110% עלייה בשנה וחצי - זו לא בועה?

ביום 26.7.10 הודיע על העלאת הריבית במשק ב- 0.25% ל-1.75%. בהודעתו לעיתונות מתאריך זה הודיע בנק ישראל בהתייחסו לשוק הדיור כי קצב עליית מחירי הדירות באפריל 2010 ממשיך להיות מהיר מאוד והמשך עלייתם (של מחירי הדירות) בקצב זה בעתיד צפוי להרחיק אותם מהרמה התואמת את גורמי היסוד הכלכליים".

ביום 23.8.10 הודיע בנק ישראל כי הריבית לחודש ספטמבר 2010 תישאר ללא שינוי. האם פעולתו, הלא עקבית יש לומר, של בנק ישראל במדיניות הריבית יש בה לצנן את שוק הדיור? או שמא דרך פעולה זו יש בה משום חוסר נחישות, העדר החלטיות והמשך ניפוח בועת הנדל"ן בארצנו, אגב סיכון יציבותה של הכלכלה הישראלית?

כדי להשיב לשאלות אלו, ולבחון באופן מדויק את השפעת הריבית על מחירי הדירות עלינו לבדוק את מידת השפעת שינוי הריבית על שני הצדדים למשוואה: דהיינו ציבור הצרכנים מצד אחד והחברות הקבלניות מצד שני.

שמירה על סביבת נמוכה הטיסה את מחירי הנדל"ן קדימה

בשנה וחצי האחרונות, דהיינו מחודש ינואר 2009 ועד חודש יוני 2010 נעה ריבית בנק ישראל בשיעור שבין 0.50%-1.75% באותה תקופה עפ"י פרסומי הלמ"ס עלו מחירי הדירות בבעלות דיירים באופן ממוצע ב-25.2%.

רבות דובר על הקשר שבין גובה הריבית לבין עליית מחירי הדיור ונראה היום שהכול מסכימים כי קיים קשר הדוק בין השניים.

לצורך המחשה בחנו באופן מדגמי את עליית מחירי המגרשים לבנייה באזור מסוים (יבנה דרום) כפי שנקבעו במכרזי המנהל בשנה וחצי האחרונות. כך למשל מתברר מהנתונים כי בשנה וחצי האחרונות, בה נשמרה הריבית הנמוכה ועלו מחירי המגרשים ביבנה דרום ב-110% כמפורט להלן:

האם הודעת בנק ישראל מיום 26.7.10 על העלאת הריבית ב-0.25% ציננה את נכונות הקבלנים להמשיך ולהציע מחירים גבוהים עבור הקרקעות במכרזי המינהל?

הבה נבחן את המחירים שנקבעו עבור מגרשים לבנייה במכרזי המנהל בחודש אוגוסט 2010 (דרך אגב, תאריך הגשת ההצעות במכרזי המנהל המפורטים מטה היה בחודש אוגוסט דהיינו לאחר הודעת הנגיד על העלאת הריבית).

א. ביום 15.8.10 הוגשה למינהל ההצעה הזוכה לבניית 14 מגרשים לבנייה עצמית בחצור הגלילית במחירים של 190-240 אלף שקל כולל עלות פיתוח והמשקפים עלייה של 20% ביחס למכרזים שנעשו בשנים עברו.

ב. ביום 1.8.10 הוגשה למינהל ההצעה הזוכה לבניית 31 קוטג'ים בצפון קרית גת המשקפים מחיר של 212,000 לקרקע ליחידת דיור עלייה של 8% לעומת מכרזי המינהל באזור מלפני חמישה חודשים.

ג. ביום 1.8.10 הוגשה למינהל ההצעה הזוכה לבניית 108 יחידות בבניה רוויה באור עקיבא במחיר של 189,927 ליחידת דיור מחיר המשקף עלייה של 50% ביחס למכרזי המינהל בסוף 2009 באור עקיבא.

ד. ביום 8.8.10 הוגשו למינהל ההצעות הזוכות לבניית 460 יחידות בראשון לציון במחירים "אסטרונומים" שבין 675,385 ל-788,968 לקרקע ליחידת דיור.

העולה מהאמור לעיל כי העלאת הריבית ע"י בנק ישראל ביום 26.7.10 לא היה בה משום איתות לקבלנים להאט והם המשיכו בתחרות הפרועה ובהשתוללות מחירים.

אין כל ספק, כי על מנת לצנן את שוק הדיור, לפחות בכל מה שקשור להתנהלות חברות הבנייה, על בנק ישראל לפעול בנחישות ובנחרצות
במדיניות העלאת הריבית, שכן התנהלות מהוססת ולא החלטית של בנק ישראל, מתורגמת על ידי הקבלנים כחולשה, אוזלת יד, ופחד להתמודד עם עליית מחירי הנדל"ן.

