לשפץ ולמכור: "דירה בת"א ששופצה נמכרה לפני שנה ברווח של 400 א' שקל"

עם זינוק מחירי דירות בשנתיים האחרונות אנשים רבים רכשו דירות לצורך השקעה ובשאיפה להפוך ליזמי נדל"ן ולגרוף רווחים יפים. במקרים רבים נרכשות דירות ישנות הדורשות שיפוץ במחיר מוזל לצורך השבחה, לעיתים לצורך השכרה במחיר יותר גבוה, ולעיתים לצורך "סיבוב", קרי מכירה במחיר יותר גבוה ממחיר הרכישה.

מעוניין לדעת כמה הבית שלך שווה? צפה במחירון הנדל"ן החדש של זזים

אריאלה שנאור, יו"ר אגודת אדריכלי הפנים בישראל, אומרת בשיחה עם Bizportal כי "בדירות להשבחה החשיבה היא פחות פרקטית ויותר עיצובית. ככל שרמת התגמירים תהיה אופנתית ויוקרתית יותר, כך תתקבל גבוהה יותר: "משתמשים בשיש, ארונות מטבח מעוצבים, בחדרי הרחצה משתמשים במתקני הדחה סמויים ובכיורים תלויים, ולרוב תותקן מערכת מיזוג אוויר מיני מרכזית". שנאור מוסיפה כי יש ביקוש לדירות ייחודיות בעלות אופי ייחודי ובלעדי. אומנם מצטמצם מספר המתעניינים, אך הסיכוי למצוא רוכש שיהיה מעוניין בדירה בעלת עיצוב ספציפי יותר גבוה.

לעומת זאת, שנאור מציינת כי "בשיפוץ דירות למטרת השכרה בוחרים במוצרים וחומרים פרקטיים שיחזיקו מעמד לאורך זמן ויענו לקשת רחבה של טעמים, דוגמת צבעי קרם וגוונים מונוכרומטיים, סקאלת צבעים בסיסית שבתוכה כל שוכר יוכל להכניס את חפציו ולעצב כרצונו ולשמר את הדירה במצב אופנתי".

שנאור מוסיפה כי "דירה להשכרה צריכה להיות יפה מאוד, אך יחד עם זאת, לקוחות בודדים מחפשים דירה להשקעה עם שיש או מטבח גדול ויעדיפו להתמקד במספר חדרים גדול יותר, אולם אין ספק שעיצוב נכון יעניק ערך גבוה לדירה. כמו כן, רצוי לדבריה של שנאור לבדוק לאיזה קהל יעד פונים: "אם מדובר במשפחות אז מספר החדרים חשוב, אם מדובר בדירות יוקרה אז חללים גדולים יזכו לחשיבות ולאו דווקא מספר החדרים".

עלות שיפוץ למטרת השבחה לרוב גבוהה יותר מעלות שיפוץ למטרת שכירות. כשרוכשים בית מיד שנייה לרוב בוחנים את המטבח, חדרי הרחצה וריצוף הדירה. שנאור אומרת כי "הרוכש הממוצע מתרגם את עלויות השיפוץ למחיר הרבה יותר גבוה בעת רכישת הדירה מאשר במציאות. יש דרכים להוזיל עלויות, פערי המחירים מאוד גבוהים, אך הרוכש אינו יודע זאת לרוב בעת הרכישה ומצפה שהמוכר יוזיל את עלות הדירה". שיפוץ דירת 100 מ"ר הכולל תשתיות, מיזוג, מטבח, מקלחת וריצוף עשוי לעלות בין 200 ל-300 אלף שקל, שיפוץ דירה למכירה לצורך "סיבוב" יתחיל ב-200 אלף ויכול להגיע גם לחצי מיליון.

שנאור אומרת כי "שיפוץ דירה להשכרה יכול להקפיץ את שכר הדירה ב-20 אחוז וניתן להשיב את עלות ההשקעה תוך זמן קצר. יש לציין כי דירה משופצת במלואה להשכרה מעניקה שקט נפשי למשך זמן רב. ערך הדירה בעת המכירה עשוי לזנק בין 20 ל-40 אחוז". לדבריה, "דירת 4 חדרים לא משופצת בלב תל אביב נמכרה לפני כשנה ב-1.8 מיליון שקל, לאחר שיפוץ של כמעט 300 שקל נמכרה הדירה ב-2.48 מיליון שקל, רווח של כמעט 400 אלף שקל. דירת 3 חדרים הזקוקה לשיפוץ מקיף הושכרה תמורת 4,000 שקל, לאחר שיפוץ מקיף בעלות של כ-200 אלף שקל שכר, הושכרה הדירה ב- 6,000 שקל.

מעצבת הפנים ברברה ברזין מותחת ביקורת חריפה על אנשים שלא מבצעים מחקר מעמיק לפני ביצוע שיפוץ: "הרבה אנשים שמתכננים לבצע שיפוץ בדירתם ניזונים משמועות, לא מתייעצים עם בעלי מקצוע ועושים הרבה מאוד טעויות שמקפיצות את עלות השיפוץ, ועולות בסופו של דבר בבריאות. הישראלי המצוי רוצה להשקיע את המינימום ולקבל את המקסימום, קונה דיל שאחר כך מתפוצץ לו בפרצוף. חייבים להבין שאין ארוחות חינם, שיפוץ זול מסתכם בעבודה ירודה".

לדבריה, "שיפוץ כללי של דירת 3 חדרים 70 מ"ר למכירה הכולל ריצוף, החלפת צנרת, אינסטלציה, תקשורת, מיזוג, כלים סניטריים ישראלים באיכות טובה, מטבח מפורמייקה, דלתות וחלונות צפוי לעלות בסביבות 300 אלף שקל. שיפוץ דירה לשכירות הכולל צבע, אינסטלציה וחשמל צפוי לעלות קצת פחות מ-200 אלף שקל".

ברזין מוסיפה כי "ערך הדירה לא עולה כעלות השיפוץ, מדובר בבלון של הונאה, הישראלי המצוי לעולם לא יאמר את מחיר השיפוץ האמיתי, מנגד הרוכש הישראלי לא טיפש ולא ישלם עבור דירה שעברה שיפוץ מחיר מופרז". לדבריה "לא שווה להשקיע הרבה בדירה ל"סיבוב", אלא אם מדובר באזור מיוחד שהדירות בו נחשקות יותר ממקומות אחרים, לדוגמה שכונת נווה צדק".

באתר זזים מוצעת למכירה דירת 3 חדרים, 100 מ"ר, לא משופצת, ברחוב ריינס בתל אביב עבור 2 מיליון שקל. דירת 3 חדרים, 85 מ"ר, משופצת ברחוב ישראל'ס הסמוך מוצעת עבור 2.25 מיליון שקל.