תסריט פיצוץ בועה: מחירי הדירות ייצנחו ב-50% עד 60%?

בחודש האחרון עלה על סדר היום של הרגולטורים הישראלים נושא קביעת מגבלות ותנאים מוקדמים לפעילותן של קבוצות רכישה.

אחת ההצעות שנשקלו ברצינות ע"י צוות מקצועי של משרד השיכון הייתה האפשרות לחייב קבוצות רכישה לנקוב מראש במחיר סופי לדירות המוצעות על ידן. בשלב זה נשקלה האפשרות לחייב קבוצות רכישה לנהוג כך במכרזים של קרקעות המדינה. לפי שעה לגבי קרקעות פרטיות לא נשקלה כלל האפשרות לחקיקה כלשהי בנושא ולמעשה אין כל יוזמה בעניין.

הרעיון לקבוע מחיר סופי לדירות שנמכרות על ידי קבוצות רכישה נתקל מייד בהתנגדות, בעיקר מכיוונם של יזמי קבוצות הרכישה, אשר טענו כי תהיה בכך מכת מוות לענף. היו גם בנקאים , עורכי דין ועיתונאים שונים שטענו כי הסדרה של מחיר הדירה מראש של קבוצות רכישה בחקיקה משמעותה קירוב מעמדם של יזמי קבוצות רכישה לקבלנים ולפיכך התנגדו לכך.

אנו היינו רוצים לנתח כאן את ההשלכות של המצב הקיים היום, לפיו קבוצות רכישה רשאיות לקבוע מחיר משוער ובלתי מחייב לדירות המוצעות על ידן.

פער של 25%-30% בין המחיר הנדרש למחיר הסופי בקבוצות רכישה

מן המפורסמות היא, כי מחירי הדירות הסופיים של הדירות בקבוצות רכישה גבוהים בעשרות אחוזים מן המחיר שננקב בתחילת הדרך על ידי היזמים. די אם נאמר שקיימת מחלוקת בסיסית ומתמשכת בין היזמים לבין רשויות המס בשיעור של 16% לגבי קיום חבות מע"מ על העסקה.

היזמים מצידם דורשים מרשויות המס, בחלק מן העסקאות, להכיר בעסקת רכישת הקרקע כעסקה פרטית ולכן לפטור אותה ממע"מ. רשויות המס מצידן, כבר הבהירו כי עמדת היזמים כלל לא מקובלת עליהן, וברוב רובן של העסקאות יחייבו את הרוכשים במע"מ.

הפער בין מחיר הדירה שננקב מראש לבין מחיר הדירה הסופי, נובע לא רק מנושא החבות במע"מ .שאיפתם של היזמים בתחילת הפרויקט היא קודם כל לשווק אותו במלואו. כל עוד אין חובה או מגבלה בחוק האוסרת עליהם לטעות, כמובן שהם ישאפו לשווק את הפרויקט במלואו גם אם הדבר כרוך בהצגת הערכה נמוכה ומוטעית של המחיר על ידם לציבור.

בפועל, פעילים ותיקים בתחום קבוצות הרכישה מדברים על פער של 25%-30% בין המחיר הראשוני שהוצג לבין מחיר הדירה הסופי.

קבוצות רכישה דוחפות את מחירי הדירות למעלה

מהי המשמעות של יצירת פער כה גדול של 25%-30% בין מחיר הדירה במועד עריכת העסקה לבין מחירה הסופי? נכון להיום, בעקבות הצגת מחירי דירות נמוכים ע"י קבוצות רכישה, הפכו קבוצות הרכישה לטרנד העכשווי וללהיט הנדל"ן הבא. חלקן של קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן גדל בשנתיים האחרונות באלפי אחוזים.

יש לזכור כי הגידול בביקושים לדירות בקבוצות רכישה נתמך בראש ובראשונה בשאיפה למחיר נמוך ולא בשום סיבה אחרת.

