אטיאס: "תכנית תמ"א 38 בקושי מתאימה כיום למרכז, אסור להפלות בין דם לדם"

תכנית תמ"א 38 המעודדת חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 להגברת עמידותם בפני רעידות אדמה בתמורה לתוספות זכויות בנייה, ממשיכה לעורר כותרות.

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה? צפה במחירון הנדל"ן החדש של זזים

ועדת הפנים והגנת הסביבה בראשות ח"כ דוד אזולאי דנה היום (ב')במחקר של משרד הבינוי והשיכון בנושא הרחבת היקף השפעתה של תמ"א 38 על ידי תוספת מדורגת של זכויות בנייה.

מאז 2005 הוגשו במסגרת תמ"א 38 סה"כ 190 בניינים, רק באזור המרכז, ומתוכם אושרו סה"כ 93 מבנים. שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס אמר:

"זו ההוכחה שהתכנית נכשלה. חייבים תכנית מטלטלת ומהפכנית. אם חלילה יקרה משהו לא נוכל לרחוץ בניקיון כפינו, מדובר בפיקוח נפש. האזור המסוכן ביותר הוא דווקא בפריפריה, שם אף אחד לא ניגש להציג תוכנית לחיזוק מבנים. אין תמריצים כלכליים להוסיף דירות כי ערך הקרקע נמוך עד שלילי. תמ"א 38 היא תכנית שמתאימה כיום בקושי למרכז. אסור להפלות בין דם לדם. אם האוצר יסכים שההכנסות מדירות חדשות בתכנית תמ"א 38 ילכו לסבסוד דירות חלשות בפריפריה אנחנו נציל אותם פיזית וחברתית".

יש לציין כי כיום ההטבות והכללים החלים על תמ"א 38 כמו הנחות במיסים, בהיטל השבחה והצורך בהסכמות דיירים, חלות במלואן על בניית קומה נוספת אחת בלבד. מן המחקר עולות מספר מסקנות דרמטיות בדבר הפיכת חיזוק המבנים לבעל כדאיות כלכלית בעזרת מספר צעדים שירחיבו את תחולת תמ"א 38:

הכללת חדרי יציאה לגג (סך הכול כקומה וחצי נוספות על הבניין הקיים) בתוך התכנית כמעט ותשלש את מספר יחידות הדיור שניתן לחזק באמצעות התכנית, מ-100 אלף ל-285 אלף יחידות דיור מחוזקות, ? וכן 95 אלף יחידות דיור חדשות למשק שיתווספו להיצע הדירות בישראל. הקלה זו תהפוך את התכנית לכלכלית בכל העיר תל אביב, ברמת גן, גבעתיים, הרצלייה, רמת השרון, רעננה, כפר סבא, הוד השרון, חולון וחיפה (רכס הכרמל). יצוין כי הוספת חצי קומה על הגג תוסיף פנטהאוזים עם ערך כלכלי רב מה שכמובן מכניס מבנים רבים למעגל הכדאיות הכלכלית.

תוספת של עוד קומה עליה תחול התכנית (סה"כ 2.5 קומות נוספות על הבניין הקיים) תאפשר חיזוק על בסיס כלכלי לעוד 140 אלף יחידות דיור נוספות, ובסה"כ 425 אלף יחידות מחוזקות, וכן בסה"כ 140 אלף יחידות חדשות, כתוצאה מזכויות הבנייה ותוספת הקומות. התכנית תהפוך לכלכלית גם בכל העיר ירושלים, בפתח תקווה ובבת ים.

בנוסף, המחקר מציע המלצה לפתרון אפשרי לחיזוק כ-70 אלף דירות בישובים חלשים באזורי סיכון, בהם קיים סיכון גבוה לפגיעה מרעידות אדמה ואין כל כדאיות כלכלית לחיזוק המבנים. המחקר מציע יצירת "קופה סגורה" מהכנסות המדינה (במלואן או בחלקן) מביצוע פרויקטים כלכליים מכח תמ"א 38 לצורך סבסוד חיזוק יחידות דיור בישובים חלשים באזורי סיכון.

ההכנסות המדינה ממסים למבנה מחוזק באמצעות תוספת דירות הוערכו בין 900 אלף ל-1.2 מיליון שקל ואף יותר מכך. עלויות חיזוק וממ"ד (כולל שיפוץ הבניין ותוספת מעלית) למבנה בישובי הפריפריה מוערכות בכ-2.1 מיליון שקל. ניתן להניח שההכנסות ממסים מחיזוק (כלכלי) של כ-2 מבנים (במרכז) באמצעות תוספת דירות עשויה להספיק לחיזוקו של מבנה אחד בפריפריה. כמו כן, סביר שעלות החיזוק תרד באופן משמעותי אם תתבצע בהזמנה אחת למספר רב של מבנים.

ראול סרוגו, נציג התאחדות הקבלנים בדיון אומר כי "ההקלות המוצעות להוסיף חצי קומה כאן וחצי קומה פה לא יביאו לפתרון. בכל מקרה אין כדאיות לתמ"א בעיקר באיזורים המועדים לרעידות אדמה כמו בית שאן, טבריה . התאחדות הקבלנים הציעה פתרון כולל שבמסגרתו יבוצע ניוד זכויות וקבלן שיסכים לחזק מבנים בבית שאן יקבל זכויות בנייה בתל אביב, ראשון לציון או ערים אחרות בהן הוא בונה. בצורה כזו , ללא עלות תקציבית , המדינה תוכל לקבוע את סדרי העדיפויות לחיזוק המבנים". לדבריו ועדת העורכים של תמ"א 38 אישרה את התוכנית של ההתאחדות , אך זה לא עלה לאישור בממשלה בגלל התנגדות השרים.