שוק נדל"ן שהתרסק: "כולם בהלם וממש מפחדים, מחיר דירות 100 מ' מהמרכז נחתך בעשרות אחוזים"

ספרד, אחת מהאחראיות הגדולות למשבר הכלכלי באירופה, סובלת מאבטלה גואה ומירידה חדה בערך נכסי הנדל"ן, האם טמונה כאן הזדמנות לאפסייד עתידי? Bizportal שוחח עם רוסאנה סמרלינג וזאב יעקבי, בעלי חברת ניהול הפרויקטים ZEERO, המעורבים בשוק נדל"ן הספרדי.

ספרד, שנחשבה למדינה נחשלת וסגורה בתקופת השלטון הרודני של פרנקו, עברה שינויים מהפכניים מאז מותו בשנת 1976, והפיכתה לדמוקרטיה. המדינה נכנסה לאיחוד האירופי והפכה אט אט למנוע הצמיחה העיקרי של אירופה. יחד עם התפתחות התעשייה והכלכלה, שוק הנדל"ן במדינה החל לצמצם פערים עם מערב אירופה. סמרלינג אומרת כי במשך שנים הערים הגדולות בספרד סבלו מהזנחה מתמשכת. "חוקי שכירות נוקשים לא אפשרו להעלות את שכר הדירה ולכן לבעלי דירות לא היה תמריץ כלכלי לשפץ את בנייניהם. בשלב מסוים הוכנסה מדיניות מאוד נוקשת של שימור מבנים ותוך 10 שנים חזות הערים שופרה והמחירים החלו לנסוק". פתאום, למדינה שהייתה ענייה במשך שנים רבות, החלו לזרום השקעות עתק והעם הספרדי נכנס לאופוריה. החלו לבנות פרויקטים בלי סוף כי האמינו שהביקוש לנדל"ן לא ייעצר. סמרלינג מציינת כי נוצר מצב שכולם הפכו לבוסים והיה מחסור בעובדים, לכן החלו לזרום למדינה הרבה מאוד עובדים זרים. "אני אישית העסקתי מספר עובדים ארגנטינאים עבור עבודות שימור שביצעתי במספר פרויקטים. עליית שלטון השמאל בהנהגתו של ראש הממשלה חוזה לואיס זפטרו אפשרה למהגרים רבים להיכנס לספרד, השלטון התנצל בפני מדינות דרום אמריקה על הזוועות שנעשו לאינדיאנים בעבר ומהגרים רבים ממדינות כמו אקוודור, ארגנטינה וקולומביה החלו להגר למדינה. כמו כן, הרבה מאוד מהגרים מצפון אפריקה הצליחו להסתנן למדינה, למרות רשת הברזל החשמלית שהוקמה למניעת כניסתם. תוך 10 שנים זינק שיעורה של אוכלוסיית המהגרים במדינה מ-1% ל-15%".

צרפתים, אנגלים וגרמנים נכנסו - המחירים לא הפסיקו לעלות

"במשך 9 שנים עלה ערך הבתים בכ-20% בשנה, צרפתים, גרמנים ואנגלים נכנסו לשוק הנדל"ן הספרדי וכספים מכל העולם החלו לזרום" אומר יעקבי. "הכבישים והתשתיות התפתחו בקצב אדיר, קבלנים קטנים הפכו לענקים ויצאו למדינות דרום אמריקה. חברות ספרדיות לרוב ישקיעו במדינות דוברות ספרדית". "האנגלים החלו לכבוש את ספרד עם סך רכישות של כ-2.5 מיליון בתים", מציינת סמרלינג. הסיבה לכך היא חוק הפנסיה האנגלי המעניק פטור ממס על פנסיה לפנסיונרים שנמצאים מעל 182 יום מחוץ למדינה. סמרלינג טוענת כי בשל הביקוש הגדול לקרקעות, תוך 6 שנים זינק מחירה של קרקע חקלאית מאירו ל-260 אירו למ"ר לאחר הפשרה. "הרשויות המקומיות שיתפו פעולה בהפשרת הקרקעות האדירה וראשי הערים היו מעורבים בפרשות שחיתות רבות, ראש עיריית מרבאה לדוגמה יושב בכלא".

לדעתם של סמרלינג ויעקבי, ספרד תצא מהמשבר תוך 4-5 שנים והמחירים יתחילו להתייצב, לדבריהם גרמניה לא תיתן לה ליפול. "אחת הסיבות למשבר הייתה שמחירי הנדל"ן במדינה התיישרו עם הרמה של מערב אירופה, בעוד רמות השכר והתנאים הסוציאליים עדיין היו רחוקות מהסטנדרט האירופי".

הבנקים בספרד סגרו את הברז

עם פריצתו של משבר הסאב פריים לפני כשנתיים, הבנקים בספרד החלו לצמצם את מימון מיזמי הנדל"ן שעד אותה התקופה היו מאוד נדיבים. הבנקים נותרו עם הרבה מאוד נכסים, וכתוצאה מכך כמיליון וחצי בתים גמורים ובשלבי בנייה עומדים מיותמים. "הבעיה היא שהבנקים לא יכולים למכור את הבתים בפחות משווי המשכנתא" אומרת סמרלינג, אך מוסיפה כי הם בהחלט ימכרו בתים בסיטונות בהנחה של מינימום 30% ממחיר השמאות הריאלית, לא המופרזת.