רוכשי הדירות והמשקיעים הקשיבו לאזהרות בנק ישראל והפקוח על הבנקים ברבעון השני

כיצד הגיב הציבור הרחב להודעות בנק ישראל והפקוח על הבנקים הן לעניין הגבלת המשכנתאות, הן לעניין הקצב המהיר של עליית מחירי הדירות והן לעניין העלאת הריבית?

משרד האוצר דיווח במהלך אוגוסט על ירידה של 41% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור המרכז ברבעון השני של 2010. כמו כן דיווח האוצר על ירידה כללית של 8.5% במכירת דירות חדשות ברבעון השני.

עוד דיווח האוצר על ירידה של משקל הדירות הנרכשות להשקעה לשיעור של 27.1%, דהיינו ירידה בשיעור של 14% ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת. בנוסף, סקירת הלמ"ס לחודש יולי לימדה על ירידה בביקוש לדירות בחודש יולי 2010 בשיעור של 8.5% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

זאת ועוד באזור תל-אביב חלה בחודש יולי 2010 עפ"י הלמ"ס ירידה בביקוש לדירות של 23% ביחס לחודש יוני 2010, ובאזור ירושלים ירידה של 32% ביחס לחודש יוני 2010.

הנה כי כן אנו רואים שהציבור הרחב, קוני הדירות, זוגות צעירים ומשקיעים, כולם הפנימו את אזהרות בנק ישראל והפקוח על הבנקים, ברבעון השני של 2010, ועכבו פעולות רכישה של דירות, הן בעקבות עליית המחירים המואצת והן בשל החשש שמדיניות הממשלה, בנק ישראל והפקוח על הבנקים יגרמו לשינוי במגמת המחירים.

לצערנו, גישה זהירה ומפוכחת זו של הציבור לא זכתה להמשך תמיכה מצד בנק ישראל והודעת הריבית מיום 23.8.10 המותירה את הריבית ללא שינוי, רק חיזקה את הגישה האגרסיבית של הקבלנים בהצעות המחיר מטעמם ודיכאה את הגישה הזהירה של הציבור.

מאז הודעת הריבית האחרונה של בנק ישראל אנו עדים אט אט, לסימנים ראשונים של הפשרת הקיפאון בענף הנדל"ן, לשחרור עסקאות שנתקעו כאשר מספר כותרות בעיתונים אף מבשרות על חזרתם של המשקיעים לשוק.

הבלוף של הורדת מחירי הדירות ע"י הגדלת ההיצע מבלי להעלות את הריבית

שר השיכון, שר האוצר וקברניטי המשק אומרים שוב ושוב לציבור כי מחירי הדירות יעצרו ואף יחלו לרדת כאשר היצע הדירות יגדל. האם קביעה זו נכונה? האם הגדלת ההיצע כשלעצמה תעצור ואף תתחיל להוריד את מחירי הדירות וזאת גם מבלי שהריבית במשק תעלה?

לדעתנו התשובה לכך היא שלילית. על פי פרסומי הלמ"ס כמות הדירות החדשות שנמכרות מדי שנה בעשר השנים האחרונות, היא בסביבות ה-30,000. האם תוספת של 5,000 דירות בשנה או 10,000 דירות או 15,000 דירות תוריד את המחירים?

משרד האוצר פרסם רק לאחרונה את פרופיל המשקיע הישראלי (על פי דיווחים שמקבל משרד האוצר מהרוכשים) ולפיו המשקיע הישראלי הוא בעל הכנסה ממוצעת של 11,500 בחודש.

האם לא ימצאו במדינת ישראל 5,000 או 10,000 או 15,000 משקיעים, אשר יקפצו על האפשרות להשקיע מכספם בדירות שערכם כל העת עולה והן מניבות דמי שכירות גבוהים, וזאת כאשר הריבית במשק היא כה נמוכה והתשואה האלטרנטיבית על פיקדונות היא נמוכה ביותר?

מסקנתנו הינה כי מאמציו הסיזיפיים של שר השיכון לשחרור של עוד 1000 דירות כאן ועוד 3000 דירות שם לא יעצרו את מרוץ עליית מחירי הדירות אם בנק ישראל מצידו לא יתמוך במהלך על ידי העלאת הריבית.

בנק ישראל חוזר וטוען שעליית מחירי הדירות ב-25% בשנה וחצי האחרונות, אינה בגדר בועה. ואולם, עליית מחירי הדירות היא רק קצה הקרחון. מתחת לפני השטח אנו עדים לעליית מחירי המגרשים לבנייה בעשרות אחוזים.

האם עליית מחירי המגרשים לבנייה ביבנה-דרום, לדוגמה, ב-110% בשנה וחצי, אינה בגדר בועה?

