ג'קי מוקמל: "המשקיע חייב ללמוד את שוק הנדל"ן המניב, יש פה הזדמנויות"

בניגוד לשוק הנדל"ן למגורים שזינק בשנה האחרונה בשיעורים ניכרים, שוק הנדל"ן המניב קפא יחסית על שמריו בשל המשבר הכלכלי העולמי שהפחית את הביקוש למשרדים. כעת, עם מגמת הצמיחה במשק הישראלי ניכרת התייצבות בשוק הנדל"ן המניב עם נטייה לעליית מחירים קלה. ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת מאן נכסים, בראיון ל-Bizportal סוקר את השוק המקומי וממליץ למשקיעים בתחום ללמוד אותו טוב יותר כדי לנצל את ההזדמנויות הטמונות בו.

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה? צפה במחירון הנדל"ן החדש של זזים

"שוק הנדל"ן המניב יוצא מסערה שעיקרה מסערה רגשית" אומר מוקמל. לדבריו היה מדובר במיני מיתון שבמהלכו יזמים ניסו לצמצם עד כמה שאפשר את השקעתם בנדל"ן ופעלו לביצוע רה-ארגון בנכסיהם. מוקמל מוסיף כי "באזורים מסוימים היצע המשרדים גדל בשל פינוי מושכרים ובנייה ובחלק מהאזורים יש בנייה מועטה בשל מיעוט בדיירים בשכירות משנה. לאחרונה אנו עדים עלייה מינימאלית במחירי השכירות והתייצבות לרמות מחירים אטרקטיביות".

מוקמל חוזה עלייה משמעותית במחירי השכירות בשנת 2011, לדבריו "אם המגמה החיובית של שוק ההון תמשך נראה תפנית במחירים. הביקוש הטבעי שצפוי להתגבר ב-2010-2011 בשל צמיחת המשק יספוג חלק נכבד מההיצע הקיים". לדעתו, ההתעוררות הראשונית לביקושים תחל במתחם הבורסה ברמת גן ובהרצלייה פיתוח.

בנתניה, הרצלייה, רעננה ורמת החיל אכן רואים סימנים של ביקוש ויציאה מהמשבר. מוקמל מציין כי רואים בסימנים של יציאה מהמשבר גם ביקנעם, אזור המאופיין בשטחי פיתוח שלא סבל מפגיעה בתקופת המיתון כי סבל בעבר כבר מפגיעה. לדבריו, מחיר השכירות הממוצע למ"ר בהרצליה ורמת החיל הוא 60 שקל ובנתניה קצת פחות מכך.

שוק שמושפע מאוד מחברות הייטק מחו"ל

מוקמל מותח ביקורת על המשקיע הישראלי שלדבריו חייב ללמוד את התנהלות השוק כמו בחו"ל, במיוחד את שוק ההייטק, ואומר כי "אם ישכילו לקנות מידע (על שוק הנדל"ן המניב - ל.ס.) מחברות סקרים, יתכן והעתיד יראה להם פנים יותר חיוביות בהשוואה למה שהיה עד היום".

שוק המשרדים מושפע מאוד ממשקיעים מוטי חו"ל וחברות הייטק מחו"ל, דוגמת מוטורולה, סיסקו, IBM וכו'. מוקמל מציין כי אזורי תעסוקה בחו"ל מאופיינים במתן כל דרישות הנוחות לעובד כמו חניה, מרכזי מסחר, כבישים, מסעדות ועד לבתי חולים ומכבי אש, ומדגים את המגמה בהשוואה בין אזור התעשייה של רעננה לאזור התעשייה של הרצלייה פיתוח: "הרצלייה השכילה להבין את מגמת הקמת מרכזי תעסוקה המעניקים אווירה חובקת של שירותים- ממוקמת ליד בתי מלון, מסעדות ומרכזי מסחר. אזור התעשייה של רעננה טרם הבשיל למצב עצמו כאזור תעשייה המספק את כלל השירותים, רק נקודתית עושה זאת".

לדבריו, "מצב דומה קיים גם בנתניה, אין מקבץ מסעדות, בנקים וספקי שירותים הולמים לעובד. מנגד, אזור המת"מ בחיפה ופארק אזורים בפתח תקווה מאופיינים כמקומות הנותנים מענה של מעבר חברה ממקום למקום מבלי לזעזע את העובדים".

לא בכל מקום ניתן למקם משרדי הנהלה של חברת הייטק. מוקמל מבחין בין אזורי מטה לאזורי תעשייה: "הרצלייה מאופיינת כמקום מותגי ליחסי ציבור המרכז חברות בתחומי המכירה, פיתוח עסקי, קרנות הון סיכון וההשקעה. מנגד, ראשון לציון תשכיל לעשות אם תדע שקהל היעד שלה הוא תעשייתי. כחברה הייתי מקים את המפעל שלי שם, לא את משרדי ההנהלה. ראשון לציון, בת ים, חולון ואשדוד הן ספקי כוח אדם גדולים לתעשיית ההייטק וראשון לציון תצא נשכרת אם תקים מרכזי פיתוח ותעשייה בשטחה". עוד מוסיף מוקמל כי "להוד השרון יש פוטנציאל, אך עלייה לספק את המתקנים המתאימים לעובדי הענף, הקמת קניון ענק אינה הפתרון כי מעסיק לא היה רוצה שעובדיו יעדרו זמן ממושך מהעבודה".

בהתייחסו לשוקי הנדל"ן המניב בחו"ל, מוקמאל מציין את לונדון כמוקד מוצלח ביותר להשקעה לאור התנועה האגרסיבית בעסקאות הנדל"ן הניכרת בעיר לאחרונה. לדבריו, "גם בגרמניה ובארצות הברית ניכרת התעוררות בתחום הנדל"ן המניב. שאר המקומות עדיין מצויים בשוליים, פולין וצ'כיה לדוגמה לא צפויות להפגין התאוששות בקרוב".