8 הנקודות הקריטיות: כך תנטרלו את הסיכון בקבוצת הרכישה
בשנים האחרונות התפתחה דרך מקורית וחדשה למכירה של דירות, מתוך שאיפה להוזיל את עליות הרכישה לצרכן ולאפשר גם לקבלן ולייזם להרוויח את חלקם בפרוייקט.
הרעיון העומד בבסיס השיטה של קבוצות הרכישה הוא, ארגון של קבוצת אנשים, הרוכשת את הקרקע במרוכז ובמשותף, וכבעלים של הזכויות בקרקע, הם מזמינים שירותי בניה מקבלן, שבונה עבורם את הדירות.
השיטה הזו יכולה להיות יעילה וטובה, אבל כמו בכל עסקה יש בה לעיתים סיכונים, שיש להזהר מהם. לכן חשוב להיות מודעים למהותה של עיסקה כזו ולנושאים אותם יש להסדיר או לפתור בטרם מתקשרים בעיסקה כזו.
אם נפשט את השיטה של קבוצת רכישה, מדובר למעשה בבניה עצמית. כאשר מדובר ברוכש באחד, הרוכש קרקע לבניה של בית מגורים אחד, מדובר ברוכש יחיד של המגרש, הוא אחראי לתשלום התמורה והוא הופך לבעלים היחידי שלו. לאחר מכן הוא מתקשר בחוזה עם קבלן לבניה של בית המגורים והוא אחראי לבדו לתשלום עבור שירותי הבניה לקבלן.
כאשר מדובר בקבוצה, הדברים מורכבים יותר. ניקח לצורך הדוגמא מגרש המיועד לבניה של 12 יחידות דיור.
חייבת להתארגן קבוצה של 12 רוכשים שונים, המעונינים לבנות את דירתם במגרש ספציפי. חייבת להיות הסכמה מלאה בין חברי הקבוצה לגבי אופן חלוקת התמורה בגין הזכויות בקרקע, חלוקת הדירות שייבנו בפועל, ביניהם, תכנון הבניה, בחירת בעלי המקצוע הנדרשים לפרוייקט כולו, סוג ורמת הבניה, חומרי הבניה והגמר, דרך מימון עלויות הבניה, מועדי התחלת הבניה ועוד נושאים רבים אחרים.
לכך צריך להוסיף את העובדה הבסיסית שמרבית חברי הקבוצה אינם עוסקים בתחום הבניה, לא מתמצאים בנושא ואינם יכולים להפנות לשם כך את מלוא הזמן הנדרש, בנסיבות הענין.
בגלל סיבות אלה, ואחרות, קיימים יזמים שונים, הפועלים לארגן את קבוצות הרכישה ולעשות במקומם את מרבית הפעולות הנדרשות לשם הוצאת הפרוייקט אל הפועל.
תהליך הביצוע של פרוייקט כזה הינו כפי שיפורט להלן:
1. מארגן קבוצת הרכישה מאתר קרקע לבניה, מכין תוכנית ראשונית לבנין אשר אמור להבנות על הקרקע, בהתאם להוראות התב"ע הרלוונטית ופועל לפירסום הפרוייקט ולהרשמת חברי הקבוצה, בהתאם למספר הדירות אותן ניתן לבנות במקום.
2. במקביל להרשמת חברי הקבוצה מכינים עורכי הדין שיפעלו עבור הקבוצה, מערכת של חוזים. באופן עקרוני מדובר על ארבעה חוזים:
2.1 חוזה בין מארגן הקבוצה לבין חברי הקבוצה המסדיר את היחסים המשפטיים והכלכליים ביניהם. בחוזה הזה ממנים חברי הקבוצה את היזם, ואת ערוכי הדין של הקבוצה, להיות נציגים שלהם מול הרשויות השונות לקידום הפרויקט ולהוצאתו אל הפועל. כמו כן מוסדר שכר הטרחה שלהם והסדרי התשלומים בגין הפעולות המבוצעות על ידיהם.
2.2 חוזה רכישה של הקרקע אשר נחתם בין הבעלים של הקרקע לבין חברי הקבוצה. בחוזה זה מוסדרת רכישת הקרקע, התשלומים בגין התמורה וחלקו של כל אחד מחברי הקבוצה בקרקע.
2.3 חוזה שיתוף המסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה לבין עצמם. בחוזה זה נקבעת חלוקת הדירות בין חברי הקבוצה, העלויות וההוצאות של כל אחד מהם והאחריות שלהם לעמוד בכל ההתחייבויות שלהם מול כל הגורמים החיצוניים, המסייעים לביצוע הפרוייקט. כמו כן קיימת בחוזה זה התייחסות למקרים בהם אחד מחברי הקבוצה אינו עומד בהתחייבויותיו.
