קבוצות רכישה - איך תמכור אם לא קנית? (הילכת עמוס גולן)

בימים אלו ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניינו של עמוס גולן ואחרים (להלן: "המשתכנים") (ע"א 5332/08), שהפך את החלטת ועדת הערר.

תמצית העובדות:

המשתכנים התקשרו בשני הסכמים: האחד לרכישת קרקע בהרחבה של מושב רגבה, והשני לקבלת שירותי בנייה מקבלן אשר חתם על הסכמים עם המושב לביצוע התכנון, הבנייה והשיווק של הדירות בפרויקט ההרחבה באופן מרוכז, לפי החלטה 737 של המינהל. לטענת המשיב, מדובר בעסקה אחת של רכישת דירת מגורים מוגמרת של המשתכנים מהקבלן.

נציין כי פסק הדין של ביהמ"ש העליון ניתן לאחר שמנהל מיסוי מקרקעין חזר בו מטענתו הבסיסית כי הקבלן רכש זכות במקרקעין מהמושב. זאת, על רקע הילכת מפלסים (ע"א 4071/02) אשר נקבעה בביהמ"ש העליון זמן קצר לאחר הגשת הערעור על ידי הקבלן על קביעת המנהל כי הקבלן רכש זכויות כאמור. בהילכת מפלסים נקבע כי בהסכמים מכוח החלטה 737 אין מועברות זכויות במקרקעין מהמושב לקבלן.

הסוגיה המשפטית שנידונה בהילכת גולן היא - האם המערערים רכשו מידי הקבלן זכות במקרקעין, או שירותי בנייה בלבד?

בוועדת הערר נפסק כאמור כי מדובר בעסקה אחת של רכישת דירת מגורים מוגמרת מהקבלן, ועל המערערים לשלם מס רכישה בהתאם.

כפי שפירטנו בעבר, תמוהה הייתה הקביעה שלפיה הקבלן מכר את הזכויות במקרקעין, אשר המשיב עצמו (לאור הילכת מפלסים) קיבל באותו מקרה, כי הקבלן לא רכש זכויות במקרקעין מהמושב מעולם, ואיך יכול הקבלן למכור זכות במקרקעין אם לא רכש אותה מלכתחילה?

ואמנם כך קבע ביהמ"ש העליון: "...מסקנתה זו של הוועדה בטעות יסודה... עסקת מכר מקרקעין ועסקת רכישת מקרקעין הן שתי פעולות היונקות את חיותן זו מזו... כשם שאין רכישה של זכות במקרקעין ללא מכירתה, כך אין מכירה של זכות ללא רכישתה".

אמנם פסיקה זו דנה במקרה ספציפי מאוד, אך יש לזכור כי אחד העוגנים להצדקת הגישה של רשות המסים, שלפיה במסגרת התארגנות קבוצת רכישה רואים בדייר כרוכש של דירת מגורים מוגמרת, הוא פסיקת ועדת הערר אשר נדחתה בפסיקה זו. גם דוח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה נשען בין היתר (ראו פסקאות 68-66 להמלצות) על פסיקת ועדת הערר וניזון ממנו במסקנותיו, וטוב תעשה רשות המסים אם תבחן בשנית את עמדתה לאור קביעה זו של ביהמ"ש העליון.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי חיבה, רו"ח (משפטן) ישי כהן ורו"ח ענת דואני, ממשרד ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ www.artzi-hiba.co.il