שיקולי בנק ישראל בקביעת מדיניות הריבית

סביר להניח כי בנק ישראל בניסיונו להימנע מהעלאת הריבית מנסה למנוע את יסוף השקל בין היתר כדי לעודד את היצואנים ולהגביר הצמיחה במשק, לשמור על יתרות גבוהות של מטבע חוץ בבנק ישראל, ובמקביל אף למנוע תשלומי ריבית שקלית גבוהה למפקידים העולה באופן ניכר על הריבית שמקבל בנק ישראל על יתרות המט"ח שלו.

כל אלו הם אמצעים כשרים וטובים במהלך פעילותו השוטפת של בנק ישראל, ואולם כאשר אמצעים אלו מתנגשים בייעודו העיקרי של בנק ישראל, לשמור על יציבות המחירים במשק,לדעתנו, הם נסוגים.

סעיף 3 לחוק בנק ישראל קובע כדלקמן:

"מטרותיו של הבנק הן:
1. לשמור על יציבות מחירים וזאת כמטרה מרכזית.

2. לתמוך במטרות אחרות של המדיניות הכלכלית של הממשלה, במיוחד צמיחה,תעסוקה וצמצום פערים חברתיים..."

כאשר מכשיר קביעת הריבית שבידי בנק ישראל מאפשר צינון שוק הנדל"ן ומניעת המשך עליית מחירי הדירות לשיאים בלתי הגיוניים הרי שאין מטרה חשובה מימנה.

האם מניעת עליית מחירי הדירות אינה שמירה על יציבות מחירים? כאשר מחירי הדירות המאמירים הופכים את האפשרות לרכישת דירה, לבלתי ריאלית עבור זוגות צעירים, האם מניעת עליית מחירי הדירות אינה בבחינת "צמצום פערים חברתיים" כלשון החוק?

לדעתנו, התמקדותו של בנק ישראל בהשאת רווחיו ע"י פיחות השקל והקטנת פערי הריבית באמצעות שמירת סביבת ריבית נמוכה אינה מטרה מרכזית של הבנק.

כאשר עליית הריבית עשויה בוודאות גדולה לצנן את שוק הדיור ולהוריד את מחירי הדירות, הרי שפעולה זו מתבקשת גם אם יתרות מטבע החוץ של מדינת ישראל העומדות על סך של 64 מלירד דולר ידוללו ויעמדו על סך של 50 מיליארד דולר בלבד, שהרי תפקידו של בנק ישראל אינו לממן את תקציב המדינה מרווחיו אלא לדאוג ליציבות המחירים במשק.

באשר ליצואנים, נראה לנו שהממשלה צריכה לתת פתרון נקודתי בדרך של תמריצים ליצואנים ולא בדרך של קיבוע הריבית על ידי בנק ישראל, אגב דרדור הכלכלה הישראלית לאפקט פיצוץ של בועת נכסים.

היצמדות למדיניות ה"פד" האמריקאי בשמירת ריבית נמוכה

ניסיונו של בנק ישראל להצמד ל"דפוס" הריבית הנמוכה השורר בארה"ב לדעתנו אינו נכון שכן כלכלת ארה"ב מצויה היום במקום שונה לגמרי מהכלכלה הישראלית.

ראשית, מחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות צנחו בארה"ב בשיעור של עד 50%. שנית, בחודש מאי האחרון היו בארה"ב 6.8 מליון אמריקאים מחוסרי עבודה, עלייה של 67% לעומת מאי 2009. הצמיחה ברבעון השני של 2010 ירדה בארה"ב ל-1.6%.

לעומת זאת אצלנו המצב שונה לחלוטין.מחירי הנדל"ן טיפסו למעלה חזק בשנתיים האחרונות, האבטלה ירדה לשיעור נמוך של6.2%, השיעור הנמוך ביותר מזה תשעה חודשים, והצמיחה במחצית הראשונה של 2010 עומדת על קצב של 4.1%.

בנסיבות אלו, אנו סבורים ששמירת סביבת ריבית נמוכה דרושה היום לשוק האמריקאי על מנת לתמרץ אותו. הכלכלה הישראלית מאידך, זקוקה לצינון כדי למנוע בה היווצרות של בועת נכסים. המשך שמירת ריבית נמוכה על ידי בנק ישראל משיגה תוצאה הפוכה מזו הנדרשת למשק הישראלי.

לסיכום

פעולות הממשלה המאומצות, גם אם יגדילו משמעותית את היצע הדירות, לא ימנעו את המשך עליית מחירי הדירות אם בנק ישראל לא ירתם לסייע ע"י העלאה עקבית ונחושה של הריבית.

תפקידו המרכזי של בנק ישראל הינו שמירת יציבות המחירים במשק ובכלל זה עצירה והורדה של מחירי הדירות וזאת ע"י העלאת הריבית במשק, שאם לא יעשה כן, עלולה בועת הנדל"ן כשתתפוצץ לדרדר את הכלכלה הישראלית למיתון קשה ולמשך שנים ארוכות, כפי שקורה היום ביפן ובארה"ב.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

*** הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.