חלום שעדיין קורץ: "הישראלי מפחד, אבל בית בארה"ב אפשר לרכוש ב-25 א' ד', אין דברים כאלה פה"

הלוואות הסאב פריים שניתנו לכל דיכפין בתקופת הגאות הכלכלית גרמו כידוע להתמוטטות מערכת הבנקאות האמריקנית, ולעיקול נכסים רבים של רוכשי בתים שלא עמדו בתשלומי המשכנתאות, שבשל ירידת ערך הבתים היקפן זינק ליותר מ-100% מערך הדירה. מחירי הבתים החלו לתקן כלפי מעלה והשאלה כעת היא האם ההזדמנויות עדיין קיימות?

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה? צפה במחירון הנדל"ן החדש של זזים

גורם בכיר ומוכר בשוק ההון, הבוחן בימים אלה מספר פרויקטים להשקעה בארצות הברית, אומר בשיחה עם Bizportal כי "בשוק הנדל"ן האמריקני יש הזדמנויות של אחת למאה שנה. מחירי הבתים נמוכים מאוד היום, מתחילה להירשם עליית מחירים בתקופה האחרונה והם ימשיכו לעלות ב-4 עד 5 שנים הקרובות".

אולם, רבים חוששים מביצוע עסקה ב"שלט רחוק" ובצדק. עסקה בחו"ל בכלל ובארצות הברית בפרט אינה כדאית למי שאינו מתמצא, יש לבצע סקר שוק, לברר ולבחון כי ישנם מקומות מסוכנים להשקעה.

לדברי אותו גורם, "בפלורידה ישנם מקומות מסוימים השווים השקעה, אך יש להזהר, מי שלא מתמצא יכול ליפול ולא למצוא שוכרים. הישראלים חוששים לרוב לבצע רכישות בגלל שאינם מכירים את החוקים ואת השוק. לא כדאי לקנות בית לבד, עדיף בקבוצה המנוהלת על ידי גורמים מקצועיים. יש לבדוק ערבויות, רקע פיננסי ואיתנות כלכלית של החברה המשווקת". הוא מוסיף כי המקומות הטובים להשקעה היום הם ניו יורק, אטלנטה, קאנטקי, שרלוט, וממפיס.

אותו גורם בכיר מציין כי התשואה יכולה להגיע ל-25 אחוז בברוטו: "בית עשוי לעלות 25 אלף דולר, לסכום זה יש להוסיף כ-5000 דולר עבור שיפוץ. כיום בית כזה עשוי להיות מושכר עבור 600 עד 700 דולר בחודש, אולם שכר הדירה יכול להגיע גם ל-1200 דולר בעתיד כשההתאוששות תגיע. יש לקחת בחשבון את התשלום החודשי לחברת הניהול, תשלומי ארנונה ואת מס רווח ההון על הנכס, קיזוז הסכומים מותיר בידי הרוכשים נטו של 11 עד 12 אחוז. לדבריו, החכמה היא לקנות בתים שניתן להשכיר. אנשים הרי צריכים לגור, לכן ניתן להשיג תשואה מאוד גבוהה לעומת התשואה הנמוכה בארץ".

דני פישמן, מנכ"ל חברת גאיה נדל"ן, אשר רכשה זה מכבר את חברת וויז'ן פרופרטי מנג'מנט, המנהלת נכסים עבור בעלי דירות בעיר ניו יורק וסביבתה, מעריך בשיחה עם Bizportal כי השוק האמריקני יתאושש לאחר 3.5 שנים של ירידות מחירים: "המשק האמריקני יצמח השנה, ושלא כמו באירופה, בארצות הברית יש גידול באוכלוסייה, האוכלוסייה יותר צעירה וההגירה אליה גדולה".

גאיה נדל"ן שפעילה בהשקעות בתחום המגורים במנהטן, ניו ג'רסי וקונטיקט, ומגבשת פעילויות של קבוצות רוכשים הרוכשות במשותף בניינים שבעליהם נקלעו למצב כלכלי קשה. פישמן אומר כי החברה מבצעת השקעות במחירים יחסית זולים בהתחשב במיקום המבוקש של הנכסים המוערכים בכ-1,000 דולר למ"ר בהשקעות ממוצעות ו-6,000 עד 10,000 דולר למ"ר בהשקעות היקרות". פישמן מעדכן על דירת סטודיו במנהטן שנמכרה עבור 400 אלף דולר ועל דירות בהארלם ובניו ג'רסי הנמכרות עבור 100 אלף דולר. אחוז התשואה במנהטן לדבריו עומד על 4 עד 5 אחוז ובהארלם וניו ג'רסי על 7 עד 10 אחוז.

ביצוע עסקאות רכישה בעת הנוכחית אינו דבר פשוט ולא נסגרות עסקאות רבות. פישמן מציין כי "הבנקים לא משחררים כסף בקלות, אולם המצב כעת משתפר. בכל עסקה מעורבים לפחות 6 עד 7 גורמים".

אסף צבי דגן, נשיא חברת בנקו קפיטל המתמצאת ברכישת בתים בעיירה South Band באינדיאנה, אומר כי "יש לעשות Title Insurance, הנועד להגן על רוכש הנכס מרישום לקוי, דוגמת עיקול על הנכס שהרוכש לא ידע על קיומו בעת הרכישה. הביטוח נועד להגן על הרוכש מפני תביעות משפטיות ותביעות פיצוי". דגן מציין כי "עד כה המוניטין של חברות מסוימות היה מפוקפק- חברת בנקו קפיטל פועלת באזורים בהם 90% מהבתים מאוכלסים, לעומת מקומות כמו פלורידה ולאס וגאס בהם 30% מהבתים מאוכלסים".

מבחינת היבט המיסוי, דגן אומר כי "קיימת אמנת כפל מס בין ישראל לארצות הברית כך שהמס לא משולם בשני המקומות. המסים משולמים פעם בשנה על רווחים, הרוכש מקבל דו"ח חודשי ודו"ח שנתי המרכז את כל ההכנסות וההוצאות".

חשוב מאוד לזכור שלא כל מה שנוצץ עשוי מזהב: יש לבחון את אזור הרכישה באופן קפדני לפני ביצוע רכישה. בתים עשויים להימכר באזורים מסוימים עבור אלפים בודדים של דולרים, אולם לרוב מדובר באזורים בעלי בניה רוויה או שנפגעו קשה ביותר במשבר הכלכלי, דוגמת הערים דטרויט ולאס וגאס, וקיימת סכנה כי לא ניתן יהיה למצוא שוכרים עבורם. רוכשים עשויים לשאת בהפסדים לא מבוטלים כאשר עלות שיפוץ הנכס והארנונה הופכות להיות גבוהות משווי הרכישה.