פישר מצנן את הנדל"ן? הוא היה צריך ללכת רחוק יותר

בחוזר שהוציא באמצעות הפיקוח על הבנקים לכל התאגידים הבנקאיים בארץ, מודה בעצם בנק ישראל בקיומו של תהליך בועתי בשוק הנדל"ן.

כאשר החוזר קובע "אנו עדים לעלייה רצופה בביקושים לדיור. ביקושים אלו גרמו לעליות מחירים בשוק הדיור באזורים רבים בארץ מעבר לעליה ברמת החיים ובהכנסות של משקי הבית", הרי שאין מנוס מן המסקנה כי אנו מצויים בעיצומה של התנפחות בועת נדל"ן בארצנו.

עכשיו כבר אין צורך לצטט מנתוני הלמ"ס על עליית מחירי דירות של 30% באזור תל-אביב בשנה האחרונה או 50% בפתח-תקווה בשנה החולפת, כדי להוכיח את קיומה של הבועה.

עכשיו יש צורך להודות בבעיה ולפתור אותה

משום מה "גורמים בבנק ישראל" ממשיכים לצערנו לדבוק במדיניות של בת יענה וממשיכים לטעון כי "אין בועת נדל"ן ונדאג שלא תהיה כזו". לאותם גורמים היינו אומרים שבועת נדל"ן, בהגדרה, ניתן לזהות רק בדיעבד. שהרי מאפייניה של בועה שעד לפקיעתה השוק משדר עסקים כרגיל. ואולם רגע אחרי הפקיעה מחירי הנדל"ן ערב הפקיעה הם היסטוריה.

המסקנה מהאמור לעיל הינה כי השאלה המתבקשת היא לא האם קיימת בועה (שכן שאלה זו יכולה להישאל רק בדיעבד), אלא האם קיים כיום תהליך בועתי. על שאלה זו לדעתנו השיב בנק ישראל בחיוב.

פקיעת בועת נדל"ן

מאפיין נוסף של בועת נדל"ן הוא שהיא פוקעת עקב אירוע בלתי צפוי ובלתי מתוכנן לחלוטין. כך היה באחרונה בארה"ב במשבר הסאב פריים, כאשר לפתע התברר כי מרווחי הסיכון של הבנקים בהלוואות נדל"ן היו קטנים ואילו יכולת ההחזר של הלווים הייתה בעייתית מאוד, מה שהביא את הקריסה שם.

האם ארצנו חסינה מפני ארוע בלתי צפוי ובלתי מתוכנן אשר עלול לגרום לקריסת מחירי הנדל"ן ועקב כך לפגיעה ביכולת ההחזר של הלווים? לדעתנו התשובה היא לא.

לדוגמה, אם חס וחלילה יתחיל החמס, באופן מתמשך, לירות טילים ארוכי טווח אשר יגיעו לאזור תל-אביב רבתי יהיה זה בבחינת אירוע בלתי צפוי ובלתי מתוכנן שעלול להוביל לקריסת מחירים, אפילו עד 50%. אירוע כזה, סביר להניח, יגרום לחלק נכבד מלווי המשכנתאות להפסיק לשלם את הלוואות המשכנתא אשר תהיינה גדולות משווי הדירות המשמשות בטוחה.

אין לנו צורך כאן להתחיל ולנבא סדרה של אסונות או תרחישים שליליים, שהרי טיבם של אלו שאינם צפויים.

בנק ישראל חייב לצנן את שוק הדיור

בנק ישראל, בחוזר האחרון, הודה בקיום הבעיה ואף פעל כדי לנסות לצמצם אותה ע"י ההנחיה לבנקים להגדיל את ההפרשה על הלוואות שערכן עולה על 60% משווי הנכס, וכל זאת כדי לדכא את התמריץ של הבנקים ושל הציבור ליטול הלוואות במינוף גבוה. לצערנו הנחיות אלו לא פותרות את הבעיה שכן המינוף עדיין נשאר גבוה (70%).

בנוסף, הנחיות אלו עלולות להחריף את הבעיה שכן זוגות צעירים וחסרי יהיו אלו שייקחו את ההלוואות היקרות הללו כדי "ליהנות" מהתייקרות הדירות בתקופה זו. ציבור זה עלול להיות הראשון שישלם את המחיר במקרה של ארוע בלתי צפוי כאמור.

לדעתנו על בנק ישראל, בתנאי השוק הנוכחי, ללכת צעד נוסף קדימה, ולהתנות מתן הלוואות משכנתא ע"י בנקים, בהעמדת הון עצמי ע"י הלווים בשיעור של 50%מערך הנכס.

פעולה זו תצמצם את הביקושים, תצנן את שוק הדיור ותחזיר אותו לשפיות. שאם לא כן ימשיך שוק הדיור למגורים לרתוח ועקב כך להיות בסכנה מוחשית כשאיתו ביחד הכלכלה הישראלית כולה בת ערובה.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.