כמה עולה דירת 2 חדרים בבייג'ין? זה הסיפור על רגל אחת

ממשלת סין פחות מתרשמת מדוחות האנליזה הרבים שקובעים כי אין בועת נדל"ן בסין והשבוע ומכריזה על צעדים דרקוניים לבלימת העלייה של מחירי הנדל"ן ושל פעילות ההשקעה שהפכה לתחביב לאומי של תושבי סין.

העיתון "ChinaDaily" מפרסם סיפור מייצג של מה שקרה בסין בשנה האחרונה. כותרת הסיפור היא "כמה עולים בסין שני פנקייקים עם עוף? " (ולא... אין לי את המתכון) והתשובה היא 400 אלף יואן (כ- 60 אלף דולר).

סיפור שממחיש את האבסורד

הסיפור הוא על זוג סיני שבחר לקנות דירה בת 2 חדרים בבייג'ין במחיר 18 אלף יואן למ"ר. הם סיכמו על המחיר ולפני שנדרשו להעביר את המזומן החליטו לסעוד את ליבם בשני הפנקייקים האמורים. כאשר חזרו עם הכסף למשרד מכירות התבשרו כי הדירה נמכרה בזמן שאכלו וכי עליהם לחכות שלושה שבועות עד שבניין נוסף יתחיל להימכר בפרויקט. אחרי שבועיים הם חזרו ושילמו על דירה זהה 400 אלף יואן יותר.

הנתונים הפורמאליים שמזינים את כל דוחות האנליזה מצביעים כי מחירי הדירות עלו בסה"כ בממוצע בשנה באחרונה ב-11.7%. מי שבוחר לא להיתפס לנתונים הפורמאליים (המלצה חמה בכלל בכל הנוגע בנתונים פורמאליים בסין) יכול למצוא תערוכות נדל"ן בהן מפורסמות סטטיסטיקות לפיהן מחירי הנדל"ן עלו באזורים מסוימים בסין פי 2 בשנים עשר החודשים האחרונים, וכאשר אנו מנטרלים את הסבסוד הממשלתי של פרוייקטים גדולים אנו מקבלים עלייה משמעותית ורחבת היקף.

ומי קונה אחרי עליות כאלו? על פי דוח של הבנק המרכזי בסין רכישות לשם השקעה היו אחראיות על כרבע מהמכירות של בתים ברבעון ראשון 2010, האחוז הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות.

כמה זה ניפח בועה? די אם נציין את הנתונים הבאים הלקוחים מהעיתונות הסינית ?תושבים עם הכנסה ממוצעת בביג'ינג ושנחאי נדרשים לעבוד 20-30 שנה על מנת לקנות דירה ממוצעת של שני חדרים (מעל הממוצע העולמי של 6 שנים). בשוק בריא רוכש דירה מחזיר את השקעתו אחרי הכנסות שכירות של 16-25 שנים, אך בביג'ינג ושנחאי אתה זקוק בממוצע ל 36-42 שנים להחזיר את העלות.

ככה התוצר צומח ב-12%

אפשר לומר לזכותם של קובעי המדיניות הסינית כי הם מבינים מהר. אתמול פורסמו הנחיות חדשות וצעדים משמעותיים שבאים לבלום את בועת הנדל"ן בסין. בין יתר המגבלות ניתן לפרט כמה משמעותיות:

- אדם המחזיק שני בתים לא יוכל לקבל משכנתא נוספת כלשהי לרכישת בתים נוספים.
- העלאת ההון שמושקע על ידי חלק מרוכשי הדירות.
- הנחיה לכל שלטון מקומי לבחון את היקף הבעיה ולהחיל צעדים למניעת המשך עליית המחירים.
- איסור על בנקים לתת משכנתאות על משקיעים שאינם תושבים וכי לא שילמו מיסים או לאומי בשנה האחרונה.

דוחות של בתי השקעות שהחלו כבר להגיב על הצעדים צופים ירידה ממוצעת של 10% במחירי הנדל"ן. להערכת אחד מבתי ההשקעות אלו הצעדים הדרקוניים ביותר שננקטו אי פעם בסין לריסון סקטור הנדל"ן וכי הוא מעריך שסקטור בתי היוקרה יכול לחוות ירידה של בין 20%-50% בחודשים הבאים.

סין חוותה האטה משמעותית בשנת 2008 בעקבות המשבר העולמי ולכן בחרה להפעיל מדיניות קיינסיאנית ומוניטארית מרחיבה ביותר. הצד החיובי הוא דחיפה משמעותית לכלכלת סין וכלכלת העולם מה שהביא לגידול בסחר העולמי, תנופה מחודשת לסקטור הסחורות וסיבה מצויינת לשוקי הסחורות והאקוויטי לעלות. הצד השלילי הוא כי סין, שהייתה במצב כלכלי מצויין עם רזרבות גדולות ואוכלוסייה שמתאפיינת בשיעור חסכון גבוה, בחרה ללכת רחוק מדי. לפני חצי שנה זו הייתה דעתי אבל בימים אלו אנו מבינים כי זו גם דעת השלטון הסיני.

שוק המניות הסיני הגיב לחדשות בצורה קשה למדי, אבל האיום הגדול הוא מה יהיה היקף ההשפעה של שאיבת נזילות וירידה בהיקף הפעילות הכלכלית בסין על תהליך ההתאוששות העולמי.

אמיר ארגמן, בכיר במחלקת המחקר של אופנהיימר, ומרצה בהתמחות במימון, בביה"ס למינהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למינהל.