יהיה זול משמעותית מדירה שנבנתה על ידי קבלן".

אור מאשרת שקבוצות הרכישה אכן גרמו להתייקרות הקרקעות, אך אומרת ש"בל נשכח שמחירי קבוצות הרכישה עדיין זולים יותר מדירות של קבלנים". לדעתה "מחירי הדירות ימשיכו לעלות בהדרגתיות, יהיו פחות התחלות בניה של קבוצות רכישה בקרב היזמים הקטנים, ייווצר אצלם קושי במימון הקבלני, נתון שיטיב עם קבוצות הרכישה החזקות שיתחילו ליצור קבוצות רכישה מתוחכמות בשיתוף פעולה עם יזמים.

אז מה קורה כעת ב'אור סיטי'? החברה משווקת כיום 100 דירות בפרויקט 'אור על הפארק' ברמת גן, מגדל בן 27 קומות בו מוצעות למכירה דירות ארבעה חדרים עבור החל מ-1.3 מיליון שקל. "לשם השוואה" מציינת אור, "דירה זהה באור יהודה נמכרת היום עבור החל מ-1.4 מיליון שקל. כאמור, בפרויקט 'מגדלי ארלוזורוב' הכולל מגדלים בגובה של 40 ו-46 קומות משווקות 486 במחיר התחלתי של כ-950 אלף שקל עבור דירת שני חדרים. יש לציין כי המחיר ההתחלתי מתייחס לקומה הראשונה ויש להוסיף כ-15 אלף שקל עבור כל קומה נוספת בפרויקט. לדבריה עד כה 6,800 איש נרשמו לפרויקט זה.

אור רומזת על תכנית להקמת שכונת ענק שתכלול כ-5000 יחידות דיור, מרכז מסחרי וקאונטרי קלאב. היא אינה יכולה כעת למסור פרטים על מיקומה ומקווה שתוך שנה הפרויקט ייצא לדרך. מתכוונת להביא את האוכלוסייה העממית יותר ביוזמה משותפת עם משרד הבינוי והשיכון. חלומה של אור הוא "שכל אזרח וכל חייל משוחרר יוכל לקנות דירה משלו".

אור טוענת כי היא מאמינה ב"פריים לוקיישן", כמו ברמת גן לדוגמה, בה ארגנה את הקבוצה שהקימה את מגדל הטייסים, ומבצעת פרויקט של פינוי בינוי לצורך הקמת הפרויקט 'אור על הפארק'. לשאלתי האם אוכלוסיות חזקות יהיו מעוניינות לעבור להתגורר עם אוכלוסיות חזקות פחות מהאזור ענתה אור כי "יתכן שיש לנייד את זכויות האוכלוסיות הפחות חזקות לבניינים אחרים באזור מחשש של האוכלוסייה החדשה מירידת מחירי הדירות".

החברה בונה היום בפלורנטין בשדרות וושינגטון ולדעתה של אור אזור דרום תל אביב ימשיך להתפתח וחברתה תבצע בו פרויקטים נוספים- "העירייה שואפת לבנות בדרום העיר דירות גדולות יותר של כ-100 מ"ר בהשוואה לדירות בגודל של 50-60 מ"ר, ובצפון העיר מתכוונת לבנות דירות קטנות יותר. החברה מנהלת מו"מ על קניית מגרש ברחוב הקונגרס ולא שוללת המשך בניה בשכונות שפירא ונווה שאנן".

אור מתכוונת להמשיך להתמקד בגוש דן. היא מאמינה כי המחירים בהוד השרון ימשיכו לעלות וכי בת ים היא עיר מצוינת להשקעה. היא אינה מאמינה בפתח תקווה, למרות הצלחתה של שכונת עיר גנים, בעתיד היא תסבול מירידת מחירים בגלל ההפשרה המאסיבית של עתודות הקרקע בעיר שתיצור היצע גדול של דירות.