2.4 חוזה להזמנת שירותי הבניה בין חברי הקבוצה לבין הקבלן שיבצע את הפרוייקט. בחוזה זה, נקבע חלקו של כל אחד מחברי הקבוצה בעלויות הבניה, בהתאם לדירה שבחר, לגודלה ולרמת הגימור שלה וכן הוראות נוספות הקשורות לעבודות הבניה עצמן כמו אחריות הקבלן לעבודות וכדומה.
3. לאחר החתימה על כל החוזים, יוצא הפרוייקט אל הדרך. בדרך כלל בניהולו של מארגן הקבוצה, תוך מתן דיווח מעת לעת לחברי הקבוצה או לנציגים שלהם.
4. לאחר השלמת הבניה, נמסרות הדירות והבנין אמור להרשם כבית משותף, בהתאם לחלוקת הדירות בין חברי הקבוצה.
כפי שאמרנו, יש מספר נושאים שיש לתת עליהם את הדעת בכניסה לפרוייקט כזה.
מרבית רוכשי הדירות בארץ, נעזרים בכספי הלוואה המובטחת במשכנתא, למימון רכישת הקרקע ועבודות הבניה. כנגד קבלת ההלוואה דורש הבנק לרשום משכנתא או לפחות הערת אזהרה לטובתו על המגרש, להבטחת החזר ההלוואה. אולם, לא כל אחד מחברי הקבוצה נוטל הלוואה שגובה זהה ליתר החברים ויש גם כאלה שלא נוטלים הלוואה כלל.
מאידך, יש צורך להבטיח את תשלום מלוא התמורה על ידי כל אחד מחברי הקבוצה, לבעלי הקרקע, לקבלן, למארגן הקבוצה וליתר בעלי המקצוע הקשורים בפרוייקט. יכול להיווצר מצב, בו אחד מהחברים, לא מצליח, מסיבות שונות לעמוד בתשלומים אותם התחייב לשלם. באופן עקרוני מצב כזה יכול להביא לקריסה של הפרוייקט כולו, שכן חברים אחרים בקבוצה לא יכולים ולא צריכים לשלם במקומו תשלומים המוטלים עליו, ומנגד מי שאמור לקבל את התשלום לא אמור לתת תמורה אם הוא לא מקבל בגינה תשלום.
בעיה נוספת יכולה להתעורר ביחס להבטחת הכספים של חברי הקבוצה. כיצד להבטיח את העברת הזכויות בקרקע על שמם, או את השלמת עבודות הבניה על ידי הקבלן, בסכומים עליהם סוכם מלכתחילה.
כדי להתגבר על מרבית הבעיות העלולות להתעורר במהלך הפרוייקט, ישנם כמה פתרונות שלובים, אשר מטרתם לצמצם את הסיכונים הללו. כפי שנפרט להלן:
1. בכל החוזים, קיימת הוראה מפורשת המסמיכה את מארגן הקבוצה ואת עורכי הדין שלו, להוציא את אותם חברים, שלא עומדים בהתחייבויות הכספיות שלהם, מן הקבוצה ולמכור את חלקם בקבוצה לרוכשים אחרים. 2. לטובת כל אחד מחברי הקבוצה נרשמת הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ביחס לחלקו בפרוייקט. 3. הלוואות המשכנתא למימון העיסקה, נלקחות מבנק אחד עבור כל חברי הקבוצה, ומאושרת לכל אחד מהחברים מסגרת אשראי בבנק. מסגרת האשראי נקבעת בהתאם לדרישות הבנק והיא משלימה את ההון העצמי שכל אחד מחברי הקבוצה משלם מכספו הפרטי. גם לטובת הבנק נרשמת הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. 4. התמורה בגין עבודות הבניה משולמת לקבלן, בהתאם לשלבי העבודה, לאחר ביצוע כל שלב ובהתאם לאישור של מפקח מטעם חברי הקבוצה. בדרך כלל הכספים האלה מגיעים מהלוואת המשכנתא ישירות מהבנק, ותוך מימוש מסגרת האשראי שניתנה לכל אחד מחברי הקבוצה. 5. מי מחברי הקבוצה שאינו מעוניין בכספי הלוואת משכנתא או שהוא מבקש הלוואה בסכום נמוך, מתחייב להעביר את חלקו בגין שלבי הבניה, לקופה הכללית של הקבוצה, בהתאם לשלבי העבודה של הקבלן. 6. מארגן הקבוצה, באמצעות המפקח המקצועי שנשכר לשם כך על ידי חברי הקבוצה מוסר לחברי הקבוצה דוח, תקופתי על התקדמות הפרוייקט והשלב אליו הוא הגיע מעת לעת. 7. עורכי הדין של הקבוצה מעניקים לחברי הקבוצה את הטיפול המשפטי המלא, בגין כל הפרוייקט, החל מרכישת הקרקע ועד להשלמת הליכי רישום הבית המשותף.
*האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה. *הכותב הינו עו"ד ומגשר, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף.
