פטור ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים שהתקבלו בירושה

השאלה:

האם בעת מכירת הדירות יכולים לחול שני פטורים: על דירה אחת - פטור בגין כניסה לנעלי המוריש (שלא מכר טרם פטירתו דירה למגורים במשך ארבע שנים); ועל הדירה השנייה - פטור בגין מכירת הדירה שהפכה לנכס של היורש, שלא מכר דירה למגורים במהלך ארבע השנים שקדמו למועד ההורשה?

עו"ד אפרת רוסינסקי משיבה:

הזכאות לפטור במכירת דירת מגורים מזכה מוסדרת בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). סעיף 49ב(5) לחוק קובע את התנאים לזכאות לפטור בדירה שהתקבלה בירושה, כדלקמן: "המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה: (א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; (ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה". הסעיף הנ"ל מתייחס לדירת מגורים הנמנית על נכסי הירושה, ולפיו מכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה על ידי בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש - תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין בתנאים להלן: א. המוריש לפני פטירתו היה בעליה של דירת מגורים אחת בלבד. ב. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל אותה מכירה.

נוכח התנאי דלעיל, ובהנחה כי דירות הירושה התקבלו ממוריש אחד, לא ניתן יהיה לעשות שימוש ב"פטור המוריש". הזכאות לקבלת פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק היא למכירה אחת לארבע שנים, ועל כן יורש לא יוכל לעשות שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק במכירת חלקו בשתי הדירות במקביל, אלא יהיה חייב להמתין ארבע שנים בין מכירה למכירה.

במקרה דנן מוצע לשקול לערוך הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים, באופן שבו לכל אחד מהם תיוחד אחת מן הדירות. הסכם לחלוקת עיזבון פטור ממס שבח וממס רכישה לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק, וזאת בהתקיים התנאים המנויים בסעיף כדלקמן: א. החלוקה היא מתוך נכסי העיזבון, ואינה כוללת איזון חיצוני לנכסי העיזבון. אם בעקבות החלוקה נוצרים הפרשים לטובת אחד היורשים, ומשולמים הפרשי כסף או שווה כסף מחוץ לנכסי העיזבון, אזי רק אותו הפרש יהיה חייב בדיווח ובמס. ב. יודגש כי חלוקת הנכסים בין היורשים אינה צריכה להיות שווה לזכויותיהם המקוריות על פי הצוואה/הירושה. כך באופן עקרוני יכול אחד מהיורשים להסתלק לטובת יורש אחר, לקבל חלק קטן מכפי חלקו בירושה וכו'. ג. החלוקה של נכסי העיזבון היא חלוקה ראשונה בין היורשים. עריכת הסכם עיזבון החוסה בצלו של סעיף 5(ג)(4) לחוק ועומד בתנאים המנויים לעיל תהיה כאמור פטורה ממס שבח וממס רכישה, ותאפשר לכל אחד מן היורשים למכור את מלוא זכויותיו בדירה מסוימת, תוך שימוש בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק - מכירה אחת לארבע שנים.

המשיבה היא עורכת דין ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין *** התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.