בואו ונניח שהרגולטור לא יטיל על קבוצות רכישה לקבוע מראש את מחיר הדירה הסופי , כפי המצב הנוהג היום, או, שיטיל חובה זו עליהן, רק בעת רכישת קרקעות מדינה. התוצאה תהיה כפולה.

א. המצב הקיים ימשך ולפיו יהיה פער גדול 25%-30% בין המחיר שננקב מראש לדירה על ידי קבוצת רכישה לבין המחיר הסופי המשולם עבורה.

ב. הסדרת נושא קבוצות הרכישה בחוק ללא התערבות בנושא המחיר היא למעשה הדבקת "תווית הכשר" לקבוצות הרכישה ע"י המדינה ואשור לקבוצות הרכישה להמשיך ולנהוג כך.

כמובן ש"תווית ההכשר" של המדינה לקבוצות הרכישה תשחרר את הרסן לגמרי והמוני בית ישראל לרבות זוגות צעירים ומשפרי דיור יהפכו להיות רוכשי דירות בהמוניהם בקבוצות רכישה המציעות לכאורה מחירים זולים ואטרקטיביים.

ידוע לכל, שעד היום הרוכשים בקבוצות רכישה היו בעיקר אנשים אמידים, שרכשו דירה שנייה או דירה להשקעה , ופחות זוגות צעירים ומשפרי דיור אשר זקוקים לפתרון דיור שיהיה מוגדר יותר מבחינת המחיר ומועד המסירה.

הרוכשים הנוכחיים בקבוצות הרכישה, למרות אי הבהירות במחיר העסקה, סבורים שהיא משתלמת. גם אם רוכשים אלה ידרשו להגדיל את התמורה בעשרות אחוזים,הם יהיו מסוגלים לעשות זאת על אף שיתלווה לכך "כאב לב" לא קטן.

לא כך אנו מעריכים שיהיה המצב כאשר המוני בית ישראל , זוגות צעירים ומשפרי דיור יצטרפו ל"טרנד" קבוצות הרכישה.

הלקח ממשבר הסאב פריים האמריקאי

ידוע לכל כי בועת נדל"ן היא מצב בו מחירי הנדל"ן מאמירים מעבר לערכם האמיתי. התרחשויות משבר הסאב פריים האמריקאי משנת 2008-2009 עדיין זכורות היטב לכולנו. לא שכחנו כיצד הבנקים האמריקאים סיפקו בנדיבות, בפזרנות וברשלנות הלוואות משכנתא לאמריקאים רבים וזאת מבלי לבדוק את יכולת ההחזר האמיתית של אותם לווים. פעילות זו במשך מספר שנים יצרה "ביקושי ענק" לא אמיתיים בשוק הנדל"ן האמריקאי אשר גרמו לעלייה חדה ומתמשכת במחירי המקרקעין.

משנתברר כי מרווחי הסיכון של הבנקים בהלוואות היו קטנים היה ברור שאם תחול ירידת ערך של הנדל"ן, ההלוואות על הנכסים תהיינה גדולות מערכם.
אף אחד לא שיער שירידת ערך הנדל"ן יכולה להיות דרסטית כל כך, מה שיהפוך את הנכסים לכמעט חסרי ערך לחלוטין.

כך קרה שבשיא החגיגה התרחיש השלילי התרחש ,כמות גדולה של נכסי מקרקעין נפלטה בבת אחת לשוק. החכמים ,אלה שהספיקו, יצאו מהשוק מבעוד מועד, אבל רובם נשארו בו ונמחקו. והשאר היסטוריה .

היום, במבט חד לאחור, ברור ליודעי דבר שאם התהליך הזה לא היה קורה למעצמה הכלכלית החזקה בעולם, אלא לכל מדינה אחרת, מאוד יתכן שכל מדינה אחרת הייתה מגיעה לשוקת שבורה ומתרסקת.