"לדוגמה", מציינת סמרלינג, "לפני שנה וחצי לקחנו משקיע ישראלי למלגה והצענו לו לרכוש קרקע בשטח של 30 דונם עם נוף נדיר לים, לבניית עיר יוקרתית לגיל הזהב ב-12 מיליון אירו, אחר כך ירדנו איתם ל-9 מיליון אירו. המשקיע נפטר ואחר כך נמכרה הקרקע במיליון אירו".

לדברי סמרלינג, במרכז המבוקש של מדריד, המחירים לא ירדו בשיעור ניכר, אולם במרחק של 100 מ' ממנו דירת 100 מ"ר שערכה לפני שנתיים עמד על 230 אלף אירו, תימכר היום עבור 150 אלף אירו. "בתחום הקמעונאי ניתן למצוא מציאות- ניתן לרכוש חנויות לפי שווי ההתחייבות לבנק, גם ב-30% מערך הבניין. הראש הספרדי שונה מהישראלי, לא מוכר את דירתו גם אם ערכה עלה בשיעור ניכר, לרכוש ערך עליון והוא לא רגיל לחיות בשכירות".

יעקבי מציין כי בעיר סביליה משרדי הממשלה, הדואר וחברות הטלפוניה מצויות במצוקת מקום ועוברות לשכירות. "ניתן כיום להשיג בעיר תשואה סבירה של 7%". לדבריהם, המציאות הגדולות מצויות בעיירות החוף, דוגמת קוסטה בלנקה, ליד ולנסיה, אלמריה ומורסיה. "קיים היצע אדיר של דירות נופש בשטח של 50 מ"ר וחברות הבנייה המנסות להיפטר מהסחורה אף מוכרות שתי דירות במחיר של אחת במחיר של 50-75 אלף אירו. ניתן אף למצוא דירות במחיר של 35 אלף אירו שבתקופה השיא נמכרו תמורת 80 אלף אירו".

הבעיה כיום - קשה למצוא שוכרים

סמרלינג מצננת את ההתלהבות במעט ומבשרת כי "כיום מאוד קשה למצוא שוכרים לדירות, ההשקעה כיום היא סוג של "שגר ושכח" תוך ציפייה שבעתיד הלא רחוק ישובו המחירים לרמתם ערב המשבר. סמרלינג מציינת כי הספרדים שהיו רגילים לנפוש מחוץ למדינה נופשים כעת במדינה ומצב תיירות הפנים יחסית טוב.

תחום נוסף להשקעה שעשוי להניב תשואה יפה הוא דיור מוגן לגיל הזהב שאינו מפותח בספרד. לפי חוק התלות של האיחוד האירופי, ספרד צריכה לצמצם את הפער עם שאר מערב אירופה בתחום השירותים החברתיים עד 2015. הממשל מעודד יזמים בהקמת פרויקטים ברמה גבוהה בתחום, ובניגוד למיזמי נדל"ן אחרים, הבנקים מעניקים מימון של עד 70% בתחום זה. "בארץ הרמה בתחום הדיור המוגן מאוד גבוהה ויש לנו הרבה מה ללמד אותם", אומרת סמרלינג.

יעקבי וסמרלינג מאמינים כי חלון ההזדמנויות להשקעה בספרד ימשך כחצי שנה-שנה. "כולם בהלם ומפחדים כעת, אבל המצב ללא ספק יתייצב בסופו של דבר. כמו כן, בעוד שנתיים יערכו בחירות במדינה שככל הנראה ישיבו את מפלגת הימין לשלטון ועוולות ממשלת השמאל יתוקנו". סמרלינג לא חוסכת ביקורת מהשלטון הספרדי: "במקום לתת מענקים לחברות בקשיים, בגלל אי רצונם להעביר כסף לבורגנים, יצאה הממשלה במכרזי עבודה להקמת תשתיות והחברות פשטו את הרגל בהמוניהן, אם הכסף היה מועבר לחברות הן היו מעסיקות את העובדים, מגדילות את רווחיהן ומגייסות עובדים נוספים, בל נשכח שבספרד יש כ-20% מובטלים. הבנקים יתחילו בקרוב לפתוח שוב את הברזים לחברות החזקות ששרדו בשוק".

אז מדוע הישראלים לא משקיעים בספרד? מעבר לשוק הספרדי הגדול, המדינה מהווה קרש קפיצה לדרום אמריקה. "הבנקים הספרדיים לא מעניקים מימון, אולם ניתן להשיג מימון מצד בנקים ישראליים או בנקים זרים", מציינת סמרלינג ומוסיפה כי ניתן לפעול באמצעות קרנות הון סיכון במדינה. יעקבי אומר כי "הספרדים מעריכים את הישראלים כאנשי ידע, הם לא כל כך טובים בשיווק ויש לנו הרבה מה להציע להם. הבעיה היא שאנחנו עם של עדר, אוהבים ללכת למקומות שאנחנו מכירים וחלקם מחפשים להשקיע במקומות בהם ניתן לעוות את החוק. כמו כן, מכשול השפה הוא מאוד משמעותי כי הספרדים לא דוברי אנגלית ומספר אנשי העסקים דובר הספרדית אינו רב. לכן ישראלים מעדיפים להשקיע במדינות כמו רוסיה ורומניה בהן הם לעיתים דוברים את השפה ומכירים את המנטאליות".

כך או כך, היום את הספרדים מעניין רק דבר אחד - גמר המונדיאל. אז שיהיה בהצלחה.