החשש ממשבר סאב פריים ישראלי

בשנת 2009 עפ"י פרסומי הלמ"ס עלו מחירי הדירות בשיעור של כ-19%.
אין כל ספק שתרומה נכבדה לעליית מחירי הדירות תרם ה"טרנד" של קבוצות הרכישה וזאת ע"י הגדלה מאסיבית בביקושים לקרקעות.

מה יקרה בהמשך הדרך כאשר תודבק "תווית ההכשר" לקבוצות הרכישה ע"י הרגולטור ומבלי לקבוע מחיר סופי לדירות המוצעות? עם ישראל בהמוניו ירוץ לרכוש דירות בקבוצות רכישה ,כתוצאה מכך הביקושים יעלו.

בהתחלה הכול יראה מדהים. כתוצאה מהגדלת הביקושים, מחירי הדירות יאמירו. הרוכשים החדשים יהיו מאושרים כתוצאה מעליית מחירי הדירות. הבנקים יגדילו את רווחיהם והחגיגה תהיה כמעט מושלמת.

כאשר יתברר לרוכשים החדשים, זוגות צעירים ומשפרי דיור, שהם צריכים להוסיף 25%-30% תוספת בלתי צפויה למחיר הדירה אז יתחילו הבעיות, ודירות במהלך בנייתן יזרקו לשוק בהעדר יכולת של הרוכשים להשלים את בנייתן.

בהתחלה זרם הדירות שיפלט לשוק יהיה קטן , אך מהר מאוד יהפוך לזרם גדול. העובדה שהבעיה תתעורר רק בשלב האחרון של בניית הפרויקטים של קבוצות הרכישה - שכן רק אז ידרשו הרוכשים להביא את תוספת המחיר הסופית והלא צפויה-תיצור מצב שבמשך שנתיים או שלוש יאגר צבר עצום של רוכשים בעייתיים בקבוצות רכישה אשר יפלט לשוק בבת אחת.

כתוצאה מפליטת הדירות בבת אחת לשוק סביר להניח שיחול שינוי במגמת מחירי הדירות. סביר להניח גם שמחירי הדירות יצנחו לפחות ב 20%-30% וביחד עם הפער של 25%-30% הנובע ממחיר הדירה הסופי והלא צפוי, מדובר בפער של 50%-60% בין מחיר הדירה המוצהר לבין שווייה האמיתי בשוק. בועת נדל"ן לכל דבר ועניין.

על ממשלת ישראל מוטל להסדיר בחקיקה את נושא קבוצות הרכישה

על שוק ההון אמר פעם אמריקאי "כאשר מגיע מצב בו אני שומע מנהג מונית המלצה באיזו להשקיע אני מבין שהגיע העת לברוח מהשוק".
אנו נאמר בהקבלה כי כאשר יגיע הרגע שזוגות צעירים ומשפרי דיור יחליטו להיות יזמי נדל"ן במסגרת קבוצות רכישה ובלא שהוטלה בחוק החובה,על קבוצות רכישה, לנקוב במחיר הדירה מראש , זו העת בו שוק הנדל"ן יהפוך להיות מסוכן.

לסיכום, אנו סבורים שממשלת ישראל וכל הגורמים המוסמכים, לרבות משרד השיכון, הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל צריכים להיות ערים לבעייתיות של "הטרנד הלוהט" בשוק הנדל"ן.

גורמים אלו נדרשים, לדעתנו, להסדיר באופן מיידי בחקיקה את החובה על קבוצת הרכישה לנקוב במחיר סופי של הדירה לצרכן, כמו גם את יתר הנושאים הכרוכים בכך כמו מתן בטחונות, ניסיון מקצועי של היזמים וכו'.

הסדרה זו נדרשת כדי שהכלכלה הישראלית והחברה הישראלית לא יקלעו לאחד המשברים הקשים בתולדות המדינה.

*עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.